다세대·다가구 주택 개발시 발생하는 세금

소규모 부동산을 개발하는 경우의 세무를 살펴보자. 개인들이 부동산을 개발하려 할 때 일반적으로 소규모 부동산을 소유하고 있는 경우가 많으므로 예를 들자면 20세대 이하의 다세대·다가구 주택을 개발하여 분양 또는 임대한다고 가정해보자. 요즘은 빌라라고 하는 이러한 주택들이 기존의 2~3층짜리 단독주택 자리를 대신하고 있다. 같은 면적의 땅에 여러 세대를 구성하는 이점이 있기 때문이다.

임대하면서 비과세 혜택 노리면 다가구주택

다세대 주택과 다가구주택을 외관으로 구별하기는 쉽지 않다. 다만 건축법상 다세대주택은 4층 이하로 지어야 하며 다가구주택은 지하층을 제외하고 3층 이하로 지어야 한다. 두 주택 모두 건축면적은 660㎡이하이며 29세대 이하로 지을 경우 사업계획승인을 받을 필요가 없다.

가장 큰 차이점은 다세대주택은 세대별로 분양할 수 있으나 다가구 주택은 소유자가 1인이어야 하므로 임대만 가능하다는 점이다. 건축법상 다가구주택은 단독주택에 해당하고 다세대주택은 공동주택에 해당한다. 따라서 임대를 목적으로 하면서 나중에 1세대1주택 비과세 혜택을 노린다면 다가구주택이 유리하며 소형주택 여러 채를 임대하면서 임대사업자로 등록해 세금감면을 받겠다고 한다면 다세대주택이 좋다. 일반적으로 다가구주택의 경우 임대사업자 등록요건인 임대주택규모 159㎡, 수도권 6억원이하(지방 3억원이하)를 충족하지 못하기 때문이다.

자기가 소유한 토지에 주택을 짓는다면 어떤 세금문제가 발생할까? 먼저 주택을 지어 준공(사용승인)할 취득세가 발생한다. 주택을 분양하면 소득세를 내야 한다. 임대수익을 얻는 경우에는 임대소득에 대해서 소득세가 발생한다. 임대사업의 경우 부동산 보유에 따른 재산세가 발생하며 임대하던 부동산을 양도하는 경우에는 양도소득세가 발생한다. 또한 국민주택규모를 초과하는 주택 또는 상가를 공급하는 경우 부가가치세도 내야 한다.

이와 같이 주택의 신축 시에는 여러 가지 세무문제가 발생하므로 이번 회에는 주택신축판매업의 경우 취득세와 사업소득세를 살펴보고 다음 회에는 임대사업자의 세무를 살펴본다.

취득세 늦게 내면 가산세 20% 부과

빌라를 지어 파는 경우 취득세가 발생한다. 내 땅에 내 집을 지어 파는데 무슨 취득세냐고 반문할 수 있지만 기존의 건축물을 헐고 새 집을 지으면 새로운 건축물을 취득한 것이므로 취득세가 발생한다. 물론 기존 건물을 헐었다고 해서 전에 납부했던 취득세를 돌려주는 것은 아니다.

취득세 신고는 준공(사용승인)후 60일 이내에 해야 한다. 기한 내 신고·납부하지 않으면 신고할 세액의 20%의 가산세가 부과되며 신고 후 납부하지 않으면 납부할 때까지 일 0.03%의 이자를 부담해야 한다. 지방세는 가산세가 무거운 것이 특징이다.

취득세를 계산하는 방법은 건축물을 짓기 위해 발생한 모든 비용에 세율을 곱하는 것이다. 이 때 취득세의 과세표준(세율을 곱하는 대상이 되는 금액)은 취득자가 신고한 가액으로 한다.

한편, 보존등기 시 신고한 가액이 건물의 취득가액이 되기 때문에 지금 당장 취득세를 적게 내겠다고 취득금액을 과소 신고하면 향후 양도소득세를 계산할 때 취득가액이 낮아져 양도소득이 많이 발생하게 된다. 취득세율은 농어촌특별세, 지방교육세를 합해서 3.16%이고 양도소득세율은 6~40%이다.

신축주택 빨리 팔 땐 사업소득세가 유리

신축주택을 양도하는 경우 주택신축의 목적에 따라 세무상 취급이 달라지게 된다. 분양을 목적으로 지었다면 주택신축판매업으로써 사업소득세가 부과되고, 임대를 목적으로 했다면 양도소득세가 부과된다. 판매 목적으로 일시 임대하다가 판매하는 경우에도 사업소득에 해당한다. 사업소득에 해당하는지 양도소득에 해당하는지 여부는 그 규모, 횟수 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있는 정도의 계속성과 반복성이 있는지를 고려해야 한다.

그렇다면 사업소득세와 양도소득세, 어느 세액이 적게 나올까? 결론부터 말하자면 신축 후 단기간에 판매하는 경우 사업소득세가 적게 나오고 장기 보유하는 경우 양도소득세가 적게 나온다. 왜냐하면 신축 후 1년 미만 보유한 후 판매하는 경우 양도세는 40%의 세율을 적용 받게 되나 사업소득의 경우 6~40%의 누진세율을 적용 받기 때문이다. 또한 소득에서 차감되는 경비도 양도소득세는 주택 취득가액과 양도소득기본공제(연250만원)밖에 인정받지 못하지만 사업소득은 관련증빙이 인정되는 경우 이자비용 등 관련비용을 추가로 인정받을 수 있다. 따라서 단기 매매하는 경우라면 주택신축판매업자로 등록하고 관련 비용을 정확하게 기장하는 것이 절세를 위한 방법이다. 3년 이상 장기 보유하는 경우에는 양도소득세 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있으므로 양도소득세로 신고하는 편이 유리하다.

국민주택규모 초과하면 부가가치세 내야

빌라를 신축하여 분양할 생각이라면 부가가치세법상 사업자등록을 해야 한다. 부가가치세는 공급받는 자가 부담할 세액을 공급자가 받아서 납부하는 개념이므로 사업자의 사업수지에는 영향을 미치지 않으나 사실상 부가가치세만큼 분양가에 영향을 미치게 되므로 가격경쟁력이 떨어지는 문제점이 있다. 다행히 국민주택규모(85㎡) 이하의 주택을 공급하는 경우에는 부가가치세가 면제되니 소형주택을 짓는 것이 유리하다.

주택을 지어서 임대하다가 파는 경우에는 주택임대의 경우 부가가치세가 면세이지만 이를 양도하는 경우 국민주택규모 이하인지를 판단하여 이를 초과하면 과세된다. 면세사업자의 경우에도 사업자등록 및 사업장현황신고는 해야 한다. 다가구주택인 경우에도 가구당 전용면적 기준 85㎡ 이하이면 부가가치세를 면제한다는 규정이 있으므로 걱정하지 않아도 된다.

따라서 다가구주택과 다세대주택 모두 국민주택규모를 초과할 경우에만 부가가치세 납세의무가 있으므로 주택을 설계할 때 이를 고려해야 한다. 실제 세금은 사실관계에 따라 달라지기 때문에 개인이 소규모 부동산을 개발하는 경우 반드시 전문가와 상의 후 진행하는 것이 억울한 세금 및 가산세를 납부하지 않은 방법임을 유의해야 한다.