[스타트업투데이] 장인혁 케이디씨 대표는 7일 오전 서울 강남 카이트타워 14층에서 열린 제386회 선명부동산융합포럼에서 ‘조합운영 및 관리 실무 사례’를 주제로 강연했다. 

지역주택조합은 크게 조합, 업무대행, 조합원 등 세 가지로 구성된다. 이 셋이 유기적으로 상호작용하면서 사업이 이뤄지는 셈이다. 일반적으로 지역주택조합은 추진위원회 또는 업무대행 주도로 만들어진다. 장인혁 대표는 “조합과 업무대행사의 사업 방식에 따라 지역주택조합의 향후 사업 진행 과정도 상당히 다르다”며 “장인혁 대표는 “지역주택조합을 누구의 입장에서 이야기를 나누는가가 중요한 것 같다”고 말했다. 

이날 장 대표는 지역주택조합의 이해와 사업절차에 대해 설명했다. 

장 대표는 “조합이든, 업무대행사든 각자의 입장이 다 다르다”며 “조합 또는 업무대행사가 각자 펼치는 주장 역시 옳다고 볼 수 있다”고 말했다. 반면 조합원 입장에서는 조합과 업무대행사 간 갈등이 빚어질 때 사업 실패의 가장 큰 요인으로 보기도 한다. 그는 “사업은 한번 시작하면 반드시 끝내야 하는 법”이라면서 “대부분 주택조합사업은 업무대행사의 몫과 능력에 따라 마무리된다”고 전했다. 

지역주택조합은 「주택법 제2조 제11호」와 「시행령 제21조」에 따라 개인이 본인의 주택을 마련하기 위해 결성하는 조합이다. 일정한 자격요건을 갖춘 조합원에게 청약통장 가입 여부와 관계없이 주택을 공급하는 제도다. 

무주택이거나 주거전용면적 85m²(약 25평) 이하 1채 소유자에는 「주택공급에 관한 규칙 제2조 제7호」에 따라 당첨자 지위 및 이를 승계한 자도 포함된다. 

장 대표는 지역주택조합이 활성화된 시기를 2010년 전후로 보았다. 또 2016년에 「주택법 개정안」이 시행되면서 지역주택의 수가 증가했다고 덧붙였다. 

조합원에게는 일정한 자격요건이 따른다는 게 장 대표의 설명이다. 그는 “지역주택조합은 무주택 세대주의 주택마련을 위한 제도”라며 “청약통장 가입여부와 상관없이 공급하기 때문에 조합원 자격을 엄격히 제한한다”고 말했다. 이런 이유로 조합원의 ‘무주택 여부에 대한 판단’이 가장 중요하다고 강조했다. 

무주택 여부에 대한 판단은 조합원을 모집할 때 ‘가입자 본인의 무주택자 확인 서약’과 추진위, 업무대행 등 ‘사업주체의 자체 검증’으로 가입계약을 체결하면서 이뤄진다. 자세하게는 조합설립 인가 시 관할 소관청에 조합원 명부를 제출해 국토교통부 전산검색을 통한 적격 여부로 판단한다. 

그는 “서울∙수도권 등 투기과열 지구에서는 원천적으로 명의변경이 불가능하다”며 “따라서 명의변경이 불가능한 기간에는 전산검색을 할 수 없다”고 말했다. 이런 경우 조합 가입 시 자격조건을 갖추지 않았거나 갖췄다 하더라도 입주할 때까지 전산검색이 이뤄지지 않은 상태에서 진행된다면 도중에 조합원 자격조건을 상실하기도 한다. 결국 주택공급을 받지 못할 때가 생긴다. 장 대표는 “조합 또는 사업 측에서 용도나 기타 변경 여부와 상관없이 전산검색을 허용해줄 수 있는 안이 만들어졌으면 한다”고 덧붙였다. 

지역주택조합의 사업절차는 어떻게 진행될까. 장 대표는 조합설립인가 이전단계에 중점을 두고 사업절차를 설명했다. 

먼저 사업대상지를 선정하고 토지매매 동의율에 대한 사전조사를 실시한 후 추진위를 설립한다. 추진위는 「주택법」에 따라 업무대행사를 선정하는 데, 이때 2개 이상의 업체가 제안서를 제출하면 위원회의 비교 평가에 들어간다. 

업무대행사가 선정되면 「주택법」에 따라 주택조합규약을 작성하고 사업실행계획(안)을 수립한다. 이후에는 토지사용권원 확보, 조합원 모집신고, 조합원 모집, 조합설립 인가, 사업계획승인 등의 사업절차를 진행한다. 

한편 장 대표는 무엇보다 지역주택조합 사업의 주체는 ‘조합원 개개인’이라는 점을 강조했다. 그는 “권한과 의무를 위임받은 조합장과 조합 임원의 역할이 가장 중요하다”며 “조합 관계자의 도덕성 유지를 위한 보상 시스템 마련과 부동산개발 사업 실무 이해를 위한 선제적 교육이 필요하다”고 말했다. 

장 대표에 따르면 조합장은 총사업비가 수천억 원에 달하는 부동산개발 사업을 이끌어가야 하는 중요한 임무를 맡았음에도 불구하고 월 급여 수준은 300~500만 원 수준이다. 이외에도 성공보수, 상여금 등 별도 보상시스템 역시 부재하다. 

그러나 조합장 등은 주택법 및 관련 규정과 타법령에 의해 사업실패에 따른 구상권 청구의 대상이 되기도 한다. 장 대표는 “부동산개발사업에 대한 충분한 경험과 이해가 있는 조합장은 찾기 힘들고 비리와 욕심으로 가득한 가짜 조합장과 업무대행사와 결탁해 사업비만 두둑이 챙기는 사례가 많다”고 지적했다. 결국 이로 인한 피해는 고스란히 조합원에게 돌아온다는 게 그의 주장이다. 지역주택조합에서의 고질적인 문제점 해결을 위해 장 대표는 관련 기관이 제도개선과 조합 관련자 대상 실무교육과정 개설 등을 제안하기도 했다. 

[스타트업투데이=염현주 기자] yhj@startuptoday.kr