금융지원은 도시재생사업의 활성화를 위해서는 반드시 필요한 요소에 해당한다. 교보증권의 한정수 이사는 도시재생 뉴딜사업 최고전문가 과정에서 ‘도시재생사업 관련 자금조달과 금융구조’에 대해 발표하며, 해당 사례로 천안시의 도시재생사업을 소개했다. 

천안시 동남구청사부지 도시재생 사업은 한국토지주택공사와 천안미드힐타운 위탁관리부동산투자회사가 자산관리위탁계약을 맺고 천안시로부터 현물출자를 받은 토지에 공공시설 및 주상복합시설을 건설한 후 분양 전환하는 형태로 사업을 진행했다. 개발기간 중 필요한 사업비는 자본금 및 주택도시기금차입, 일반차입, 분양대금 등으로 전액 조달했다. 

이 과정에서 천안시는 사업부지 현물출자를 통한 리츠 보통주를 출자했고, 지구단위 계획 수립·지장물 철거, 시설이전, 관련 법령에 따른 사업 인허가 및 공공시설 인수 등의 역할을 수행했다. 한국토지주택공사는 ▲민간사업자 공모를 통한 우선협상대상자 선정, ▲미분양주택 매입확약, ▲리츠의 AMC로서 관련 업무 등을 수행했다. 주택도시보증공사는 ▲주택도시기금 우선주 출자심의 및 융자심의, ▲도시재생사업금융보증을 통한 민간차입금 원리금 보증 등을 맡았다. 

한정수 이사는 “경제기반형, 근린재생형 도시재생사업을 시행하려는 도시재생리츠는 기금융자지원을 받을 수 있다”며 “최대 13년 이내, 금리 2.5%(변동금리)로 총 사업비 30% 이내에서 기금융자 실행이 가능하다”고 말했다. 이어 “민간자금 차입금은 주택도시보증공사 원리금 보증조건으로 금리 경쟁입찰에 의한 대주단이 구성된다”며 “이때 주택도시보증공사의 도시재생사업금융보증을 사용해 시공사의 지급보증 없이도 자금조달이 가능하다”고 설명했다.

한 이사는 관련 사례로 청주 구 연초제조창 도시재생사업도 소개했다. 이 사업의 금융구조는 리츠가 사업시행자로서 청주시로부터 현물출자 받은 건물을 공예클러스터 및 민간임대시설을 리모델링 후 공예클러스터는 준공 즉시 청주시에 매각하고 민간임대시설은 10년 임대운영 후 청수시에 매각하는 형태로 진행됐다. 개발기간 중 필요한 사업비는 자본금 및 주택도시기금차입, 일반차입, 분양대금 등으로 전액 조달할 예정이다. 

조달구조는 리츠 운용기간 동안 예상되는 전체 사업비 기준으로 자기자본:타인자본=13:87 비율 형태다. 기금융자조건은 천안시 사례와 동일하다. 천안시와의 차이점은 사모사채, 전자단기사채의 발행구조를 취하고 있다는 점이다. 한 이사는 “사모사채 발행구조의 경우, 리츠가 주택도시보증공사의 원리금 지급보증이 된 사모사채를 직접 발행하고 교보증권이 인수 후 투자자에게 판매하는 구조”이며 “전자단기사채의 발행구조는 주택도시보증공사의 원리금지급보증으로 기초자산대출원리금 상환을 보증하고 교보증권이 전단채를 인수해 투자자애게 판매하는 구조”라고 설명했다.