[박정준 세무칼럼] 종부세 무서워 집 팔까?

[스타트업투데이] 그간 다주택자에 대한 취급은 그야말로 ‘가혹’하였다. 종합부동산세는 2배의 중과세율이 적용되었고, 세금을 계산하는 과세표준의 근간인 주택 공시가격은 시가를 따라 하늘같이 높아져만 갔다. 

주택을 보유하는 것만으로도 과도한 세부담의 압박을 감당해야 했다. 필자가 상담했던 고객 중 다수는 종부세의 기준일이 되는 6월 1일 이전에 주택을 팔아야 할지, 아니면 자녀에게 증여를 해야할 지 출구 없는 스트레스를 필자에게 토로하곤 했다. 

최근 정부는 민생안정대책을 내놓으며 세제 정상화 방안을 공식화하였다. 여소야대의 상황에서 법 개정을 최소화 하는 방법을 선택한 것으로 보이는데 이 과정에서 다주택자도 보유세면에서 일정 부분 수혜를 입게 되었다. 

보유세가 무서워 주택을 매도하려 했던 다주택자라면 현시점 다시금 고민해볼 일이다.  보유세가 무서워 주택을 매도하기엔 자산가치가 하락하고 있는 현재의 매수자 우위 시장환경이 결코 호락호락하지 않기 때문이기도 하다. 

종합부동산세의 과세표준은 인별로 전국 보유주택의 공시가격을 합산하고 기본공제인 6억 원을 차감한 후 그 가액에 공정시장가액비율을 곱하여 계산한다. 예를 들어 15억 원 주택, 5억 원 주택 2주택을 보유하였다면 공시가격의 합인 20억 원에서 6억 원을 차감한 14억 원에 공정시장가액비율을 곱하여 과세표준을 계산하는 것이다. 

여기서 공정시장가액비율은 2021년까지 95%가 적용되었고, 올해부터는 100%를 적용할 예정이었다. 

이 공정시장가액비율을 100%에서 60%로 하향 조정하기로 한 것이 새 정부의 과세 정상화 방안이다. 상기 사례로 살펴보면 과세표준이 14억 원에서 5억 6,000만 원 차감 조정된 8억 4,000만 원으로 조정된다. 

종합부동산세 중과세율은 과세표준 구간별로 높아질수록 높은 세율이 적용되는 초과 누진 세율구조를 가졌는데, 과세표준 3억 원 초과 6억 원 이하 구간 1.6% 중과세율을 감안하면 세액으로 낮아지는 과세표준 1억 원당 160만 원을 경감할 수 있다. 

공정시장가액비율 하향 조정으로 만약 과세표준이 5억 원이 낮아졌다면 약 800만 원의 종합부동산세가 경감되는 것이다. 실례로 보자면 압구정 현대아파트 2채를 보유시 기준시가는 50억 원으로 평가되는데 이때 종합부동산세는 기존 1억 4,000만 원에서 7,000만 원으로 절반 가까이 줄어드는 셈이다. 

다음표를 이용해서 간단히 종부세 절감분을 계산해 볼 수 있는데, 가령 나의 공시가격의 합이 20억 원이라면 기본공제 6억 원을 공제한 14억 원이 공정시장가액비율 적용 대상 금액이다. 여기에 조정된 공정시장가액비율 60% 적용 시 과세표준은 8억 4,000만원으로 계산된다. 

기존 공정시장가액비율 100% 적용시의 과세표준 14억 원보다 5억 6,000만 원의 과표가 줄어든 것이다. 이것은 아래표의 ‘12~50억 원 이하’ 구간의 3.6% 대상 2억 원과 ‘6~12억 원 이하’ 구간의 2.2% 대상 3억 6,000만 원으로 종합부동산세를 1,512만 원 절감할 수 있음을 가늠해 볼 수 있다. 

당장 현재의 종합부동산세만 줄어드는 것이 아니다. 정부의 방향이 보유세 부담을 완화하는 방향을 보이는바 추가적인 인하 기대감 또한 가능하다. 

무엇보다 최근 금리인상 등으로 자산가치의 하락은 시세뿐만 아니라 주택 공시가격 또한 하방 안정화할 가능성이 높다. 공시가격의 하락은 과세표준에 고스란히 반영되어 보유세인 재산세와 종합부동산세를 낮추게 된다. 

이제 보유세가 부담되어 급하게 하락장에서 정리할 이유는 없다. 입지 좋은 부동산은 더 늘리고, 줄이고 할 수 없는 대체할 수 없는 불멸의 자산이다. 이제 보유세는 완화되고 있다. 보유세가 무서워 좋은 입지의 주택을 하락장에 서둘러 팔지 말아야 할지 고려할 필요는 없지 않겠는가? 

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