이전 7번째의 글을 통해 성공적 해외 부동산 투자를 위해 투자할 지역과 투자할 부동산 형태를 결정했다. 이번 글에서는 철저한 준비를 통해 찾아낸 부동산의 매입 협상과 계약 시 고려해야 할 점에 대하여 얘기하고자 한다.
먼저 자신이 원하는 지역과 조건, 가격대에 맞는 부동산 물건을 지역 부동산 중개업자로 부터 찾는 방법과 인터넷 등을 통해 찾아낸 부동산 물건의 매도권한을 가지고 있는 부동산 중개소를 통해 매도자와 대화하는 방법이 있다. 어떤 방법을 취하든 원하는 지역 및 부동산에 대해 정확하고 광범위한 지식을 득한 후 중계인과 대화를 시작해야 한다.
협상 시작 전
자신감 넘치는 협상력의 바탕은 가능한 많은 지역정보 및 해당 부동산에 대한 정보를 취하는 것이다. 그 외 아래의 사항을 알고 있다면 매우 유리한 위치에서 협상할 수 있다.
1. 필요 시 융자관련 대화
원하는 지역의 특정 부동산을 구입하기 위한 충분한 자금이 있는가? 필요하다면 먼저 융자에 대한 확실한 결과를 가져야 한다. 이는 협상에 있어서, 또한 부동산을 선택함에 있어서 매우 중요한 요소 중 하나이다.
2. 매도 이유
매도의 이유가 가정불화, 직장 등의 이유로 해외 또는 타 지역으로의 이주라면, 또는 매도자가 이미 다른 곳에 부동산을 구입했다면 좀 더 여유를 가지고 좀 더 낮은 가격을 제시한 후 대화를 시작할 수 있다.
3. 마켓 상황
부동산의 수요, 공급을 확인하다면 협상에서 매우 유리한 위치를 선점할 수 있다. 또한 해당 부동산이 얼마동안 매도시장에 나와 있었는가를 알 수 있다면 매우 유리하다.
4. 관련 부동산 방문 확인
중개인과 함께 매물 부동산에 직접 방문하여 구석구석 세심한 조사를 하여야 한다. 낮시간에 하면 더욱 좋다. 이러한 조사는 가격협상에 유리할 뿐 아니라 구입 후 관리에도 매우 좋다.
5. 최대 가격 책정
부동산 중개인과의 대화를 통해 가격에 대한 정보를 갖는다. 그 후 방문 시 확인한 문제점과 지역 상황 등을 근거로 하여 자신이 원하는 최대 가격을 책정한다. 최대 가격에 대해서는 부동산 중개인 또는 매도인에게 말하지 않음으로서 매도인이 함부로 자격을 책정할 수 없도록 한다.
협상 시
1. 자신의 감정 노출 주의
매매 협상시 자신의 감정을 노출 시키지 말아야 한다. 대신 부동산에 대해 수집한 정보에 초점을 맞추고 예산 및 판매 조건과 관련하여 자신의 목적에 맞출 수 있도록 해야한다.
2. 항상 기억하고 대화
내가 이 부동산에 관심을 갖고 있는 이유를 기억하자. 학교, 직장 또는 쇼핑 등의 생활에 편리한 위치이기 때문인가? 현 부동산 가격대인지 아니면 미래 발전 가능성이 높은 지역이기 때문인지 등에 대해 확실히 마음속에 두고 대화를 해야 한다. 가격협상에 있어 좀 더 냉정하게 판단할 수 있는 이유가 된다.
3. 절대 거절할 수 없는 제안
매도인의 매도 의향에 맞춰 충족할 수 있는 조건을 제시한다. 예로 다른 곳에 부동산을 구입했거나 빨리 처분해야 할 이유가 존재할 시, 협상 합의점에 최대한 빠르게 도달되도록 진행하거나 계약 이후 매수철회권(Cooling off)을 생략할 수 있다. 확신을 주기 위한 방법 중 하나로 보증금액 등이다.
4. 과감한 포기
매도인과 대화의 진전이 없다면 과감하게 포기할 수 있는 용기가 있어야 한다. 부동산 중개인에게 자신의 확실한 구입가격과 조건을 말한 뒤 잠시 기다려 보자.
5. 명확한 의사소통
협상 테이블에서 두려워하거나 미안해하지 말고 명확하게 자신이 지불 의사액과 조건을 이야기 할 수 있어야 한다.
계약 시
1. 변호사 선정
계약에 필요한 모든 내용은 변호사를 선정하여 대행하도록 한다. 거의 대부분의 매수자는 계약서에 사인 후 변호사 도움을 요청하나 협상 시부터 변호사로부터 많은 도움을 받을 수 있다.
2. 문서화
계약 체결이전 모든 요구사항 및 합의 사항을 문서화 하여야 권리를 보장받을 수 있다.
3. 검사와 확인
- 이름 및 서류상 철자 확인 (Gil dong Hong 과 Gildong Hong은 다른 이름이다. 한국분들은 이것에서 실수를 종종 한다)
- 서류에 공동소유권 (Joint tenancy), 공유 재산권 (Tenancy in common), 단독보유(Severalty)의 구분을 확실히 해 둔다.
“그냥 다른 사람들이 하는 대로 할께요” 공유재산권 또는 공동 소유권 중 어느 것을 선택할 것인가에 대한 많은 한인들의 대답이다. 그만큼 정확하게 무슨 뜻인지 모른다는 증명일 것이다. 당사자 중 한 명이 사망하거나 부동산을 매각하여 부동산 소유권이 종료되는 경우 등록 된 소유자의 권리에 대해 법적 및 재정적 영향이 다르게 미친다.
공동소유권은 가족 또는 부부간 부동산 구입 시 추천되는 생존권이 존재하는 제도이다. 예로 부부가 주택구입 시 재산의 지분율을 똑같이 소유하며 둘 중 하나가 사고 사망 시 자동적으로 생존자에게 모든 지분이 양도됨을 의미한다. 양도 시 사망자의 채무에 관한 지급책임이 없다. 즉 지분을 팔아 채무를 갚아야 할 의무가 없는 것을 말한다.
이러한 공동 소유는 다음과 같은 상황에서 종료된다.
- 부동산이 제삼자에게 매도되는 경우
- 한쪽이 자신의 권리를 다른 한쪽에게 완전히 양도하는 경우 반면 공유 재산 건은 친구, 형제지간, 비즈니스 파트너 등 2인 이상이 한 부동산 구매에 각자의 서로 다른 지분을 투자하여 부동산을 함께 매수하는 경우에 해당되며, 두 번째 결혼을 시작하는 투자자들이 일반적으로 선택하는 방법이다.
- Fee Simple Property 와 Leasehold Property 의 법적인 소유권 (Legal Title) 체크
주택 구입 시 문제 될 사항은 극히 작지만 그래도 알아두면 좋을 내용이다. Fee Simple Property란 토지 소유 권한으로 Deed (양도증서)를 통해서 소유권 변동. Leasehold Property는 토지를 임차한 부동산이다.
4. 특약 사항을 명확하게 기입한다. 예를 들어 ‘외국인투자심의위원회(FIRB)의 승인조건 이다’ 라면, 이러한 조건을 특별조건(Special Condition) 란에 기입한다. 이는 생길 수 있는 분쟁을 최소화하는 방법이며, 이미 지불된 보증금 등을 환불 받을 수 있는 조건이 된다.
그 외의 많은 것들은 매도인 변호사와 매수인 변호사의 대화로 진행된다. 이때 부동산 권리에 대한 많은 조사와 검사가 함께 이루어지므로 변호사와의 지속적인 대화로 매매를 진행하고 그 과정에서 문제가 있다면 이들을 통해 해결해야 한다.
일단 계약이 성립되면 일반적으로 10%의 계약금을 지불하며 잔금은 입주일에 지불하게 된다. 일단 변호사를 선임하면 매도와 매수인 모두 특별한 문제가 없는 한 특정한 일을 할 필요는 없다. 다만 해충 및 건물 검사(Pest and Building inspection)를 해야 하는데 이 역시 전문가를 통해 시행하고 전문가의 보고사항은 변호사에게 전달된다.
계약이 성립된 상태에서 지불한 계약금을 온전하게 돌려받을 수 있는 계약취소는 다음과 같다.
- 해충 및 건물 검사에서 하얀 개미 또는 빌딩에 문제가 발견될 시
- 은행 융자 문제 시
- FIRB 허가 문제 시
지금까지 8회에 걸쳐 주거용 부동산 구입에 대해 얘기하였다. 다음달부터는 호주의 상업용 부동산 구입에 대해 얘기하고자 한다.
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명갑문 변호사는···
호주 그리피스대학교(Griffith University) 법대와 동 대학교 대학원을 졸업한 명 변호사는 이후 College of Law를 졸업했다. 호주 퀀즐랜드주 한인법률 자문위원을 역임했으며, 현재는 오스코 변호사 모임 회장, DS Tas Pty Ltd·GBA Property Pty Ltd·Dongyeon Pty Ltd 등의 법률고문을 맡고 있다. 랩포트로이어(Rapport Lawyers) 법무법인 파트너 변호사로 활동 중이며, 호주 국회의원 표창장 등을 수상한 바 있다.