제336회 부동산융합포럼, 19일 서울 강남 대아빌딩에서 개최
‘호텔금융과 자금조달’ 주제로 강연
“저평가된 호텔 매입해 리픽스해서 리세일해야”

스카이파크호텔앤리조트 진재윤 대표이사가 제336회 부동산융합포럼에서 ‘호텔금융과 자금조달’을 주제로 강연하고 있다. (출처: 스타트업투데이)
스카이파크호텔앤리조트 진재윤 대표이사가 제336회 부동산융합포럼에서 ‘호텔금융과 자금조달’을 주제로 강연하고 있다. (출처: 스타트업투데이)

“호텔사업의 본질은 사랑이다. 호텔은 숙박만 하는 곳이 아니다. 꿈과 희망과 용기를 제공하는 곳으로, 호텔사업에 이타주의를 가지고 임해야 한다.”

19일 서울 강남 대아빌딩에서 개최된 제336회 부동산융합포럼에서 ‘호텔금융과 자금조달’을 주제로 강연한 스카이파크호텔앤리조트 진재윤 대표이사는 이같이 강조했다.

금융시장은 기업, 가계, 정부, 금융기관 등 경제 주체들이 금융상품을 거래하면서 필요한 자금을 조달하고 여유자금을 운용하는 것으로 국내 금융시장은 거래 금융상품의 만기나 특징 등을 기준으로 여려 유형으로 구분된다.

진 대표이사는 “금융은 직접금융과 간접금융으로 나눌 수 있다. 미국에서 발달한 직접금융은 자본시장에서 주식, 채권 등을 통해 투자재원을 조달하는 방식이다. 간접금융은 은행 등의 금융시장을 중심으로 투자재원을 조달하는 방식으로 일본, 독일 등에서 발달했다”고 설명했다.

그는 “부동산 금융 체계 속에는 다양한 용도의 실물부동산을 중심으로 부동산 공급 및 수요 관련 금융상품을 소비하는 공급주체와 수요주체가 있다”고 말했다.

기업의 자금조달 방안의 경우에는 자본금 확충을 통한 조달, 외부차입, 차입과 지분투자의 중간적 성격을 가진 재원을 통칭하는 매자닌(Mezzanine)을 이용한 방안이 있다. 진 대표이사는 “상환 순서는 차입>매자닌>지분투자 순이며, 후순위로 갈수록 리스크 프리미엄으로 조달금리가 상승한다”고 밝혔다.

 

◆ 부동산 자산에서 발생하는 수익으로 원리금 및 배당금 수취하는 부동산 간접투자 

그는 “부동산 간접투자에 대해 살펴보면, 자금보유주체가 부동산 간접투자상품에 출자 및 대출 형태로 참가하는 것으로 당해 부동산 및 부동산 관련 자산에서 발생하는 수익으로 원리금 및 배당금을 수취한다”고 밝혔다.

진 대표이사는 “간접투자기구는 다수의 투자자들로부터 투자자금을 모아 증권, 부동산, 실물자산 등에 투자를 운용하고, 발생 수익을 투자자에게 돌려주는 일종의 도관체 역할을 한다. 부동산 간접투자를 위한 비히클(Vehicle)로는 부동산펀드(REF), 리츠(REITs), 프로젝트금융투자회사(PFV), 사모펀드(PEF) 등이 있다. 설립 및 관리 용이성, 세제 혜택 등으로 부동산펀드, 리츠, 비히클을 활용한 투자가 증가하는 추세를 보이고 있다”고 전했다.

리츠는 자기관리, 위탁관리, 기업구조조정리츠로 분류되며, 부동산펀드는 회사형, 신탁형으로 구분할 수 있다. 진 대표이사는 “국내에서는 위탁, 기업구조조정리츠와 신탁형 펀드가 대부분”이라고 말했다.

부동산투자회사는 부동사투자회사법에 따라 설립되는 부동산 투자기구로 자기관리, 위탁관리, 기업구조조정 리츠로 구분된다. 2019년 리츠 운용 자산규모는 44.4조 원으로 위탁관리, 기업구조조정 리츠 비율이 높게 나타나고 있다.

2018년 말 기준, 리츠 투자자산의 1.1%인 약 5천억 원이 호텔자산에 투자됐고, 위탁관리, 자기관리리츠를 통해 오피스 용도 변경 또는 신축 형태로 공급됐다.

부동산집합투자회사는 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따라 설립되는 부동산 투자기구로 신탁형, 회사형, 조합형으로 구분되며, 설립 절차의 용이성 등으로 2019년 9월 말 부동산펀드는 총 89조 원에 달한다.

부동산펀드와 관련해 취득세 감면 및 법인세 소득공제 조항이 있으며, 재산세 등에 있어 일부 토지의 경우 분리과세 대상으로 분류해 조세부담을 경감할 수 있을 것으로 예상된다는 것이 진 대표이사의 설명이다.

 

◆ 호텔개발 단계별 자금조달 필요

진 대표이사는 “호텔개발 업무에서는 단계별로 브릿지 론(Bridge Loan), 본프로젝트파이낸싱(본PF), 담보대출, 운영 후 매각을 위한 자금조달이 필요하다”며 “관광호텔은 관광진흥법에 따라 관광개발 진흥 자금을 신청할 수 있다”고 소개했다.

호텔 개발단계에서는 브릿지 론 조달을 퉁해 토지매입, 명도, 건축물 철거, 인허가 등을 진행하며, 금융기관의 선순위, 중순위 론, 사업주의 에쿼티 투자가 이뤄진다.

개발사업주체인 시행사는 사업 초기 단계에 개발 예정인 호텔 건물을 선 분양해 구분등기 방식으로 사업비를 조달하며, 운영은 호텔 전문 위탁 운영사를 활용 운영함으로써 고정수익을 확보하고 있다.

진 대표이사는 강의를 마치며 “호텔사업으로 수익을 창출하기 위해서는 저평가된 호텔을 매입해 리픽스해서 리세일해야 하고, 또한, 매출을 올리든 비용을 줄여야 한다”고 강조했다.

제336회 부동산융합포럼에서 열린 스카이파크호텔앤리조트 진재윤 대표이사의 강연을 경청하고 있는 청중들. (출처: 스타트업투데이)
제336회 부동산융합포럼에서 열린 스카이파크호텔앤리조트 진재윤 대표이사의 강연을 경청하고 있는 청중들. (출처: 스타트업투데이)

[스타트업투데이=임효정 기자] hj@startuptoday.kr

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