[스타트업투데이] 다주택자가 진퇴양난의 상황에 놓였다.

주택에 대한 과세는 보유단계와 양도단계에서 전방위적으로 상향됐다. 특히 다주택자의 경우 기본세율에 20%를 가산한 세율이 적용됨으로써 주택 양도의 세부담을 가중했으며, 주택가격의 상승은 일부 시가표준액에 반영돼 재산세와 종합부동산세 등 주택을 보유함에 따른 세부담 또한 증가시켰다. 다주택자로서는 그야말로 진퇴양난의 상황으로 숨이 턱 하니 막혀온다.

그간 다주택자는 보유와 양도단계에서의 세 부담을 피하고자 배우자와 자녀에 대한 증여를 적극적으로 활용해왔다. 증여세와 취득세를 부담하더라도 양도로 인해 중과되는 과세부담 보다 덜 하다는 판단 때문이다. 그러나 행정안전부에서 내놓은 입법예고(2021.08.10)는 다주택자에게 또 하나의 시련을 안겨줄 것으로 보인다.

지방세 과세제도 합리화 명목으로 나온 이 개정안은 기존에 시가표준액을 과세표준으로 과세하던 취득세를 시가표준액이 아닌 '사실상의 취득가격, 시가인정액'으로 부과하겠다고 규정했다. 여기서 시가인정액 등이란 취득일로부터 6월 이내 감정가액, 공매가액 및 유사매매사례가액 중 가장 최근 거래가액을 말한다. 즉, 최근 시세를 반영해 취득세를 과세하겠다는 것이다.

현재 증여에 의한 취득세 과세표준은 시가표준액이다. 통상 시가표준액은 시세의 80% 수준으로 양도취득 시 부담하는 신고가(시가) 보다 낮은 과세표준으로 증여 취득할 수 있는 것이다.

예를 들어 잠실 리센츠 아파트의 경우 2021년 국민평형 시가표준액은 15.78억 원이지만 국토교통부 실거래가 공개시스템에 공개된 2021년 10월 매매사례가는 26.20억 원에 달한다. 1세대 1주택자가 조정지역 내 증여를 하는 경우 취득세만 약 47백만 원을 부담한다.

그런데 시가인정액으로 부과된다면 그 취득세는 79백만 원으로 높아지게 된다. 시가를 반영해 세율이 적용되는 과세표준이 증가했기 때문이다. 여기서 다주택자라면 증여취득세율은 12%로 중과되는데, 이때 시가표준액 기준으로는 1.89억 원을 부담하지만 시가인정액을 사용하게 되면 3.14억 원으로 1억 원 이상 더 취득세를 부담해야 한다.

다주택자가 종합부동산세를 피하기 위해선 주택의 양도와 증여를 적극적으로 검토해 다주택자를 피해야 한다. 다주택자의 양도세율은 지방소득세를 포함해 최고 82.5%에 달하고 중과세율 적용 시 장기보유 특별공제가 배제됨으로 양도를 하는 경우 그간의 시세차익 대부분을 세금으로 부담할 수밖에 없다.

다주택을 피하는데 양도가 부담된다면 증여밖에 남지 않는다. 증여를 생각한다면 2022년까지 증여하기를 권한다. 입법예고에 따르면 2023년부터 증여 취득세 과세표준에 시가표준액이 아닌 시가를 반영하기 때문이다. 2022년을 놓치면 마지막 남은 증여카드도 함께 사라질 수 있음을 주의할 필요가 있다.

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