자투리땅 개발 이것만은 꼭 점검하라!

 보통사람들은 부동산을 시가에 따라 금액을 흥정하여 거래하는 방법이 일반적이다. 아파트나 상가, 오피스텔 등 이미 개발 건축되어 상품으로 나온 부동산은 일반적인 거래방법이 당연한 것이다. 하지만 단독주택이나 나대지 등 토지가 주된 부동산은 단순하게 시가나 거래가격으로 거래하는 것보다는 건축사에게 가설계를 의뢰하여 개발가치를 확인하면 기대이상의 부동산 가격을 창출할 수 있는 것이다.

 이와 같이 개발가치가 확인되면, 오래된 단독주택을 보유한 사람 입장에서 자기 돈을 하나도 들이지 않고, 또 전문적인 지식이 없어도, 자기 시간을 들이지 않고 돈도 벌고 깨끗한 새집이 생길 수 있으니 이와 같은 방법은 참으로 흥미 있는 방법이 아닐 수 없다. 

 하지만, 부동산을 개발한다는 것은 일반인에게는 결코 쉬운 일은 아니다. 건축에 관하여 알지 못하는 것은 물론 생업에 쫓겨 시간을 내기도 쉽지 않다. 또한, 시간에 여유가 있거나 건축에 관하여 잘 알고 있다고 하여도 건축에 필요한 여유 자금을 가지고 있어야  하고, 개발한 부동산을 필요한 사람에게 팔거나 임대할 만한 전문적인 능력을 가지고 있지도 않다. 즉, 부동산을 개발하게 위해서는 사업 타당성 검토에서 인허가 건축 분양 관리 등 복잡한 과정이 수반되기 때문에 부동산개발 사업에 접근하기가 어려운 것이다. 

그래도 누구나 쉽게 접근할 수 있고 실제로 많은 사람들이 참여하고 있는 땅 개발사업 중 하나는 낡은 구옥을 헐고 연립이나 다세대 다가구 주택을 지어 분양하거나 임대하는 것이다. 단독주택 밀집 지역에는 소위 “집장사”라고 하는 개인 건축업자들이 집을 먼저 짓고 건축비는 전세금으로 빼 가거나 분양을 하여 정산한다. 땅 주인은 땅을 제공하고 건설업자는 건축을 하여 각각의 지분만큼 이익을 나누어 갖는 것이다. 이를 지주 공동 사업이라고 하는데 계약하는 방법에 따라 여러 가지유형이 있다.

단독주택을 헐고 다세대나 다가구 주택을 짓는 방법과 유사한 개발 방법이 다른 토지에도 적용될 수 있다. 부동산 개발이란 이와 같이 건축만을 뜻하지 않는다. 개발을 하기 위해서는 자금이나 시간 또는 전문적인 지식이 꼭 필요한 것도 아니다. 어렵게만 생각하는 토지 개발을 대행해 주는 업체가 얼마든지 있고, 자금을 빌려주는 금융기관도 있으며, 사업계획을 짜주는 업체도 있다. 부동산 개발은 마음먹기 나름이며, 어떤 사업을 할 것인가 하는 뚜렷한 목적의식을 가지는 것이 무엇보다도 중요하다.

부동산 개발을 지나치게 겁내서도, 손쉽게 생각해서도 곤란하다. 부동산은 경제생활의 필수 불가결한 요소이기 때문에 관심을 가지는 것은 당연하지만, 그 관심이 양도 차익만을 노려서는 치밀해진 부동산 전산망에 포착되어 실제 기대했던 이익을 거두기는 어렵다. 부동산에 대한 관심은 개발과 이용으로 귀결되는데, 무엇인가 개발하려고 하지만 누구에게 맡겨야할지, 건축비를 어떻게 조달하여야 할지, 투자비 회수는 잘 될지 등을 고민하게 되는데, 개발자체에만 포커스를 맞추다 보면 자칫 사업성 분석에 소홀하여 분양이나 임대가 안 되어 건축비와 금융비용으로 어려움을 겪는 사례도 빈번하다. 

부동산을 개발하고자 할 경우 기본적으로 점검해야 할 사항이 여럿이 있지만, 신뢰할 수 있는 전문가를 잘 활용하면 전문적인 지식이 없다고 하더라도 개발에 따른 위험은 최소화하고, 처음 개발 사업을 하는데 따른 시행착오를 줄일 수 있다.

우선 보유하고 있는 부동산을 왜 개발하려 하는가 하는 동기를 스스로 점검해 보아야 한다. 단순하게 매매가 되지 않아 개발하려 한다면, 또한 이용하지 않는 상태로 가지고 있으면 세금이나 제재가 두려워서 자금이 부족한데도 개발에 뛰어드는 것이라면 여러 각도에서 개발을 하지 않고도 토지를 보유할 수 있는 대안을 모색할 필요가 있다.

개발한다는 목표를 세웠을 경우는 자기가 보유한 토지가 어떤 땅인지 토지이용 계획과 사업성 측면에서 검토해야 한다. 토지이용계획확인원을 떼어 해당 지방자치단체 건축 민원실, 또는 상담 기관을 찾아 토지를 개발할 수 있는 범위를 살펴보고, 지목이나 용도를 전환하여 사업을 할 수 있는 방법은 없는지 여부도 살펴본다.

이외에도 건설회사 내의 상담창구나, 설계사무소를 찾으면 이 경우 상당한 도움을 받을 수 있다. 특히 인터넷 정보망을 잘 활용하면, 다세대 주택이나 원룸주택, 도시형생활주택 등 다양한 개발사례와 사업성 높은 아이디어와 만날 수도 있다. 사업성은 투자비와 투자비 회수기간을 고려하여 판단하게 되는데, 총 투자비가 어느 정도인가 가설계를 통하여 살펴보고, 실제 시장성이 있는지 유사한 개발상품 현황과 수요자 조사도 뒤따라야 한다.

* 자투리땅 개발 이것만은 꼭 점검하라 *

1) 설계사 사무소에서 가설계 뽑아 개략적인 투자비 산정
설계사무소를 찾아 가설계를 해보면 개발 아이디어의 윤곽이 나온다.

2) 시공사 선정 시 신뢰 있는 업체 선별이 사업 성패 관건
시공회사를 선정하는 것은 가장 유의해야 할 부분이기에 신뢰할 만한 회사를 찾아 의뢰하여야 한다.

3) 계약서 작성 시 자재의 종류 등 자세히 명시해야
책임 소재를 분명히 하고, 사용되는 자재, 추가공사비 등 새로운 문제 발생 시 어떻게 
할 것인가 하는 점에 유의하여 계약하여야 장차 분쟁이 적게 일어난다.

정광영 소장 한국부동산경제연구소