미국의 부동산 시장을 이해하기 위해서 다음의 네 가지 측면을 살펴보자.

첫째, 금리 측면에서 올해 들어 미국의 금리는 인상되기 시작했다. 금리가 상승하면 부동산시장에는 일시적으로 부정적인 영향을 미치지만 금리인상은 경제의 기본체력이 튼튼함을 의미하므로 부동산시장에 긍정적인 영향을 끼치게 된다. 저금리임에도 불구하고 미국의 가계부채 증가율은 안정되어 있어 부동산시장에 긍정적인 시그널이다.

둘째, 글로벌 금융위기 이후 미국의 부동산시장은 개인이 시세차익을 추구하던 시장에서 기관투자가들의 임대수익을 목적으로 하는 시장으로 전환되었다. 따라서 안정적인 고정수익에 관심이 많으므로 버블현상이 나타나기 어려운 구조이다. 2008년 미국 부동산시장의 버블붕괴 이후 까다로운 대출규제로 인해 가계의 주택보유율은 1980년대 중반 수준인 63% 수준으로 하락하였다.

셋째, 지속적인 인구유입으로 미국 인구가 늘어나는 만큼 주택건설 경기가 회복되고 있는 추세이다.

마지막으로 회사채금리보다 투자수익률인 자본환원율(Cap rate)이 더 높아 부동산투자가 활성화되고 있다.

이런 네 가지 측면을 살펴보면 미국 부동산 경기의 시그널은 긍정적인 것으로 판단된다. 그럼, 왜 미국 부동산 시장이 매력적인지 살펴보자. 미국은 경제인구 유입이 지속적으로 이루어지고 있다. 즉, 중국, 인도, 동남아 등에서 미국의 동부와 서부로 자본과 함께 이주하는 투자이민이 꾸준히 증가하고 있다. 일례로 2015년 미국 서부해안 지역에 중국은 40억 달러를 투자한 바 있다.
그리고 미 달러화는 기축통화로서 투자금액에 대한 환금이 자유로워 투자금액의 회수가 쉽다. 미국은 변함없는 금융시장의 중심으로 세계의 모든 자금이 집중되는 안전한 투자처이기도 하다.

이러한 여건에 따라 미국 부동산 시장에의 투자는 안정적이며 안전하다고 할 수 있으며, 중장기적이라 할 수 있다. 미국 주요 도시의 주택가격도 상승세를 보이고 있지만 미국의 상업용 부동산시장은 2009년 이후 지속적인 상승 추세를 보이고 있다. 부동산 투자에서 앞서 부동산의 가치를 산정해야 하는 바 부동산의 3대 요소인 입지(Location), 테넌트(Tenants) 그리고 인구통계(Demographics) 변인들에 대한 철저한 분석이 필요하다. 이 3대 요소를 기본적으로 분석하되 부동산의 종류별로 특성을 고려한 핵심요소를 심층적으로 분석해야 한다. 예를 들면, 주택의 경우, 주택이 위치한 지역을 분석해야 하고, 상가의 경우에는 테넌트에 따른 수익분석을, 그리고 오피스는 그 지역 및 지역경제를 분석하여 가치를 파악하여야 한다.

미국 부동산 시장은 “항상 좋다”고 할 수 있다, 즉, 미국 부동산시장은 언제나 투자적기라 할 수 있다. 인구분석과 빅 데이터분석으로 시장을 철저히 연구하고, 일본 쓰미토모의 사례처럼 미국 주요 도시의 시행사(Developer)를 M&A함으로써 새로운 미래 수익원을 발굴한 것과 같이 미래의 수익원을 발굴하는 노력으로 미국 부동산 시장에 접근할 필요가 있을 것이다.