법인이 부동산을 취득했다면 감사와 세무는 어떻게 이뤄질까 [안태현 회계사, 제408회 선명부동산융합포럼]

[스타트업투데이] 안태현 선명회계법인 회계사가 24일 서울 강남구 카이트타워 14층에서 열린 제408회 선명부동산융합포럼에서 ‘법인 부동산취득 관련 감사 및 세무 실무’를 주제로 강연했다. 

법인이 부동산을 취득했다면 감사(監査)를 받아야 한다. 이와 관련해 세율도 어떻게 적용되는지도 중요하다. 

안태현 회계사는 “감사상 발생되는 모든 이슈 사항이나 회계처리 등은 사실 지엽적이거나 세부적인 부분이라서 다루기가 까다로울 것 같다”면서도 “다만, 해당 법인이 외부 감사 대상이 되는지, 그렇다면 감사 계약은 어떻게 체결해야 하는지, 금액이 큰 부동산을 매입했을 때 세율이 어떻게 달라지는지 등이 신경 써야 할 부분”이라고 말했다. 

법인이 부동산을 취득할 때 무엇을 고려해야 할까. 

먼저 안태현 회계사는 부동산 취득 시 감사 실무에 대해 설명했다. 「주식회사 등의 외부감사에 관한 법률」에 따르면 ▲주권상장법인 ▲상장예정법인 ▲비상장주식회사와 유한회사 등은 외부감사 대상이다. 

이중 비상장주식회사와 유한회사의 경우 직전 사업연도 말 기준 자산총액 또는 매출액이 500억 원이나 일정규모 이상 등 세 가지 요건 중 하나라도 충족되면 외부감사 대상이 된다. 

안 회계사는 “’일정규모’의 조건은 자산 120억 원, 부채 70억 원, 매출액 100억 원, 종업원수 100명 이상”이라며 “일정규모 조건 4가지 중 2가지만 충족하면 된다”고 말했다. 그러면서 “유한회사가 외부감사 대상이 되는 조건은 주식회사와 같지만, 여기에 ‘사원수 50명 이상’이라는 조건이 추가돼 있다”며 “이들은 단순히 ‘종업원’이 아닌’ 출자자’인데 이해관계자가 많은 회사라고 본다면 외부감사로서 자세히 들여다봐야 한다는 취지”라고 설명했다. 

외부감사 대상이라면 법인은 감사계약을 체결해야 한다. 초도감사는 해당 사업연도 개시 후 4개월 안에, 계속감사는 45일 안에 해야 한다. 

예를 들어 2022년에 설립된 A법인이 500억 원 규모의 부동산을 매입했다고 가정해 보자. 사업 운영에 큰 변화 없이 2022년 말 기준 재무재표상 자산 총액이 500억 원이라면 2023년도 감사계약을 체결해야 한다. 

안 회계사는 “2023년 기준으로 본다면 직전 사업연도가 2022년”이라며 “2022년도 말 500억 원 이상이라서 2022년에 대한 감사계약을 2023년 4월 30일까지 해야 한다”고 설명했다. 그러면서 “A법인이 계속 운영하면서 2023년 12월 31일까지 큰 변화 없이 자산총액이 500억 원 이상이라면 2024년도 시점에서는 직전 사업연도인 2023년도 말 기준으로 감사대상이 된다”고 덧붙였다. 

감사계약을 기한 내 체결하지 않는다면 어떻게 될까. 이때는 금융감독원에서 감사인을 지정하게 되는데 이때 통상적으로 검사범위가 확대된다. 

외부감사를 면제받는 회사도 있다. 외부감사 대상에 해당되더라도 ▲사업연도 중 신설된 법인 ▲공기업∙준정부기관 중 주권상장법인이 아닌 회사 ▲「자본시장법」에 따른 투자회사와 투자유한회사, ▲투자유한회사, 투자목적회사, 기업구조조정투자회사, 유동화전문회사 ▲금융결제원으로부터 거래정치처분을 받은 회사 ▲해산∙청산 또는 파산 사실이 등기되거나 1년 이상 휴업 중인 회사 ▲합병 절차가 진행 중인 회사로서 해당 사업연도 내에 소멸될 회사 ▲국세청에 휴업 또는 폐업을 신고, 연락두절 등 사회통념에 비춰 폐업회사로 인정된 곳 등 면제사유가 있다면 신고 후 면제가 가능하다. 

이외에도 직전사업연도 말 자산이 개별재무제표 기준 1,000억 원 이상이라면 대형비상장주식회사로서의 규정을 받는다. 

안 회계사는 부동산을 취득한 법인이 세무와 관련해 고려해야 할 사항을 설명했다. 「지방세법 제13조의 2」에 따라 주택을 유상거래로 취득할 때 중과되는 경우가 있다. 개인은 1세대 1주택 기준 1~3%, 다주택자∙지역을 고려한다면 최대 12%다. 법인은 지역에 상관없이 12%다. 

과밀억제권역 안에 취득한 개인은 중과에 대해 해당사항이 없지만, 법인은 부동산 취득세 중과가 발생한다. 

주택을 보유할 때에는 종합부동산세에서 약간의 차이가 있다. 과세표준에서 개인은 감면율을 적용한 공시가격 전국 합산가액에서 6억 원이 공제가 가능하지만, 법인은 공제가 없다.

세율 측면에서도 개인은 비조정 2주택 이하일 때 0.6~3.0%, 조정2주택 또는 비조정3주택 이상일 때 1.2~6.0%의 세율이 적용된다. 법인은 각각 3.0%, 6.0%가 적용된다. 세액공제와 세부담상한율에서 개인은 주택 보유 상황에 따라 달라지지만, 법인은 해당사항이 없다. 

사업을 시작할 때 법인을 인수했다면 어떨까. 안 회계사는 “통상적으로 법인으로 부동산 개발사업을 시작한다면 법인을 새로 설립하거나 5년이 지난 법인을 인수하려고 한다”고 말했다. 「지방세법 제13조 제2항」에 따르면 대도시에서 법인을 설립하거나 지점 또는 분사무소를 설치할 때, 대도시밖에서 대도시로 본점, 주사무소, 지점 또는 분사무소를 전입할 때 대도시의 부동산을 취득했다면 중과를 적용받는데 시행령에서 이를 5년 이내로 규정하고 있다. 

그렇다고 모든 법인에 적용되는 것은 아니라는 게 안 회계사의 설명이다. 그는 “휴면법인을 인수할 때 5년이 넘었더라도 사실상 휴면법인 인수를 통해 중과세를 회피한 것으로 보는 시각이 있다”며 “이를 방지하기 위해 휴면법인 인수는 새 법인 설립과 같은 것으로 본다”고 말했다. 

마지막으로 그는 “매출 실적의 규모, 빈도, 매출 성격을 고려할 필요가 있다”면서도 “재고, 유형자산, 노무비 등 매출 이외의 부분도 중요하다”고 설명했다. 그러면서 “임원진, 목적 사업 교체 등과 법조문 성격에 비춰 볼 때 사실상 ‘설립’에 해당되지 않도록 유의해야 한다”고 강조했다. 

[스타트업투데이=김석진 기자] sjk@startuptoday.kr