재개발∙재건축 등 도시정비사업, 조합 중심으로 이뤄져
이사회, 대의원회, 총회로 구성...도시정비법 따라 법인으로 설립
각 회의체의 기본적인 업무 수행은?
[스타트업투데이] 재개발∙재건축 등 도시정비사업을 할 때 회의진행 방법과 용역업체 선정 등 관련 절차를 거쳐야 한다.
송윤창 C&P그룹 대표는 25일 오전 서울 강남구 카이트타워 14층에서 열린 제370회 선명 부동산융합포럼에서 ‘도시정비사업 회의진행 방법과 용역업체의 선정’을 주제로 강연했다.
그는 “재개발과 재건축 등 도시정비사업은 기본적으로 조합을 중심으로 돌아가기 때문에 의사결정 시 회의체를 구성한다”며 “회의가 진행되는 방법과 이 과정에서 용역업체가 어떻게 선정되는지 등을 이해하면 재개발∙재건축과 관련된 전반적인 틀을 이해할 수 있을 것”이라고 말했다.
회의체 구성 및 의결사항
도시정비조합은 기본적으로 이사회, 대의원회, 총회로 구성된다. 각 구성은 도시정비법에 따라 법인으로 설립된다.
이사회는 조합의 임원으로 조합장, 이사, 감사 등으로 이뤄진다. 조합장 또는 이사 과반수의 발의가 있으면 이사회가 소집된다. 조합임원의 수는 조합원 규모에 따라 다르다. 100명 이하면 이사 3인 이상, 100명 이상이면 5인 이상이다. 감사는 1명에서 3명을 선임할 수 있다.
조합임원은 자격요건을 갖춰야 하는데 선임일 직전 3년 동안 구역 내에서 1년 이상 거주하거나 5년 이상 소유권을 가진 자여야 한다. 그러나 최근 10년간 도시정비법 위반으로 100만 원 이상 벌금형을 받은 자, 금고 이상의 형 종료 후 2년 이상 지나지 않은 자, 집행유예 기간에 있는 자는 조합임원이 될 수 없다.
송 대표는 “외부투자자가 사업을 영위하는 목적으로 물건을 사거나 용역업체 선정에 대한 특혜로 부당이익 등의 부작용을 방지하기 위한 목적”이라고 설명했다.
대의원회는 법률적으로 명시된 사안이다. 조합원이 100명 이상이면 반드시 대의원회를 둬야 한다. 대의원회는 조합원의 10분의 1 이상으로 구성된다.
송 대표는 “대부분 조합원은 300명에서 많으면 5,000명”이라며 “조합원이 1,000명 이상이면 100명 이상의 대의원을 구성할 수 있지만 100명에서 150명 정도가 일반적”이라고 말했다.
대의원의 자격요건은 법률적으로 정해진 바 없다. 다만, 정관에 따라 선출된다는 게 송 대표의 설명이다. 대의원의 결격사유 역시 정관에서 별도로 정한다.
송 대표는 “대의원회는 원칙적으로 조합장이 필요하거나 대의원 3분의 1 발의가 있을 때, 별도 내 소집 절차를 정했다면 내부 조합원을 중심으로 이뤄진다”고 설명했다.
도시정비사업의 조합원이라면 총회에 참석할 수 있다. 총회는 조합장의 직권이나 조합원 5분의 1 이상의 발의, 대의원 3분의 2 이상의 발의가 있을 경우 소집한다. 송 대표는 “총회의 취지는 조합장의 전횡을 막기 위한 것”이라면서도 “회의가 빈번해지는 악순환이 생기는 경우도 종종 있다”고 밝혔다.
이사회, 대의원회, 총회의 업무
각 회의체가 기본적으로 수행하는 업무는 무엇일까. 이사회는 의결기관이 아니라 사무회의 집행기관이다. 따라서 조합의 예산 및 통상업무의 집행, 총회 및 대의원회의 상정안건의 심의∙결정, 업무규정 등 조합 내부규정의 제정 및 개정안 작성에 관한 사항, 그 밖에 조합의 운영 및 사업시행에 관해 필요한 사항 등의 사무를 본다.
대의원의 가장 큰 권한은 총회로부터 받은 위임에 관한 것이다. 총회 의결로 정한 예산의 범위 내에서의 용역계약 등을 대의원회에서 결정한다.
총회에서는 정관의 변경, 자금의 차입과 방법, 이자율 및 상환방법, 예산안 및 예산의 사용내역 등의 의결이 이뤄진다. 송 대표는 “시공자, 설계자, 감정평가법인 등을 선정하거나 변경할 때에는 반드시 총회의 의결을 거쳐야 한다”며 “계약을 해지하는 경우도 마찬가지”라고 말했다.
이사회의 소집 절차와 방법은 형식이 따로 없다. 각 조합별, 정비사업체에 따라 이사회를 개최하고 기록하는 방식이 다르기 때문이다. 송 대표는 “이사회에서는 기본적으로 안건을 어떻게 통지해야 하는지 등 별도 절차가 없다”며 “안건을 상정해 대의원회에 넘기는 사례가 많다”고 말했다.
마지막으로 송 대표는 용역업체 선정을 위한 회의진행 시 유의사항에 대해 강조했다. 먼저 용역 금액에 따라 계약방식이 다르다는 점을 언급했다. 용역금액이 5,000만 원 미만인 용역업체와는 수의계약을, 5,000만 원 이상 2억 원 이하는 일반경쟁입찰을, 2억 원 이상은 반드시 전자입찰을 해야 한다.
시공사를 선정할 때 사업시행자 등은 입찰서 제출마감일 20일 전까지 현장설명회를 통해 설계도서, 입찰서, 건설업자 등의 공동홍보방법, 시공자 결정방법, 계약에 관한 사항, 기타 입찰에 관해 필요한 사항 등을 설명해야 한다.
사업시행자 등은 제출된 입찰서를 모두 대의원회에 상정해야 하며 토지 등 소유자 과반수가 총회에 직접 참석해 의결해야 한다.
[스타트업투데이=염현주 기자] yhj@startuptoday.kr