제339회 부동산융합포럼, 10일 서울 강남구 대아빌딩 3층에서 개최
‘호텔 등 부동산 경매 권리 분석’ 주제로 강연 진행
10일 서울 강남구 대아빌딩 3층에서 개최된 제339회 부동산융합포럼에서 선명법무법인 김진덕 이사는 “경매에서 가장 중요한 것은 권리 분석”이라고 밝혔다.
김 이사에 따르면, 경매는 ▲채권자의 경매신청 ▲집행법원의 경매개시결정 ▲매각 준비 ▲배당요구 신청 종기 ▲첫 매각기일 및 매각결정기일의 지정 공고와 이해관계인에 대한 통지 ▲입찰(매각)기일 일주일 후 매각허가결정 또는 매각불허가결정 ▲ 매각허가결정 확정 ▲낙찰대금 납부 ▲배당 절차로 진행된다.
김 이사는 “경매 권리 중, 말소기준권리가 될 수 있는 권리로는 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 강제경매개시결정등기가 있다”고 설명했다.
그는 “여섯 가지 권리 중 등기부에 기재된 순서가 가장 빠른 권리는 말소기준권리다. 세입자의 전입일이 말소기준권리보다 빠른 경우 대항력이 있고, 늦으면 대항력이 없다. 말소기준권리보다 선순위에 있는 임차권은 낙찰자가 인수하고, 후순위에 있는 경우 경매로 소명한다”고 부연했다.
김 이사는 “경매절차에서 빠지지 않고 등장하는 것이 공유지의 우선매수 청구권”이라며 “공유물의 지분경매에 대해 공유자는 우선매수청구권을 행사하는 것이 가능하다. 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 1회 행사할 수 있다”고 말했다. 최고가 매수인이 있을 경우, 최고가 매수인의 가격으로 공유자가 우선적으로 매수 청구를 할 수 있고, 현장에서 입찰보증금을 즉시 납부해야 한다.
또한, 구분소유적 공유관계의 경우에는 우선매수청구권이 성립하지 않으며, 공유물 분할을 위한 형식적 경매의 경우는 공유자 우선매수청권이 성립하지 않는다는 것이 김 이사의 설명이다.
김 이사는 강의를 마치며 “자신의 이름만 쓸 수 있으면 누구든 경매에 참석할 수 있다”며 “보증금은 최저금액의 10%를 납부하고, 입찰가액은 본인이 쓰고 싶은 금액을 쓰면 된다는 것을 알아두면 된다”고 강조했다.
한편, 오는 17일(화) 열리는 제340회 부동산융합포럼에는 탐나라상상그룹 강우현 대표이사가 ‘내맘대로 하다보니 네맘에도 든다더라’를 주제로 강연에 나선다.
[스타트업투데이=임효정 기자] hj@startuptoday.kr
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