[스타트업투데이] 29일 오전 서울 강남 대아빌딩에서 제333회 부동산융합포럼이 개최됐다. 포럼 연사로 나선 선명법무법인 조상호 변호사는 ‘부동산 개발사업과 신탁’을 주제로 강연했다.

신탁이란 신뢰할 수 있는 자에게 재산을 이전시키는 것으로 ‘수익자’를 위한 것이 아니라, ‘수익자의 이익’을 위한 것을 말한다. 

조 변호사는 “계약의무와 같은 법률행위 효과 귀속의 측면에서 계약의무는 수익자가 아닌 수탁자에게 바로 귀속한다”며 “수익자는 신탁법 제38조에 의해 유한책임을 지게 된다”고 밝혔다. 사무처리로 인한 이익귀속은 수익자에게 귀속하며, 신탁재산 소유권은 수탁자에게 완전히 이전된다. 

그는 “신탁재산은 재산일체, 물상대위성, 권리이전, 독립원칙, 공시로 이뤄져 있다”며 “재산일체란 수탁자가 인수하는 특정 재산으로, 양도성, 가분성을 가지며, 소유권에 한하지 않고, 소극재산을 포함한다”고 설명했다. 

권리의 경우, 수탁자에게 대내외적으로 완전히 이전된다. 조 변호사는 “수익자가 신탁재산의 실질적인 관리를 하도록 정했다고 하더라도 계약상의 제한에 불과하며, 수탁자는 제3자에게 완전한 소유권을 행사할 수 있다”고 밝혔다. 

공시의 경우, 등기, 등록, 분별관리로 나뉘며, 신탁재산에 속한 것임을 대항하는 대항력을 가진다. 부동산에 있어서는 신탁등기 시 신탁원부는 등기기록의 일부가 된다. 

독립원칙의 측면에서 신탁재산은 수탁자의 고유재산과 구별되는 신탁재산 독립의 원칙을 가진다. 강제집행금지 측면에서 신탁 전의 원인으로 발생한 권리, 신탁사무의 처리상 발생한 권리에서 기인한 경우는 예외로 한다.

신탁법 제27조(신탁재산의 범위)에 따라 물상대위성 측면에서는 신탁재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 멸실, 훼손, 그 밖의 사유로 수탁자가 얻은 재산은 신탁재산에 속한다.

◇ 신탁의 이익을 향유할 수 있는 ‘수익권’

조 변호사는 “수익권을 살펴보면, 수익권이란 신탁의 이익을 향유할 수 있는 권리”라며 “신탁재산에 속한 재산의 인도와 그밖에 신탁재산을 근거로 급부를 요구하는 청구권”이라고 설명했다.

조 변호사는 “동일한 신탁재산에 복수 또는 차별적 수익권 부여가 가능하다”며 “위탁자는 수익자가 아니기 때문에 양도, 질권 설정 역시 가능하며, 제3자에게 수익자를 지정할 경우 위탁자는 신탁이익 항유가 불가능하다”고 덧붙였다.   

수익권은 독립적 권리이기 때문에 채권에 대한 강제 집행 시 수익권 질권보다 우선 수익권이 우선돼, 우선 수익자가 유리하다는 것이 조 변호사의 설명이다. 

◇  신탁의 네 가지 기능

조 변호사에 따르면, 신탁의 기능은 네 가지로 구분할 수 있다. 담보적 기능 측면에서는 수익권을 활용하고, 담보력을 강화하며, 신뢰제공 기능 측면에서는 거래의 안정성을 제공한다. 

처분제한적 측면에서는 수탁자의 관리와 사업관계인을 보호하며, 권리보호적 측면에서는 소유권 이전과 강제집행 등 단절의 기능을 제공한다. 

◇ 부동산개발사업과 신탁

조 변호사는 “위탁자가 부동산을 재산으로 맡기는 경우를 ‘부동산신탁’이라고 한다”며 “부동산소유자가 수탁자에게 부동산을 맡긴 후, 신탁회사에서 부동산으로 개발사업을 진행해 발생한 수입을 부동산소유자에게 되돌려주는 것”이라고 말했다. 

그는 “‘부동산신탁’의 경우, 장점과 단점이 공존한다”며 “따라서 신탁의 개념을 정확히 알고, 그에 따른 특성을 명확히 파악해야 한다”고 당부했다. 

한편, 오는 11월 5일 열리는 제334회 부동산융합포럼에서는 한양대학교 부동산융합대학원 최원철 특임교수가 ‘2020년 해외호텔 개발사례 및 전략’에 대해 강연할 예정이다. 

[스타트업투데이=임효정 기자] hj@startuptoday.kr