[스타트업투데이] 이재범 명문감정평가법인 회장이 11일 서울 전쟁기념관 피스앤파크(舊 뮤지엄웨딩홀) 2층 크리스탈볼룸에서 열린 제428회 선명부동산융합포럼에서 ‘경기 변동과 부동산 감정평가’를 주제로 강연했다. 

감정평가사(鑑定評價士)는 자산의 가치를 평가하는 전문가다. 부동산과 동산을 포함해 토지와 건물, 선박, 항공기 등의 재산에 대한 가치를 감정하고 평가한다. 

강연에 앞서 이재범 회장은 ‘부동산 시장의 10년 주기설’을 언급했다. 부동산 10년 주기설에 따르면 집값은 10년마다 주기적으로 상승과 하락을 반복한다. 2008년에는 금융위기와 양적완화로 부동산 가격이 하락했지만, 2013년 부동산 시장 회복세에 접어들며 부동산 가격이 상승세를 보였다. 

이재범 회장은 “1년에는 4계절이 있듯이 부동산 시장에는 10년 주기설을 중심으로 상승기와 하락기가 있다”며 “2016년에서 2017년 즈음에 비관론자 중심으로 부동산 시장 위기설이 돌았지만, 최근 9년간 부동산 시장은 굉장히 긴 상승기였다”고 말했다. 

또 그는 “2019년 말부터 시작된 코로나19 팬데믹에 따른 양적완화로 인플레이션을 겪었고 올해에는 우크라이나 전쟁에 따른 공급망 문제로 물가와 원자재 가격이 상승 중”이라고 덧붙였다. 

이재범 회장은 먼저 ‘감정평가’가 무엇인지를 소개했다. 감정평가는 토지 등 부동산의 경제적 가치를 판정해 그 결과를 가액(價額)으로 표시한 것이다. 재산세를 내는 행위도 감정평가를 통해 자산의 가치가 정해진 후 그 가치에 따라 부과하는 것이다. 

이재범 회장은 “부동산은 공급, 대장 등을 통해 정부에서 관리되는데 대장에 기재된 물건과 현장에 존재하는 물건이 같은지를 판단한다”며 “대장에 있는 물건과 실존하는 물건이 같으면 감정이 이뤄지고 다르면 감정을 중단하게 된다”고 설명했다. 

감정을 통해 가치를 결정하는 행위를 ‘평가’라고 한다. 이 회장은 “감정평가는 경제활동과 시장가격 형성의 기준을 제시한다”며 “감정평가 사회가 요구하는 가장 중요한 것은 ‘전문성’과 ‘신뢰성’”이라고 강조했다. 

부동산 가격은 어떻게 정해질까. 가격은 실제 시장에서 매매 당사자 간 합의된 금액이다. 하지만 해당 금액은 가치를 그대로 반영해서 거래되지 않는다는 게 이 회장의 설명이다. 즉, ‘감정평가액’은 ‘물건의 가치가 이 정도 된다’는 가치를 제시하는 것이다. 이런 이유로 감정평가 결과에 따른 부동산 가격은 ‘가격’이 아니라 ‘가액’이라고 한다. 

이 회장은 “부동산 시장에서 가격은 곧 가치가 아니다”라며 “가치는 (부동산에)투입된 비용이 얼마인지, 부동산이 우리에게 주는 효용과 수익이 얼마인지를 반영한다”고 말했다. 

부동산 거래가격은 화폐량으로 표시되는 현상이다. 금액으로 표시하는 가치는 원가, 효용가치, 수익가치 등이 있다. 

이 회장은 최유효 이용을 전제로 감정평가에서 가치를 찾는다고 강조했다. 즉, 현재 부동산이 어떤 형태로 이용하고 있는지와 관계없이 해당 부동산을 사용했을 때 최고의 가치를 어떻게 반영하는가에 있다. 

예를 들어 단독주택이 거의 없고 아파트가 대부분인 강남지역의 경우 땅값이 비싸서 1명이 넓은 땅을 차지하고 있기에는 부담이 크다. 그래서 여러 사람이 공유하는 형태의 토지로 바뀌면서 부동산 가격이 반영된다는 게 이 회장의 설명이다. 

그러면서 그는 “감정평가액에서 중요한 것은 기준시점”이라며 “부동산 가격은 항상 움직이고 있기 때문에 현재 부동산 가격이 얼마이고 감정평가액이 언제를 기준으로 하는지에 따라 금액이 달라진다”고 말했다. 

한편 경제상황에 따라 감정평가의 가치도 변한다. 이에 따라 부동산 가격도 변한다는 게 이 회장의 설명이다. 그는 “과거의 특정 시점만 반영하느냐, 또는 미래의 가치를 반영하느냐에 따라 달라지는 데 이 때문에 개발자와 감정평가사 간 충돌이 일어나기도 한다”고 지적했다. 

무엇보다 이 회장은 “감정평가사는 가격보다는 가치를 본다”고 강조했다. 그는 “거시경제적 변화와 지역요인에 따른 환경의 영향과 재개발 등에 따른 개별적 요인이 변하면서 가치도 변한다”며 “감정평가사는 본인이 제시한 입증책임과 담보책임이 있기 때문에 과거 사례에 종속되는 경향이 강하지만, 미래 가치를 반영하기도 한다”고 말했다. 

또 이 회장은 “개발사업은 미래 창출될 가치를 기대하는 점에서 감정평가와 본질적으로 다르다며 “이런 이유로 은행에 감정평가서 대신 컨설팅보고서를 요구하기도 한다”고 밝혔다. 그러면서 “입증책임과 담보책임이 있는 감정평가사가 미래 시점에 대해 이야기한다는 것은 책임질 수 없는 이야기”라고 강조했다. 

[스타트업투데이=김석진 기자] sjk@startuptoday.kr