프롭테크 시대, 부동산시장의 판도와 투자지형도의 획기적 변화
프롭테크 시대, 부동산시장의 판도와 투자지형도의 획기적 변화
시장 지배·정보 좌지우지하는 프롭테크 기업
  • 고종완 한국자산관리연구원 원장
  • 승인 2019.07.05 14:52
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출처: 게티이미지뱅크
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4차 산업혁명 시대, 선진국에서 2000년대 등장한 인터넷 부동산 시세조회 중개 서비스가 기술적으로 진보와 혁신을 거듭하고 있다. 그 중, 프롭테크 영역에서는 스마트폰을 이용한 부동산 중개서비스, 빅데이터를 이용한 부동산가치평가, 3차원(3D) 공간설계, 부동산 크라우드 펀딩, 사물인터넷(IoT) 기반의 건물관리, 프로젝트 개발, 자산관리서비스 등에서 혁신이 일어나고 있다. 

지난 2006년 설립된 미국 온라인 부동산중개회사 질로우(Zillow)는 대표적인 프롭테크 기업이다. 미국 3,000여 개 도시의 공공데이터를 바탕으로 집값을 실시간 산출하는 서비스를 제공한다. 또 다른 미국 스타트업 렉스와 셸터줌은 블록체인을 부동산에 적용, 부동산 거래정보를 블록체인 네트워크에 올려 거래가 이뤄지는 순간 모든 사용자가 거래정보를 블록체인으로 공유할 수 있다.

 

초기 단계 국내 프롭테크 산업, 고속성장 전망

최근 들어 국내 프롭테크 산업은 말 그대로 급물살을 타고 있다. 부동산지능과 디지털로 무장된 다양한 서비스가 본격화되면서 부동산시장의 판도와 투자지형도가 획기적으로 바뀌고 있다. 기존 공급자(개발업자와 건설사, 개발금융) 중심에서 수요자 맞춤형으로 변화하고 있는 점은 가장 주목되는 변화다. 국내 부동산 시장은 크게 보아 중개, 임대 및 운영 관리, 감정평가, 중개자문, 건물관리, 종합자산관리서비스로 구분된다. 선두 주자로는 부동산 플랫폼인 직방, 네이버 부동산을 비롯해 다방, 한방, 호갱노노, 방콜 등이 있다. 

프롭테크 기업이 시장을 지배하고 정보를 좌지우지하는 시대가 오고 있다. 아직은 초기 걸음마 단계로 갈 길이 멀다고 하겠다. e커머스 시장처럼 아직 수익성은 미미하지만, 미래 성장력은 어느 업종보다 높다. 

정부 차원에서 프롭테크 기업에 대한 제도적 지원과 투자환경개선은 긍정적이다. 기존에는 정부자금을 출자받은 벤처펀드는 부동산업에 투자할 수 없었지만, 얼마 전, 시행령 개정으로 유흥성·사행성 관련 업종 5개를 제외한 모든 업종에서 벤처기업 확인을 받을 수 있게 되었다. 국민연금·군인공제회·우정사업본부 같은 연기금 및 벤처펀드의 부동산업에 대한 투자기회가 열렸다. 

국토교통부는 6월 11일 프롭테크 스타트업에 대한 공공정보와 실시간 자료제공 및 민간기업과의 정보공유를 발표했다. 국토교통부는 서울특별시, 인천광역시, 경기도와 부동산 실거래 공개정보를 일원화하며 앞으로 시스템 간 차이 없이 국민에게 동일한 실거래 정보를 제공한다. 국토교통부가 실거래가 데이터를 총괄해 취합한 후 이를 각 지방자치단체 시스템에 제공(API 방식), ‘계약일’을 기준으로 실거래가 정보 및 거래현황 자료를 실시간으로 공유하게 된다. 

그동안 '계약일'과 '부동산 거래 신고일' 사이에는 최대 ‘60일’의 시차가 발생하고 주택시장의 선행지표로 불리는 ‘주택 거래량’도 논란거리였다. 거래량은 시장 참여자들 사이에서 주택 가격 추이 등을 판단하는 '핵심지표'로 받아들여져 왔지만, 국토교통부-지방자치단체 간 통계가 제각각이어서 혼선을 부채질해왔다. 

부동산데이터는 정부, 지방자치단체, 투자자, 실수요자 등이 시황을 판단하는 핵심 지표지만 신뢰도 저하 및 시장왜곡뿐 아니라 민간 스타트업에게는 걸림돌이 된 게 사실이다. 연간 약 2,000만 명 이상 이용하는 실거래 정보제공으로 프롭테크 산업영역에서 신규 사업모델 발굴 부동산 디지털화 촉진 등 산업발전에 크게 기여할 것으로 보인다. 

프로테크 기업을 포함한 부동산산업의 지속적 성장을 위해서는 중개, 컨설팅, 감정평가, 부동산관리, 금융간 칸막이를 제거하고 불필요하거나 지나친 규제는 과감히 풀어야 하는 과제는 여전히 남아 있다. 

 

경제학적 관점에서 종합적으로 고려해야 하는 부동산

시장에서 가장 흔하게 듣는 부동산에 대한 근원적 물음표는 3가지로 압축된다. ‘지금 집을 사야할까? 말아야 할까?’, ‘투자 유망지역은 어디일까?’, ‘어떤 부동산이 투자가치가 가장 높을까?’ 등이다. 이 밖에도 ‘내 집값은 앞으로 오를까? 내릴까?’, ‘나는 왜, 부동산투자에 계속 실패만 하는 것일까?’, ‘노후를 든든하게 지켜줄 ‘슈퍼 부동산’을 찾을 수 있을까?’도 단골질문이다. 

세 가지 근원적 질문에 제대로 답하기 위해서는 경제학적 관점에서 부동산 경기순환변동론과 도시성장이론, 개별부동산에 대한 투자가치분석방법 등을 종합적으로 따져 보아야 한다. 다시 말해 도시와 부동산, 투자에 관한 과학적 지식과 부동산 관련 데이터, 정보를 분석하고 총망라하는 전반적인 과정과 총체적 노력이 필요하다는 얘기다. 하나씩 살펴보자.

첫째, 부동산 경기예측과 관련해 국내 아파트시장의 경우, 10년 주기설에 따르면, 집값은 5~6년간 상승하면 4~5년 하향 안정되는 사이클이 발견된다. 벌집 순환모형에 의하면 주택거래량과 집값과의 상관관계로 볼 때 주택시장은 중장기적으로 7~12년을 주기로 상승국면과 하락국면이 반복됨을 알 수 있다. 최근 수도권 주택경기가 2013년부터 상승해서 2018년 하반기(9, 10월경)에 정점을 찍은 것으로 추정된다. 따라서 향후 주택경기는 1~2년을 넘어 3~4년가량 하향 안정기가 도래할 것으로 관측된다. 

둘째, 성장도시, 성장지역을 골라서 투자하는 방법도 굉장히 중요하다. 이는 소위 미래가치, 성장가치, 잠재가치와 연관성이 높으며 미래가치가 높은 지역이 성장지역이다. 현재 가치는 현재 가격에 대부분 반영되어 있다는 점과 미래변화요인을 미리 읽을 수 있다면 미래의 집값 변화를 사전에 파악할 수 있다는 점에서 미래가치는 매우 중요한 판단 기준이 된다. 

부동산경제학에서는 성장지역의 조건으로 인구구조의 변화, 소득구조의 변화, 인프라스트럭쳐(기반시설)의 확충, 행정계획 등 4가지 성장지표를 꼽는다. 즉, 인구증가, 소득증가, 인프라증가, 행정계획이 받쳐주는 도시와 지역이 곧 성장도시, 성장지역에 해당한다. 주식투자의 대가 토마스 프라이스, 피터린치가 “주식을 싸게 사는 것도 좋지만, 성장력만 확실하면 웃돈을 주고도 매입하라”는 성장주 투자철학 고수로 거부(巨富)가 된 사례는 참고할 만하다. 

 

출처: 한국자산관리연구원
출처: 한국자산관리연구원

‘슈퍼 부동산’에 투자 집중해야

셋째, 워렌버핏 등 글로벌 대가들의 ‘가치주 투자’ 비법에서 알 수 있듯 부동산도 가치투자법에 근거하여 투자가치가 높은 ‘슈퍼 부동산’에 투자를 집중해야 한다. 주식투자에서 가치투자란 내재가치와 미래(성장)가치로 구분되며 이를 부동산투자에 응용하면 내재가치는 입지가치, 수익가치, 희소가치를 말하며 미래가치는 지역의 성장력을 뜻한다. 

부동산의 ‘본질가치=내재가치+미래가치’로서 내재가치 대비 저평가된 부동산이 투자가치가 높다. 게다가 인구증가, 소득증가, 인프라증가, 행정계획이 실행 중인 지역은 바로 미래가치가 높은 덕에 앞으로 미래 투자수익률이 높은 ‘슈퍼 부동산’으로 판정될 개연성이 크다. 

무엇보다 이러한 가치분석과 자산진단, 접근방식, 슈퍼 부동산 판정, 투자의사결정에 이르기까지 부동산과 도시공학, 경제학 관련 과학적 이론이 기반이 되며 부동산 관련 통계, 빅데이터, 인공지능(AI), 모바일 등 정보통신기술을 활용한다는 점에서 ‘살집팔집’은 명실상부한 프롭테크 기업에 해당된다. 

특히 아파트의 수익성을 예측하는 솔루션인 아파트가치분석시스템(AIVI)는 특허청으로부터 특허기술을 인정받고, 기술신용보증으로부터도 벤처기업인증 및 신기술자금을 지원받은 바 있으며, 한국감정원 주관 공공데이터기반창업경진대회 우수상, 미래창조과학부 주관 공공데이터 활용경진대회 우수상을 받아 공적검증을 거쳤다. 국내 최초, 세계최초의 가치분석 프롭테크 국내기술이다.

 

투자가치 낮은 ‘좀비 부동산’, 과감한 처분 필요

현재 ‘살집팔집’은 전국 7,500개 아파트 단지별로 투자가치를 분석, 한국자산관리연구원 홈페이지와 국민은행 리브온, 매경닷컴을 통해 웹 버전으로 아파트투자가치분석의 성과물(결과치)을 제공하고 있다. 

프롭테크 분석 결과, 전체 아파트의 30%는 투자가치 높음, 50%는 보통, 20%는 낮음으로 분류된다. 수많은 아파트 중 투자가치가 높은 진짜 ‘슈퍼 아파트’는 그 수가 제한적임을 알 수 있다. 활용법으로 투자가치가 낮은 ‘좀비 부동산’은 과감히 처분하고 투자가치가 높은 ‘슈퍼 아파트’로 갈아타는 자산교체전략이 최고, 최상의 방법이라고 할 수 있다. 

‘살집팔집’은 18개 객관적인 분석지표와 10년간의 빅데이터가 활용되고 컴퓨터 기반 인공지능을 활용, 앞으로 수요자 맞춤형으로 지역별, 자금별, 투자대상 아파트를 추천하는 큐레이션서비스와 구매대행서비스도 계획하고 있다. 이르면 올 8월경 앱(APP) 출시로 시장에 고객과 마주할 예정이다. 내년에는 중국시장 진출도 꿈꾼다. 

살기(LIVE)좋고, 사기(BUY) 좋은 아파트 찾는 이들에게 ‘살집팔집’은 안성맞춤의 내비게이션 역할을 톡톡히 할 것으로 기대된다. 미래의 투자가치를 예측할 정확도 확률은 73% 수준으로 지금 참고해도 손색이 없다. 내 집 마련 수요자를 위해 서울지역 투자가치가 가장 높은 ‘슈퍼 아파트 BEST 10’을 도표를 통해 소개하며 마친다.