2일 제316회 부동산융합포럼 개최
조춘한 경기과학기술대 교수 초청
불황 시 국내 점포 개발 전략 모색

2일 열린 제316회 부동산융합포럼에서 조춘한 경기과학기술대학교 경영과 교수가 '불황 시 점포 개발 전략, 상업시설과 분양상가 중심'에 대해 강연했다. (출처: 스타트업4)
2일 열린 제316회 부동산융합포럼에서 조춘한 경기과학기술대학교 경영과 교수가 '불황 시 점포 개발 전략, 상업시설과 분양상가 중심'에 대해 강연했다. (출처: 스타트업4)

[스타트업4] 대형마트 간 경쟁이 심화하면서 상권 분석과 앵커 역할이 중요해졌다.

이번 부동산융합포럼에서는 조춘한 경기과학기술대학교 경영과 교수를 초청, '불황 시 점포 개발 전략, 상업시설과 분양상가 중심'이라는 주제로 강연이 진행됐다.

조 교수는 이번 포럼에서 △국내 오프라인 시장 현황 △오프라인 시장 문제점과 전망 △경쟁 상황 변화에 따른 상업시설 개발 전략에 이어 대형마트 출점 시 필요한 상권영향평가서 작성법, 상권 변화 정보 등을 제공했다.

 

치열해진 분양상가 내부 경쟁

조 교수는 본격적인 강연에 앞서 '빅데이터는 가설을 세우고 검증하는 과정'이며, 수많은 데이터에서 정확한 인사이트를 찾는 것이 중요하다고 언급했다.  

실제로 조 교수는 신한카드 빅데이터를 토대로 분석해 상권영향평가서를 작성한다. 이때 긍정적인 영향, 소비자 영향 등 40여 개의 가설을 세운 다음, 데이터로 정확히 분석된 것만 시장에 선보인다. 앞으로 상업시설 개발에서 누구나 상식적으로 인정할 수 있는 자료가 되는 셈이다.

조 교수는 이러한 데이터를 기반으로 직접 진행한 프로젝트사례를 공유하고, 상업시설 개발 전략에 대해 소개했다.

시흥 프리미엄 아울렛, 배곧 베니스스퀘어, 아브뉴프랑 등 3곳은 분양상가라는 특징이 있다. 하지만 사실상 경쟁력을 가지는 곳은 시너지 창출이 가능한 업종별로 모은 아울렛 정도다. 

최근 분양상가가 폭탄에 가까울 정도로 치열한 내부 경쟁이 심해지고 있다. 이에 조 교수는 소비자 방문 이유에 따라 경쟁 상대가 변한다는 점을 강조했다.

또, 그는 소비자 패턴에도 주목했다. 현재 소비자는 잦고 짧은 쇼핑시간, 한 번 쇼핑 시 소량구매, 온라인 쇼핑·외식 문화 증가 등의 동일한 패턴을 보여주고 있기 때문이다. 소비자 패턴 속 긍정적인 요인과 마이너스 요인을 파악한 후, 오프라인에서의 경쟁 의미를 살펴봐야 한다. 여기서 오프라인에서의 경쟁은 소비 심리 위축 규제 등에 의한 성장 둔화 속에서 소매 시장 구조가 온라인 중심으로 빠르게 재편된 것을 의미한다. 

요즘 편의점 또한 베이커리에 사활을 걸고 있다. 이는 오프라인 시장에서 이제 음식점, 커피전문점, 베이커리, 슈퍼마켓의 경쟁이 무너졌다는 사실을 보여준다. 

그뿐만 아니라 휴일 규제 등의 혜택을 받는 새로운 강자가 등장했다는 점도 눈길을 끌었다. 슈퍼마켓 규모에 따른 반경 3km 주변 점포 수를 분석한 결과, 50억 이상의 슈퍼마켓이 123.53%의 증감률을 나타났지만, 5억 미만은 -27.93%의 증감률을 보였다. 

위 데이터를 통해 조 교수는 "흑설탕, 버블티 등 국내에서 유행하는 점포는 빠르게 등장했다가 사라지는 경우가 많다"며 "자급력이 상당한 대규모 새 강자가 등장한 상황에서 꾸준히 유지할 수 있는 품목이 무엇인지 파악해야 할 것"이라고 조언했다.

 

조춘한 경기과학기술대학교 경영과 교수가 발표하고 있다. (출처: 스타트업4)
조춘한 경기과학기술대학교 경영과 교수가 발표하고 있다. (출처: 스타트업4)

정확한 상권 분석, 앵커 아이템 필요

조 교수는 대형마트 주변 폐업률 데이터를 바탕으로 편의점, 슈퍼마켓, 음식점, 문구, 이·미용, 화장품, 주유소/LPG, 의류 중에서 음식점은 5년간 모든 점포가 교체됐다고 설명했다. 입지에 따른 주변 음식점 연 폐업률이 30%를 웃도는 수치였다. 

그는 "신규 상업시설을 출점할 때 피해 상대는 어디며, 어디서 우리 고객을 가져오는지도 꼼꼼히 살펴봐야 한다"라고 말했다.

경쟁 상대가 누구인지 정확하게 알아야 상권을 분석하고, 출점 후 매출액에 대한 파악이 가능하다는 말이다. 아울러 같은 동네에 있는 기존 점포와의 비교를 통해 경쟁력 확보 및 고객 분석을 할 수 있다.

특히 조 교수는 상권을 볼 때, 큰 상권이 어디에 있는지를 먼저 확인해야 한다고 전했다. 상권 범위 30km 권 지역에서 경쟁 상태 및 경쟁력을 파악해 이에 따라 전략을 내세워야 한다는 것. 

이밖에 상권 설정 시 주변 정보 다음으로 중요한 부분은 '고객들이 서울 점포로 이동할 가능성'이다. 주변 경쟁자뿐 아니라 우리 동네 사람이 우리 점포를 이용할 것인지에 대한 분석이 이뤄져야 한다. 

한편, 조 교수는 이번 강연에서 "상권 분석과 더불어 점포 개발에서 가장 중요한 것은 지속해서 사람들이 찾는 '앵커'로서의 아이템을 고민해야 한다는 점"이며 "이에 따라 사람들이 재미와 흥미를 느끼는 요소를 파악해야 한다"라고 강조했다.

 

경쟁 상황 변화, 상업시설 개발 전략

이날 조 교수는 송도 트리플스트리트 사례를 통해 상업시설 개발 전략을 공유했다.

그가 점포 이용고객을 분석한 결과에 따르면, 반경 10km에서 50% 고객이 유입된 것으로 나타났다. 7~10km에서 매출액 비중이 12.64%(누적 53.70%)였던 것에 비해 외부에서 3km 이내 이용 고객의 누적 매출액은 30% 미만이었다.

또, 조 교수는 이용 고객이 우리 점포만 이용하지 않는다는 사실을 알아야 한다고 지적했다. 점포 이용 후 당일 주변 업종별 점포 이용 현황 자료에서 쇼핑센터-아울렛 등 점포 이용 고객이 옆의 다른 점포를 동시에 이용하는 모습이 나타났다. 

성공적인 상업시설 출점을 위해서는 우리 점포 고객이 동시에 이용하는 고객은 누군지 분석하는 것이 무엇보다 중요하다는 것이 조 교수의 입장이다.

아울러 그는 점포 이용 고객 패턴 파악은 물론, 편의점 등 동네 주요 상권 상황, 급변하는 정부 정책 등 유행에 따르지 않는 지역을 선점해야 한다고도 덧붙였다.

조 교수는 "상업시설 개발 시 최소한 앵커를 정할 필요성이 있다"며 "점포 개발에서는 그 상권만 보는 것이 아니라 5년, 10년 후 미래를 살펴봐야 하고, 3년 뒤 경쟁 관계를 볼 줄 알아야 한다"라고 조언했다.

 

제316회 부동산융합포럼 모습 (출처: 스타트업4)
제316회 부동산융합포럼 모습 (출처: 스타트업4)

[편집자 주] 한국부동산개발협회·한국M&A협회·한국프롭테크포럼·비즈뷰는 매주 화요일 오전 7시 30분 ‘부동산융합포럼’을 공동 개최하고 있습니다. 7월 2일 제316회를 맞이한 부동산융합포럼 관련 다양한 정보들은 <스타트업4> 홈페이지에서 ‘부동산융합포럼’을 검색하면 그동안 진행된 강연 기사와 함께 확인할 수 있습니다. 많은 관심과 참여 부탁드립니다.

[스타트업4=박세아 기자] psa@startuptoday.kr

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