[스타트업투데이] 대형건축물에 대한 취득세를 신고할 때 무엇을 확인해야 할까. 

원연성 한국지방세연구원 전문위원이 14일 서울 강남구 카이트타워 14층에서 열린 제411회 선명부동산융합포럼에서 ‘신축 시 절세를 위한 취득과표 관리방법’를 주제로 강연했다. 

대형건축물을 신축하게 되면 시행사, 신탁사, 시공사 등 3자 간 협업구조가 이뤄진다. 시행사인 부동산 개발업자(Developer)는 부지확보, 시공∙완공 등 부동산 개발사업을 기획부터 분양∙임대관리 단계까지 전 과정을 운영한다. 사업 수지 분석에서 사업성 평가, 상품 개발 및 분석까지 체계적인 지식이 필요한 만큼, 전문가로 구성돼 있다. 

원연성 전문위원은 “부동산 개발 과정에서 시행사가 모든 것을 한 번에 맡아서 하는 것은 불가능하다”며 “대형건축물 시공에 드는 막대한 자금을 투명하게 관리할 신탁사와 건축을 전담하는 시공사, 완공 후 분양과 홍보 등을 맡는 대행사가 서로 맞물려서 대형건축물 신축사업이 진행된다”고 설명했다. 

이날 원 위원은 대형건축물에 대한 취득세 신고 시 알아둬야 할 것에 대해 설명했다. 

건물 신축 시 취득세 신고를 위해서는 ▲신고기한 ▲취득시기 ▲세율 ▲건물 신축 방법(과제표준산정) ▲신축 총괄표 등을 확인해야 한다. 

먼저 건물을 신축할 때 취득일로부터 60일 내 신고∙납부해야 하며 취득시기는 사용승인일 또는 사용상의 사용일 중 빠른 날이다. 세율은 취득세 한정으로 2.8%다. 다만, 「농어촌 특별세」 등에 따라 부과되기도 한다. 

건물 신축 방법은 보통 시행사, 시공사 등 법인을 통해 이뤄진다. 사실상 취득가격, 즉, 법인 장부로 입증되는 가격으로 과세표준을 산정한다. 원 위원은 “분개장이나 계정별원장 등 법인 장부에 의한 사실상의 취득가액으로 신고∙납부를 해야 한다”고 말했다. 

원 위원은 부동산 개발에서 가장 큰 논란이 되고 있는 규모와 비용과 관련해 자세하게 설명했다. 대형건축물을 짓다 보면 ‘컨셉개발비’가 발생한다. ‘컨셉개발’은 대형건축물 설계과정에서 단순히 대형건축물만을 건설하는 게 아닌 다양한 콘셉트로 건축물 일대를 하나의 공간으로 개발하는 것이다. 예를 들어 대형건축물을 건설한다면 그 주위에 영화관, 아쿠아리움, 푸드코트 등을 함께 짓는 것이다. 롯데타워와 롯데월드몰, 여의도 더현대서울 등이 대표적인 컨셉개발이다. 

컨셉개발의 주체는 건설사업관리(Construction Management, CM)회사다. 사업 기획 단계부터 설계, 시공, 유지관리까지 건설사업에 관련된 모든 서비스를 총괄한다. 다양하고 복잡한 건설사업 성격상 다수의 클레임이 발생할 수 있지만, CM이 기획∙설계부터 준공 이후 단계까지 전문분야별로 관리하기 때문에 일관성 있는 사업 진행이 가능하다. 또 사업비 절감과 공사기간도 단축할 수 있다. 

원 위원은 “부동산 개발 사업에서 CM 등에 지급할 컨셉개발비가 발생하는데 이를 취득세 과세표준 산입 여부에 대한 논의가 있었다”며 “「지방세법」에서는 명확한 기준을 제시하지 못한 게 사실”이라고 말했다. 사회의 진보화, 급속한 경제 발전을 거치면서 단순한 「지방세법」으로는 모든 기준을 충족할 수 없다는 게 원 위원의 설명이다. 

그러면서 그는 컨셉개발 시 절세방안을 전했다. 최초의 컨셉개발비는 설계비에 들어간다. 설계비가 판매비용 등 분양∙홍보에 관련된 비용으로 구분해서 암분할 수 없다면 과세표준에 포함된다. 원 위원은 “그러나 최초부터 컨셉개발비가 분양∙홍보에 관한 것”이라며 “설계비와 구분돼서 암분할 수 있다면 과제표준에서 제외될 가능성을 둔다”고 말했다. 이어 “컨설팅 용역이 별도로 구분된 분양 등 판매에 관한 용역이라면 과세표준에서 제외할 수도 있다”고 덧붙였다. 

또 원 위원은 시행사의 일반운영비, 특히 인건비와 관련해 설명했다. 대규모 건물신축과정에서는 일반적으로 프로젝트금융투자회사(PFV), 특수목적법인(SPC) 등을 설립해 사업을 진행한다. PFV는 실질이 없는 명목 상뿐인 회사로 시행사가 업무를 대행한다. 

원 위원은 “건물의 신축을 위해 특별히 설립된 회사”라며 “시행사의 모든 비용을 취득세 과세표준에 산입해 처분하는 경우가 많다”고 말했다. 이어 “취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비만이 과세표준에 포함되는 게 타당하다”고 강조했다. 

절세방안으로는 사업개시 시점부터 기구조직도와 업무분장표를 충실히 관리할 것을 조언했다. 원 위원은 “취득세 신고시 과세표준에서 제외되는 인건비 부분을 안분해 반영이 가능하다”며 “취득과 관계없는 분양∙홍보 등의 업무에 전담한 인력에 관한 인건비는 과세표준에서 제외할 수 있다”고 설명했다. 그러면서 “이 외 일반운영비 명목으로 지출된 금액도 지출시기나 대상물건, 지출  대상, 용도 등 지출내역에 관한 자료를 충실하게 관리한다면 차후 취득세 신고시 취득과 관계없는 부분을 구분해 주장할 수 있다”고 말했다. 

신탁수수료에 대한 절세방안은 어떨까. 신탁계약서를 보면 수수료의 용역 내용이 개발, 처분, 담보, 분양관리, 자금관리 등 다양한 내용이 나와 있다. 일반적으로 신탁회사의 건축주 여부에 따라 과표산입 여부를 판단하는 데 신축공정 진행 여부와 관련해 신탁계약 내용 확인 후 판단이 필요하다. 

원 위원은 “부동산 개발사업 과정에서는 신탁계약을 체결하는 경우가 일반적”이라며 “신탁계약 유형을 판단해 납세의무자 여부를 판단할 것”이라고 강조했다. 또 “구체적인 신탁 약정 내용을 판단해 수수료의 성격별로 구분∙관리한다”며 “보통 조세심판원은 신탁 관계상 신탁수수료를 일괄해 과세표준에 포함한다”고 말했다. 

마지막으로 원 위원은 “신축 기간에 발생한 용역비라고 해서 무조건 과제표준에 산입하는 것은 부당하다”며 회계, 세무, 법무 자문 용역비 등 취득과 무관한 기타비용과 관련된 절세방안을 설명했다. 

원 위원은 “건축물 신축, 분양사업에서 회계, 세무, 법률 자문 등에 관한 용역비는 필수로 발생하는 지출”이라며 “해당 용역비를 신축과정에서 지출됐다는 이유로 일괄적으로 판단해 과세표준에 포함하는 오류가 많다”고 말했다. 

그러면서 그는 “자문 용역계약서의 내용을 판단해 신축과의 견련성을 판단한다”며 “해당 용역계약의 내용이 신축과 견련성이 없는 경우 계약서에 해당 용역의 내용을 명시하고 신축기간 동안 꾸준히 관리해야 한다”고 밝혔다. 

[스타트업투데이=김석진 기자] sjk@startuptoday.kr