“소비자가 바뀌듯이 상품 역시 변화해야 한다.”

3일 서울 강남구에서 개최된 제338회 부동산융합포럼에서 ‘분양형 호텔 활성화 방안 연구’를 주제로 강연한 세중코리아 김학권 대표이사는 이같이 강조했다.

숙박시설은 종류에 따라 각각 다른 법규가 적용된다. 일반숙박업(호텔)과 생활숙박업은 공중위생법 건축법을 적용하며, 관광호텔업은 관광진흥법을 적용한다. 

김 대표이사는 “2002년부터 공급 개시된 분양형호텔(비즈니스 호텔)은 10여 년간 공급 비활성화 현상을 보이다 2013년부터 본격적으로 공급되기 시작했다. 이때부터 부동산 투자상품으로 인식되면서 총 190개, 60,685객실의 분양형 호텔이 공급됐다”고 밝혔다.

서울지역 12개소, 경기지역 22개소, 인천지역 25개소, 강원지역 35개소, 제주도 50개소 등이다. 

◆ 분양형 호텔의 운영 실패 원인

그는 “2013년부터 호텔산업에 몸담아 오면서 분양형 호텔의 운영이 실패하는 원인에 대해 깊이 고민했다”며 “여러 원인이 있다는 결론을 내렸다”고 밝혔다.

김 대표이사는 우선 공급과잉으로 인한 객실 요금(ADR)의 경쟁력이 약화된 것을 원인으로 꼽았다. 

이 외에도 그는 “객실요금 붕괴로 협정가격이 없어지면서 과다한 경쟁으로 객실 요금이 큰 폭으로 하락했다. 또한, 객실 위주의 매출로 호텔 내 부대시설이 부족해지고, 호텔 운영이 미숙한 로컬브랜드와 전문 운영사의 진입 한계로 수익이 악화됐다”고 말했다.

◆ ‘통합 운영 사업 구조’의 필요성

김 대표이사는 “이러한 상황을 타개하기 위해서는 분양형 호텔의 운영과 수익을 활성화하기 위한 ‘통합 운영 사업 구조’를 구축해야 한다”고 강조했다.

이를 위해서는 전문운영사가 리츠나 펀드와 같은 금융사에 금융이자를 지급하고, 금융사에서는 전문운영사를 통해 분양형 호텔을 위탁 운영해야 한다.  

또한, 금융사는 호텔수분양자(관리단)에 매각대금을 지급하고, 호텔수분양자는 금융상 객실을 매각하거나 현물 출자를 해야 한다. 

아울러 계약자의 분양대금을 보존해야 한다. 객실 분양가의 60% 이하로 매입하고, 객실 분양가의 40% 이상을 자산 유동화로 보존(운영사 상장으로 보존)해야 한다.

이어 김 대표이사는 “체인 호텔을 별도의 브랜드로 론칭해 체인망을 구축함으로써 매출을 개선하는 효과를 가져올 수 있다”고 말했다.

호텔의 체인화를 통해 인건비, 물품 구입, 인력공급, 기타 호텔 운영과 관련된 비용절감 효과가 발생하게 되면, 한정적인 호텔 매출 대비 지출비용을 감소시켜 경쟁력을 확보할 수 있다는 것이다. 

◆ “인력수급 방안 구축해야”

김 대표이사는 “그러나 무엇보다도 호텔 운영의 최대 애로사항은 원활한 인력수급이 어렵다는 것이다. 따라서 인력 수급 방안을 구축해야 한다”고 강조했다.

그는 수급 방안으로 지자체 언론사 등과의 협력을 통한 지역별 호텔 종사자 양성 학원 운영 방안을 제시했다. 

강연 말미, 김 대표이사는 향후 공급 과잉이 지속되고, 수익금이 미지급되는 상황이 발생하면서 시공사 등의 기피로 분양에 어려움이 따를 것으로 전망했다. 동시에 정부 정책은 강화되면서 투자자까지 외면하는 상황이 발생할 수 있다고.

그는 “이에 따라 향후 최소 5년간은 새로운 상품을 론칭하는 것은 힘들 것으로 예상된다. 주거용 생활숙박시설은 대도시 택지개발지구 내에서만 공급이 늘어날 것으로 보인다”고 밝혔다.

◆ 장기적 관점의 새로운 상품 개발 필요

김 대표이사는 “그러나 분양형 호텔산업의 전망이 어두운 것만은 아니다. 새로운 상품을 통해 상황을 개선할 수 있다. 예를 들면, 속초라마다호텔 부근 3,600평의 부지와 새만금 등에는 생활숙박시설로 허가를 받고, 많은 부대시설을 갖춘 상품이 등장할 예정”이라고 말했다.

객실 위주가 아닌, 5,000~10,000평의 인공해변(라군)을 가운데 놓고, 휴식을 취하고 즐기면서 행사도 진행할 수 있는 시설을 갖춘 일종의 세컨드 하우스다. 

김 대표이사는 “핵심적인 관광지에 이러한 상품을 만들면 소비자들의 선택 받을 수 있다. 소비자가 바뀌듯이 상품도 바뀌어야 한다. 소비자 눈높이에 맞춘 장기적인 관점의 상품 개발이 필요한 때”라고 말했다.

한편, 10일 개최되는 제339회 부동산융합포럼에서는 선명법무법인 김진덕 이사가 ‘상업용 부동산 경매 인수 시의 문제 및 검토사항’을 주제로 강연할 예정이다.

[스타트업투데이=임효정 기자] hj@startuptoday.kr