[스타트업4] "수도권이 교통 발전에 따라 서울 수준과 비슷해질 것이며, 그중 경기도 평택에 주목하고 있습니다."

고종옥 박사는 26일 한국부동산개발협회와 한국M&A융합센터가 공동 주최한 제302회 부동산융합포럼에서 이같이 말했다.

이날 25년간 부동산 개발에 직접 발 담고 있는 고 박사는 "건축물과 토지 종류를 제대로 파악해야 수익형 부동산을 알 수 있다"라고 강조했다.

고 박사는 소형 셰어하우스 '코쿤하우스'를 비롯해 공유 오피스 '코쿤피스', 게스트하우스 '코쿤스테이' 등을 운영 중인 수익형 부동산 개발 전문가다.

100여 개의 수익형 부동산을 개발하기 위해 5배 이상의 건물을 검토한 그는 이번 강연에서 "최근 공유경제가 이슈로 떠오르고 있는 가운데, 이미 투자 15년 전부터 공유경제를 개발·운영하고 있다"며 "미국의 세계적인 미래학자 제러미 리프킨의 저서 '소유의 종말'에서 나오듯 앞으로 판매자-구매자가 아닌 공급자-사용자로 변화할 것"이라고 언급했다.

고 박사는 본격적인 수익형 부동산 강연에 앞서 건물 및 토지 구조를 명확히 되짚었다.

건물은 △자동차 관련 시설군 △산업시설군 △전기통신시설군 △문화·집회시설군 △영업시설군 △교육 및 복지시설군 △근린생활시설군 △주거 업무시설군 △그 밖의 시설군 등 9가지 대분류로 나눠진다.

그는 건축물 용도에 따라 허가 대상 및 신고 대상이 다르다고 덧붙였다.

자동차 관련 시설군, 산업시설군 등 상위 시설군에서 하위시설군으로 용도를 변경할 경우 신고가 필요하며, 근린생활시설군, 주거 업무시설군 등 하위 시설군이 상위 시설군으로 변경 시 허가를 받아야 한다고 설명했다.

근린생활시설은 소매점, 휴게음식점, 미용실, 의원, 공공업무시설 등 생활에 필요한 편의를 제공하는 시설인 1종과 공연장, 종교집회장, 자동차 영업소 등 부가적인 편의를 제공하는 시설인 2종으로 분류된다.

이 두 가지 유형의 근린생활시설에서 법적 아이템이 발생한다면 별도 허가가 필요 없으며, 건축물 기재사항 변경만으로 가능하다.

또한 이날 고 박사는 "토지는 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역 등 '도시지역'과 관리지역, 농림지역, 자연환경보호 지역 등 '비도시지역'으로 구분한다"며 "비도시지역은 도시개발사업 등을 통해 향후 큰 변화를 가져올 수 있다"라고 말했다.

이와 관련해 그는 서울과 수도권 간 교통이 용이해지면서 수도권에 대한 투자를 긍정적으로 해석했다.

특히 그중 삼성전자 반도체 공장, LG 디지털파크 등이 들어서 대규모 산업단지가 조성되는 평택이 투자 가치가 높을 것으로 전망했다.

아울러 이번 강연에서 고 박사는 수익환원법을 사용해 건물의 현재가치를 파악한 후 투자 방향을 설정해야 한다고 당부했다.

이에 그는 원룸을 예로 들어 주차장법 등으로 인한 수익률 한계를 지적, 수익형 부동산인 '셰어하우스' 방안을 제시했다.

고 박사에 따르면 공유경제 활성화로 기존 도시민박업, 농어촌민박업에 '공유민박업'이 신설됐다.

그는 "원룸 월 수익률이 3%에 그친 반면 셰어하우스는 원룸의 3배인 9%"라며 "이런 부분은 지가 상승으로 생기긴 어렵다"라고 꼬집었다.

이어서 고 박사는 단독주택이 게스트하우스로 탈바꿈한 사례를 소개하며, 건물이 팔리지 않을 경우 수익형 부동산으로 전환한 다음 진행하는 방법을 내놓았다.

또 조정대상지역이 아닌 수도권에 투자하라고 조언한 그는 수도권·광역시·세종시 등 세금 중과 이외 지역에 주목할 필요가 있다고 전하며 강연을 마무리했다.

한편 고 박사는 성균관대학교 법학과, 건국대학교 부동산대학원 부동산학 석사, 강원대학교 일반대학원 부동산학 박사 학위를 취득한 후 현재 베스트하우스·코쿤하우스 대표, 명지대학교 부동산대학원 겸임교수, 서울중앙지방법원 부동산분쟁 조정위원으로 지내고 있다.

[스타트업4=박세아 기자] psa@startuptoday.kr