부동산 가치향상을 위한 저에너지 건축물의 구현
부동산 가치향상을 위한 저에너지 건축물의 구현
  • 조승연 ㈜HnC건설연구소 대표
  • 승인 2017.07.18 13:50
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우리에게 주어진 자연환경은 우리의 생활과 밀접한 관련이 있으며, 필수불가결의 요소로서 부동산 가치와도 밀접한 관련이 있다. 일조권도 그 중 하나다. 일조권이란 햇빛을 받아 쬘 수 있는 권리를 말하는 것으로서 법적으로 보장되어 있다. 기본적으로 법적인 일조 기준은 총일조 시간(08:00~16:00 사이 4시간)을 충족하거나 연속일조(09:00~13:00 사이 2시간) 시간을 충족하여야 한다.
일조를 분석하는 프로세스는 도면을 분석하고 현장 답사 및 자연환경을 고려하는 자료수집 과정을 거쳐 3차원 모델링이나 시뮬레이션 등을 진행하고 이를 바탕으로 최적의 배치안을 도출한다. 구체적으로 일조분석은 세대일조, 외부일조, 공원일조 및 교육시설 일조로 구분할 수 있다. 세대일조는 아파트 등 집단 주거시설에서 인접동과의 거리, 위치, 높이를 검토하여 일조 학보율을 높이는 것을 말한다. 외부일조는 신축건물로 인한 주변지역의 음영 피해를 예측함으로써 민원에 대비하려는 목적이 크다. 공원일조는 신축건물로 인해 공원에 미치는 음영피해를 예측하여 공원 이용자나 생태환경의 피해를 최소화하는 것을 의미한다. 교육시설일조는 말 그대로 학교나 유치원 등의 교육시설에 일조영향을 끼치는 신축건물의 주동을 찾아내어 최적의 대안을 마련하는 것이다.
21층 이상의 고층 건축물이거나 연면적의 합계가 10만 제곱 미터를 상회하는 건축물의 경우에는 교육환경을 평가하여야 한다. 이에는 일조 뿐 아니라 학생들의 통학안전이 확보되도록 조치하는 것과 통풍, 조망, 토양환경, 대기질, 소음 및 진동, 위험시설 등 법적인 제약이나 규정에 맞도록 다방면으로 종합적인 검토를 실시하여야 한다.
조망권도 부동산 가치에 큰 영향을 미친다. 조망권은 실내에 있는 사람이 주로 거실에서 외부를 바라봤을 때 중심시야 속의 경관이 건물에 의해 가려지지 않는 개방감을 기준으로 분석한다. 이러한 조망권 분석은 자연적, 역사적, 문화적 풍물을 조망하여 미적 만족이나 정신적 휴식을 향유할 수 있는 거주공간을 확보하기 위함이다.
밤에 빛을 발하는 경관조명(Nightscape Design)도 부동산의 가치를 더해 주는 요소이다. 그러나 우리나라에서는 『인공조명에 의한 빛 공해 방지법』으로 인한 규제로 제약이 많다.
부동산의 가치를 제고하기 위해서는 설계의 경제성을 검토(Value Engineering)할 필요가 있다. 설계의 경제성 검토란 비용의 절감을 도모하는 가운데 품질향상 및 기능의 개선을 도모하기 위한 조직적인 가치개선 활동으로서 최소한의 생애주기 비용(Lifecycle cost)으로 최상의 가치를 얻기 위한 목적으로 여러 분야의 전문가가 협력하여 프로젝트의 기능분석을 통하여 최적의 대안을 창출해내는 체계적 절차를 말한다. 이러한 설계의 경제성 검토는 그 수행시기가 빠르면 빠를수록 비용절감 효과가 극대화되므로 프로젝트의 기획단계서부터 적극적으로 검토하는 것이 좋다.
설계의 경제성 검토는 총 공사비 100억 원 이상, 당초 공사비보다 10% 이상 증가하는 사업을 대상으로 하게 된다. 2014년 국토교통부 자료에 의하면 설계의 경제성 검토로 2013년 한해 1조 139억 원을 절감한 것으로 나타났다. 이렇듯 설계의 경제성 검토는 비용 대비 기능의 향상을 도모하여 가성비를 실현시킴으로써 부동산의 가치를 제고해주는 역할을 하게 되는 것이다.