자신의 부동산을 임대할 시 첫 번째 고려할 사항은 재산관리의 주체다. 본인이 직접 임대 부동산을 관리할 것인지, 부동산 중개업소를 통한 관리인지, 또는 지인을 통한 관리인지를 결정해야 한다. 각각의 장단점은 상황에 따라 다를 수 있으며 현지 방문 및 관리가 어려운 해외 투자자의 경우 대부분 부동산 중개업소를 통한 관리를 택하고 있다. 부동산 중개업소의 임대관리 수수료는 보통 임대금액의 5%라 하지만 지역 시장, 상품소비세(GST) 여부 및 선택한 서비스 유형에 따른 추가 수수료가 부과될 수 있다.

기본적인 관리 수수료는 다음 행위를 포함한다. ▲임대료 징수 ▲수리 및 유지관리(소요경비 임대인 지불) ▲임대 희망 방문자를 위한 서비스 ▲세금 등에 대한 관리 및 지불 ▲임대인과 임차인 대화 등. 이외 임대를 위한 마케팅 수수료, 임차인과 관련된 서비스, 임대 부동산에 대한 상태 검사, 임대 갱신 수수료 등이 있다.

임대인의 권리와 의무에 대해 알아보자.

세입자 선택 권리

임대인은 임차인을 선택할 권리가 있지만, 성별, 나이, 종교, 결혼상태, 임신, 정신질환 장애 또는 기타 다양한 차별적 이유를 근거로 임대인을 차별할 수 없다.

정보제공

임대 시작 전 임대인 또는 그 대리인은 다음과 같은 사실을 고의로 숨길 수 없다. ▲지난 5년 동안 화재나 침수 내용 ▲부동산 검사 시 나타나지 않은 사항 중 안전을 위협하거나 건강을 해할 수 있는 사항 ▲지역 내 무료주차 허가를 받을 수 없을 시(예: 아파트 등 다주택 공동생활 등) ▲지난 5년 심각한 폭력 범죄 현장이었거나 지난 2년 마약 남용 및 인신매매법에 위반된 현장 ▲건물 진입로 이용 시 이웃과 공동으로 사용해야 할 경우 ▲아파트 나 연립주택 등 관리자 등에 의해 예정된 수리 보수 등.

또 건물 외부가 가연성 물질로 구성됐을 시, 다음 중 어떤 것이든 발생했다면 알려야 한다. ▲건물 수선 명령 또는 명령 의사 통지받았을 시 ▲화재 안전을 위한 명령 또는 명령 의사 통지받았을 시 ▲건물 보수를 위한 개발신청 했을 시.

임대인·임차인 입주 전 해야 할 일

임대, 임차인은 법률에 따라 입주 전 함께 검사를 수행해야 한다. 임대 부동산 내, 외 상태를 기록하는 것으로 향후 손상 및 수리에 대해 분쟁이 발생할 수 있는 가능성에 대한 대비다.

임대 보증금 청구

각 주의 임대료 및 보증금에 대한 규칙의 차이를 볼 수 있다. 예로 NSW(수도: 시드니), TAS(수도: 호바트), ACT(호주 연방정부 수도 캔버라) 그리고 NT(수도: 다윈)에서는 4주 치 이상의 임대 보증금을 요구할 수 없으며 SA(수도: 애들레이드)에서는 6주 이상의 보증금을 청구할 수 없다.

NSW: 4주 임대료 이하

VIC: 임대료가 주당 $350 이하일 시 보증금은 1개월분 이내로 제한.
      임대료가 높을수록 긴 보증금 기간을 요구할 수 있다.

QLD: 임대료가 주당 $700 미만일 시 보증금은 4주분 이내로 제한

        임대료가 주당 $700 이상일 시 보증금 기간의 제한은 없다.

SA: 임대료가 주당 $250 미만일 시 보증금은 4주분 이내로 제한

     임대료가 주당 $250 이상일 시 보증금은 6주분 이내로 제한

TAS: 임대 보증금은 4주분 이하로 규정.

임대 보증금 관리

NT를 제외하고는 임대 보증금 수령 시 반드시 지정된 기관에 입금하고 때로는 영수증을 제공해야 한다. 지정기관은 다음과 같다.

NSW: Rental Bonds Online

VIC: RTBA

QLD: RTA within ten days

WA: Bond Administrator within two weeks

SA: CBS within two weeks

TAS: Rental Deposit Authority

임대료 설정

임대료 설정은 임대인의 의지대로 적절하다고 판단되는 금액으로 자유롭게 설정할 수 있다.

임대료 변경

기간 임차 동안의 임대료 상승은 변경할 수 없다. 임대료 변경을 위해서는 각 주 마다의 규칙의 차이가 존재한다.

NSW: 60일 전 임대료 상승 통지 후 가능

VIC: 60일 전 임대료 상승 통지 후 6개월마다 임대료 인상 가능

QLD: 60일 전 임대료 상승 통지 후 6개월마다 임대료 인상 가능

WA: 60일 전 임대료 상승 통지 후 6개월마다 임대료 인상 가능

SA: 60일 전 임대료 상승 통지 후 12개월마다 임대료 인상 가능

TAS: 60일 전 임대료 상승 통지 후 6개월마다 임대료 인상 가능

NT: 30일 전 임대료 상승 통지 후 6개월마다 임대료 인상 가능

ACT: 60일 전 임대료 상승 통지 후 12개월마다 임대료 인상 가능

임대료 연체, 임차인 강제퇴거

연체 기간이 14일 이상인 경우 임대인은 세입자에게 퇴거 통지를 할 권리가 있다. 그러나 임대인 또는 관리자는 임차인을 강제로 퇴거시킬 수 없으며 다음의 절차를 수행해야 한다.

첫째, 공지사항은 등기 우편물을 포함하여 임차인에게 확실하게 전달.

둘째, 민사 및 행정 재판소와 같은 관련 임차 기관에 문제 제기.

셋째, 임차인을 퇴거시키기 위한 재판소의 허락.

임차인 강제 퇴거시 손실을 보상하기 위해 보증금의 일부 또는 전부를 가질 수 있으나 추가 손실은 집주인의 보험으로 보상받아야 한다.

부동산 점검

부동산 관리자 또는 소유자는 임대 부동산을 점검하기 위해 방문할 수 있다. 임대인의 개인정보를 지켜야 하며 임차인에게 법에서 설정한 시일 내 통보해야 한다. 각 주마다의 약간의 차이가 있다.

현재 QLD는 비상시 또는 세입자가 구두로 방문 및 검사를 허락하는 경우를 제외하고는 부동산 점검을 위한 방문 시에는 타당한 사유와 폼9를 사용해야 한다. 월요일부터 토요일 08 ~ 18시 내 2시간 허용된다. (임차인 허락 시 일요일·공휴일 가능)

임대 시 유지보수 및 수리

임대기간 내 유지보수 및 수리는 임대인의 책임이다. 임대기간 동안 임차인에 의한 부당한 피해는 퇴거시 보증금으로 돈을 받을 수 있다. 그러므로 퇴거시 생길 수 있는 문제를 최소화하기이해 임차인은 임대 시작 전 반드시 임대인과 함께 건물의 상태를 체크해야 한다.

임차 종료

기간임차 기간 내 임차종료는 상호동의 하 임차를 종료할 수 있다. 임차인의 부동산 손상, 임대료 미납 시 통보에 의해 임대를 종료시킬 수 있다. 기간임차 기간이 끝나기 전 반드시 임차종료에 대해 통보해야 한다. 그렇지 않을 시 자동으로 정기 임대로 전환된다.

다음 칼럼에서는 주택구입을 위한 협상 및 조사에 대해 논하도록 하겠다.

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명갑문 변호사는···

호주 그리피스대학교(Griffith University) 법대와 동 대학교 대학원을 졸업한 명 변호사는 이후 College of Law를 졸업했다. 호주 퀀즐랜드주 한인법률 자문위원을 역임했으며, 현재는 오스코 변호사 모임 회장, DS Tas Pty Ltd·GBA Property Pty Ltd·Dongyeon Pty Ltd 등의 법률고문을 맡고 있다. 랩포트로이어(Rapport Lawyers) 법무법인 파트너 변호사로 활동 중이며, 호주 국회의원 표창장 등을 수상한 바 있다.