[스타트업투데이] 대체로 부동산 투자는 전문적인 지식과 일정 수준 이상의 초기 자본이 있어야 가능한 분야로 인식되어 왔다. 여기에 높은 금리와 경기 침체가 더해지면서 부동산 시장 전체의 분위기가 가라앉은 상태다. 

이 가운데, ‘부동산 조각투자’가 새로운 투자처로 각광받고 있다. 부동산 조각투자는 블록체인 기술을 바탕으로 고가 부동산을 디지털 수익증권화해 소액으로 투자하는 방식이다. 소위 ‘증권형 토큰 발행’(STO, Security Token Offering)을 통해 환금성이 떨어지는 고가 부동산에 유동성을 공급한다. 

특히 다소 보수적인 업계 중 하나인 부동산 신탁업계에서도 블록체인과 결합한 신탁사업 변화 방안을 모색하고 있다. 신탁업계는 펀드와 리츠 외에도 개인 부동산 간접투자 상품인 STO가 불황을 극복하는 대안이 될 것으로 기대를 모으고 있다. 

국내 부동산군이 STO의 대중화에 앞장서고 있다. 부동산은 단일 자산군으로는 가장 큰 규모이며 일반인의 관심도 가장 높은 자산이다. 

관련 업계에 따르면 2020년 기준 국내 부동산규모는 총 1.3조경이며, 상업용 부동산은 3,919조 원, 그 중 기관투자자들이 접근하는 중대형 부동산 시장은 2,899조 원이다. 그 외 거래가 잘 이뤄지지 않지만, 가치 상승 여력이 높은 중소 부동산 시장 규모는 300조 원에 달한다. 

부동산 조각투자 플랫폼은 기관에게는 작고 개인이 단독 투자하기는 어려운 부동산 시장을 겨냥한다. 그 과정을 살펴보면, 공인된 감정평가를 거쳐 부동산 가치가 산정되고, 이 가격을 기반으로 수익증권이 발행 및 공모된다. 

이는 가치 산정과 실물 거래 시기를 예측하기 어려운 타 STO 자산군과 차이를 보인다. 또 부동산 조각투자는 완공된 실물 부동산을 기초자산으로 삼는다는 점에서 PF(Project Financing) 대출채권에 투자하는 P2P 대출과도 다르다. 

실제로 2019년부터 금융위원회가 카사코리아, 루센트블록, 펀블 등 3개 기업과 부산시와 중소벤처기업부에서 혁신금융서비스로 지정한 세종텔레콤이 규제샌드박스 특례 하에 부동산 수익증권 플랫폼 서비스를 운영 중이다. 

현재 혁신금융서비스로서 공모상품을 출시한 4사 모두 부동산 역량보다 블록체인 기반의 IT 기술, 즉, 2차 유통거래를 경쟁력으로 내세우며 시장에 진입했다. 이 시장에 진출 가능성이 있는 증권사, 부동산 운용사 대비 부족한 기초자산의 소싱과 운영역량 강화는 과제로 주어진 상태다. 부동산 수익증권은 가치를 디지털 형태로 표시할 뿐, 본질은 실물이기 때문이다. 

이는 미술품과 같이 기초자산의 전문성을 내세우며 출발한 타 플랫폼 대비 약점이기도 하다. 그럼에도 불구하고, 타 유형의 조각투자 플랫폼 대비 먼저 혁신금융서비스가 되어 서비스 경험이 축적되었고, 유통 서비스를 중단해야 하는 후발 플랫폼과 달리 당분간 발행과 유통 모두 가능하다는 점은 큰 장점으로 작용한다. 

부동산 수익증권은 개인간 거래(다자간 상대매매 방식)로 주식처럼 매매가 가능하다는 점에서 상장리츠와 유사하다. 리츠의 기초자산은 중대형 다물 부동산 포트폴리오이기 때문에 처분이 어렵지만, 부동산 수익증권은 중소형 단일 부동산을 공모하고 자산의 처분에 집중한다. 실제 부동산 수익증권 플랫폼은 상장리츠 대비 매입∙매각 수수료가 높은 편이다. 

부동산 수익증권 플랫폼의 수익구조를 살펴보면 매입과 발행이 있다. 부동산의 매입시 건물가액의 약 1%, 2차 거래 수수료인 경우 수익증권 거래 수수료로 거래액의 약 0.2%, 배당 수수료는 배당금의 약2%, 처분할 경우 건물 처분 시 매각차익의 약 14% 등이 일반적이다. 

국내∙외 프롭테크(부동산 자산과 기술의 합성어) 영역에서 블록체인 기술을 활용한 스타트업의 행보가 주목을 끌고 있다. 

미국 블록체인 스타트업 홈베이스는 솔라나(SOL) 네트워크에서 스마트 콘트랙트를 통해 해당 부동산 기반 NFT를 발행해 판매했다. 해당 주택은 미국 텍사스주 매캘런에 위치해 있으며, 실물자산 가치는 23만 5,000달러(약 3억 879만 원)로 평가됐다. 홈베이스는 부동산 기반 NFT 판매를 위해 1년 정도 준비했으며, 관련 서류를 미국 증권거래위원회(SEC)에 제출하여 정상적으로 승인 받았다. 

블록체인 전문 기업 미디움(대표 정윤호)은 부동산 플랫폼 ‘피터팬의 좋은방 구하기’의 블록체인 기반 부동산 가격입찰 및 신뢰보증 플랫폼을 구축했다. 해당 플랫폼을 중심으로 임차인과 중개인 간 허위매물을 원천 차단하고, 매물 거래의 신뢰도를 확보해 나갈 방침이다. 

최근 블록체인 프롭테크 플랫폼 ‘아지트’를 운영하고 있는 피플스테크(대표 남하람)는 부동산 중개 플랫폼 ‘집토스’와 블록체인을 활용한 기술협약을 체결했다. 집토스는 수도권을 중심으로 한 직영 부동산을 운영, 직접 검증한 실매물을 바탕으로 상담, 진단, 조율부터 계약까지 원스탑 거래를 지향하는 종합 부동산 플랫폼이다. 이번 협약으로 양사는 부동산 전자계약 및 중개 서비스와 연계한 블록체인 기반 상품 및 서비스를 공동으로 개발을 추진할 계획이다. 

한국토지신탁은 지난해 말 조직개편을 통해 미래형 사업 포트폴리오 구축을 위해 ‘미래전략 태스크 포스(Task Force)팀’을 신설했다. 해당 팀은 블록체인과 NFT, 메타버스 등의 동향에 대한 심층 리서치를 진행, 기존 업무영역에의 접목가능성을 분석하고 도입 여부를 중점적으로 검토하는 업무를 담당할 예정이다. 

한편, 부동산 STO의 활성화에 있어 관건은 실물자산을 블록체인과 연동하는 기술, 부동산의 소싱∙운영∙매각역량, 부동산 거래와 관련된 각종 제도권 기관, 법무법인, 감정평가법인, 계좌관리기관 등과 연동하는 기술에 달려있다. 블록체인 환경에서 증권토큰을 발행하지만, 실물자산의 소유권 양도, 예치금 수탁, 배당금 지급은 현실에서 발생하기 때문이다. 

[스타트업투데이=권아영 기자] news@startuptoday.kr