도시재생사업의 성공가이드, 사업구조 짜기
도시재생 뉴딜사업 최고전문가 과정
모든 사업을 추진하기 위해서는 먼저 사업계획을 수립하고 예산을 편성해야 한다. 이 과정에서 사업의 타당성을 검토하여 시장성이 있을 때 본격적으로 추진하게 되는 것이다. 도시재생사업에서도 먼저 사업성을 분석하고 출발하여야 한다. 정부주도의 공공투자라 할지라도 사업의 성과가 명확하여야 한다. 국민의 세금 등으로 조성된 재원으로 투자하기에 투자의 명분이 있어야 하기 때문이다.
대부분의 도시재생사업은 공익적 측면과 사익적 측면이 존재한다. 도시재생사업을 온전히 공공기관이 전적으로 추진할 수 없기 때문이다. 따라서 도시재생사업은 반드시 민간기업의 동참과 협력이 필요하다. 참여하는 민간기업은 기본적으로 이익을 추구하므로 충분히 사업성이 뒷받침 될 때 사업진행이 가능하다. 따라서 위험을 회피하고 수익이 보장되는 사업구조를 짜는 것이 중요하다.
강명기 회계사(한일회계법인)는 여러 부동산 프로젝트 및 도시재생사업의 사업성 컨설팅 경험을 바탕으로 도시재생사업의 사업성 분석 사례를 명쾌하게 설명하였다. 지금까지 진행된 몇 가지의 도시재생사업을 분석해 본 결과, 공통적으로 초기 투자비용을 최대한 줄이고 각 참여자가 향후 발생가능한 리스크를 분담하는 가운데 참여자가 사업 물건의 매입을 확약함으로써 어느 정도 시장성을 보장하는 구조로 도시재생사업을 기획하고 있다. 구체적으로 살펴보면 지자체가 토지나 건물을 현물출자를 함으로써 초기비용투자를 줄이고 주택도시기금과 LH가 출자하여 기본적이 사업자본을 확보한다. 그리고 주택도시기금이 보증과 융자도 지원해줌으로써 필요한 사업자금을 확보하도록 한다. 지자체는 공익적 성격의 건물에 대해 완공 후 매입확약을 하고, 상가는 사업에 참여하는 건설사나 특수목적법인이 책임 임대 운영하거나 매입을 확약하여 각 참여자가 리스크를 분담하도록 사업의 구조를 만들었다.
경제기반형 도시재생사업의 사업성을 분석할 때 사업자인 납세의무자와 담세자인 소비자가 불일치하는 부가가치세의 문제를 검토하여야 한다. 만일 사업자가 과세사업과 면세사업을 겸영하는 경우, 면세사업 관련은 매입세액 공제가 되지 않음을 고려하여야 한다. 그리고 매각가치를 계산할 때 거래사례가 별로 없는 경우 관측치를 통해 산정한 자본환원율의 사용은 가치가 과대 계상되는 문제가 있으므로 유의하여야 한다.
근린재생형 도시재생사업의 경우, 경제성이 없거나 자산화가 불가능한 사업이 많으므로 출자중심의 사업구조화가 어렵다. 현실적으로도 금융지원 상품이 융자중심의 상품으로 구성되어 있어 민간에서 추진할 경우, 자본조달이 별도로 필요함을 숙지하여야 한다. 따라서 보증과 담보가 제공되는 융자보다 후순위 권리를 갖는 자본출자자를 위해 사업위험을 분담하고 장기간에 걸쳐 자산의 가치가 상승할 수 있도록 구조화하는 것이 필수적이다.