이번 호에서는 다세대•다가구 주택을 지어 분양하지 않고 임대하다가 매각하는 경우의 세무 문제중 종합소득세와 양도소득세에 대해 살펴본다. 임대사업자 등록을 한 경우, 단기임대주택은 4년, 준공공 임대주택은 8년 이내에 임대사업자가 아닌 사람에게는 팔 수 없다.  임대사업자는 민간의 임대를 활성화 하기 위하여 정부가 혜택을 주어 관리하는 제도이므로 부동산 거래신고, 임대차계약 신고 등을 해야 하고 임대보증금에 대한 보증에 가입해야 한다. 또한 준공공임대주택의 경우 8년간 연 임대료 인상률이 5%로 제한된다.

종합소득세,  최대 75% 세액감면

임대사업자등록을 한 자가 임대주택으로 등록한 건설임대주택, 매입임대주택 또는 준공공 임대주택으로서 국민주택 규모(해당 주택이 다가구주택일 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 함)의 주택을 3채 이상 임대하는 경우에는 2019년 12월 31일 이전에 끝나는 과세연도까지 해당 임대사업에서 발생한 소득에 대한 소득세 또는 법인세의 30%(임대주택 중 준공공 임대주택의 경우에는 75%)에 상당하는 세액을 감면받는다. 이때 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대 개시일 당시 6억 원을 초과하지 않아야 한다.
다만, 소득세를 감면 받은 임대사업자가 3채 이상의 임대주택을 4년(준공공 임대주택 등의 경우에는 8년) 이상 임대하지 않은 경우에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고를 할 때 감면 받은 세액 전액(준공공 임대주택 등을 4년 이상 8년 미만 임대한 경우에는 해당 감면받은 세액의 60% 상당하는 금액)에 이자 상당 가산액을 가산한 금액을 소득세 또는 법인세로 납부해야 한다.

양도소득세, 10년 이상 임대한 준공공임대주택은 70% 공제

준공공 임대주택을 등록하여 요건을 모두 충족하는 경우 그 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 장기보유 특별공제액을 계산할 때 50%의 공제율을 적용한다. 또 준공공 임대주택을 10년 이상 계속 임대한 후 양도하는 경우에는 공제율이 70%로 높아진다.
장기보유특별공제는 양도소득세를 계산할 때 보유기간에 따라 감면율을 달리해 소득공제해주는 제도로 일반적인 부동산 양도의 경우 3년 이상 보유시 10~30%를 적용한다. 따라서 준공공 임대주택에 대한 장기보유 특별공제율을 적용하면 일반적인 양도에 비해 세금을 많이 절감할 수 있다. 준공공 임대주택의 장기보유특별공제 요건은 다음과 같다.

▶ 8년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우
▶ 다음의 임대보증금 또는 임대료 증액 제한요건 등을 준수하는 경우
-임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것
-국민주택규모 이하의 주택(해당 주택이 다가구주택일 경우에는 가구당 전용면적을 기준로 함)일 것
-임대주택의 임대개시일부터 8년이상 임대할 것

또한 준공공 임대주택 등록시 다음의 경우에는 임대기간 중 발생한 양도소득세 전액을 감면한다.

▶ 2017년 12월 31일까지 민간매입임대주택을 취득(2017년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함)하고, 취득일로부터 3개월 이내에 준공공 임대주택 등으로 등록할 것
▶ 준공공 임대주택 등으로 등록 후 10년 이상 계속하여 준공공 임대주택 등으로 임대한 후 양도할 것
▶ 임대기간 중 다음의 요건을 준수할 것
-임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것
-국민주택규모 이하의 주택(해당 주택이 다가구주택일 경우에는 가구당 전용면적을 기준로 함)일 것
-임대주택의 임대개시일부터 8년 이상 임대할 것

거주용 자가주택 1세대1주택 양도소득세 비과세

1세대 1주택 보유자는 해당 주택을 양도할 때 양도소득세가 비과세된다. 그러나 1세대가 2주택 이상을 가지고 한 주택에서는 거주하고, 나머지 주택은 임대를 하는 경우에도, 요건만 갖춘다면 거주주택을 양도할 때 양도소득세 비과세를 적용 받을 수 있다.

▶ 양도일 현재 다음의 장기주택 요건을 갖춘 주택을 임대하고 있는 거주자일 것
-장기임대주택으로 사업자등록을 하고 임대하고 있어야 함.(세무서 사업자등록과 구청에 임대사업자등록을 한 장기임대주택)
-2013.2.15. 이후 장기임대주택 요건 : 매입임대주택 [수도권은 1호 이상 임대, 의무임대기간 5년, 기준시가 6억원 이하일 것. / 수도권 밖은 3억원 이하만 차이 있음 ]
▶ 양도주택은 2년 이상 보유 및 2년 이상 거주한 후에 양도하였을 것.