공인중개사 10만 명 시대 눈 앞


 

개발에서 관리로 패러다임이 변화하고 있는 부동산 시장 속에서 공인중개사 10만 명 시대가 눈앞에 다가오고 있다. 심지어 10대의 젊은이들도 뛰어들 정도로 공인중개사 시장은 뜨겁다. 공인중개사를 비롯해 부동산산업을 둘러싼 핫(hot)한 국가·민간 자격증을 살펴보도록 한다.<편집자 주> 

 

부동산산업을 대표하는 공인중개사가 10만 명 시대를 눈앞에 두고 있다. 국토교통부의 ‘토지/부동산중개업자현황’을 살펴보면, 2017년 2분기 현재 공인중개사는 총 9만 4,950명, 중개인 4,118명, 중개법인 1,037개를 기록했다. 이중 공인중개사는 2016년 말 9만 968명에서 3,982명이 증가했다. 물론 2017년 말을 기준으로 집계한다면 더 많은 공인중개사 탄생이 예견되지만, 관련 통계가 파악된 1988년부터 현재까지를 살펴보면, 1992년(1만 4,108명, 1991년 1만 5,584명)부터 1993년(1만 3,055명)까지 감소세였다가 다시 회복되면서 오늘날까지 꾸준히 증가하고 있다. 

특히, 최근 취업난이 심해지면서 중장년층의 인기 자격증이었던 공인중개사 시험에 10대들의 응시가 늘어남에 따라 공인중개사 자격증에 대한 인기를 실감케 하고 있다.

국토교통부에 따르면, 공인중개사 시험에 응시한 10대 응시자는 2015년 143명에서 2016년 575명으로, 2017년에는 867명으로 크게 증가했다.

부동산과 관련한 자격증은 공인중개사 자격증만 존재하는 것은 아니다. 대표적인 국가자격증으로 주택관리사, 감정평가사, 빌딩경영관리사가 있으며, 민간자격증으로는 권리분석사, 분양상담사, 부동산자산관리사 등이 인기다. 여기에 해외 자격증도 눈여겨 볼만하다. CCIM(Certified Commercial Investment Member), CPM(Certified Property Manager) 등이 대표적이다.

 

공인중개사 자격증, 부동산 컨설턴트 되려면 필수

부동산 관련 자격증으로 가장 대표적인 공인중개사 자격증은 공인중개업을 건전하게 지도, 육성하고 공정하며 투명한 부동산 거래질서를 확립함으로써 국민경제에 이바지함(공인중개사법)을 목적으로 하고 있다. 공인중개사는 토지, 건물, 기타 대통령령이 정하는 재산권 및 물권을 거래할 수 있는데, 공인중개사 자격증은 국내 부동산 관련 법규의 이해와 습득을 통해 부동산 개발 및 임대업에 활용할 수 있는 유용한 자격증이다.

참고로 공인중개사 1차 시험 합격률은 2012년 19.3%(응시 6만 9,335명, 합격 1만 2,711명)이었던 것이 2016년 26.6%(응시 11만 2,038명, 합격 2만 9,749명)로 증가했다. 2차 시험 합격률은 2012년 25.5%(응시 4만 4,540명, 합격 1만 1,373명)에서 2016년 31.1%(응시 7만 1,829명, 합격 2만 2,340명)으로 증가했다.

공인중개사 자격증의 가장 큰 매력은 시험을 합격하면 바로 중개소를 개업할 수 있다는 점이다. 특히, 소규모 자본만으로도 창업이 가능하다. 창업 뿐 아니라 기존의 중개사무소, 부동산 투자신탁회사, 투자중개법인 등 관련 회사에 취업이 가능하다. 최근 공인중개사와 관련해 눈에 띄는 연관 직업은 바로 컨설턴트다. 부동산 컨설턴트는 부동산의 입지, 특성 등을 조사해 이를 활용하는 방안을 연구하고 자문하는 역할을 하고 있다.


주택관리사, 2020년 전에 응시하라
주택관리사는 주택관리사(보) 시험에 합격한 후, 주택의 운영, 관리, 유지, 보수 등을 실시하고 이에 필요한 경비를 관리하며, 공동주택의 공동부문과 공동소유인 부대시설, 복리시설의 유지, 관리 및 안전관리 업무를 수행하게 된다.

주택관리사(보) 자격증 제도는 1989년 처음 도입해 1997년부터 자격증 소지자의 채용을 의무화하면서 발전했다. 2005년까지는 격년제로 시행했지만, 2006년부터는 매년 1회 시행으로 바뀌었다. 또한 주택관리사는 2020년부터 절대평가에서 상대평가로 전환될 예정이어서 개정 전 60점만 넘으면 합격이 가능한 기회를 놓치지 않는 것이 중요하다. 즉 지금부터 주택관리사를 준비하면 2018년과 2019년 두 번의 기회를 얻을 수 있다.

하지만 주택관리사 자격 취득은 그리 쉽지 않다. 시험 범위가 방대해 학습해야 할 분량이 많을 뿐더러 암기만으로는 풀기 어려운 문제들도 출제되고 있다. 이는 1차 시험 합격률에서도 여실히 드러난다. 주택관리사(보) 시험 합격률은 2011년 16.9%(응시 1만 7,238명, 합격 2,915명)에서 2015년 약 15.2%(응시 1만 4,416명, 합격 2,187명)로 낮아졌다. 2차 시험 합격률은 2011년 93.8%(응시 3,608명, 합격 3,385명)에서 2015년 약 87.7%(응시 2,199명, 합격 1,928명)으로 떨어졌다.

최근 주택관리사를 의무적으로 채용하는 시설과 기관의 증가로 해당 자격증의 전망은 밝은 편이다. 이는 일정규모 이상의 공동주택에는 주택관리사가 배치되어야 한다는 규정에 따라 상대적인 취업 기회를 얻을 수 있어서다. 또한 창업 측면에서는 회사를 설립해 행정업무, 기능업무, 보조관리 업무를 위한 직원을 고용, 위탁 관리할 수 있고 주택관리업과 관련한 회사를 설립해 운영할 수도 있다.

 

감정평가사, 부동산계의 고시
감정평가 시장은 IMF 외환위기 이전까지 호황기를 누렸지만, 이후 부동산 경기 침체와 공공사업이 감소함에 따라 시장 규모가 축소되어 왔다. 하지만 최근 부동산 컨설팅, 특허권, 영업권 등 특수감정평가, M&A와 관련한 기업가치평가, 기업실사, 부동산채권 등의 분야가 주목을 받고 있어 감정평가사의 활용도는 높아질 것으로 전망되고 있다.

감정평가는 토지, 건물, 기계공구, 항공기, 선박, 유가증권, 영업권 등 부동산과 동산을 망라해 재산의 경제적 가치를 판정한 후 이를 가액으로 표시하는 일을 말한다. 감정평가사 자격시험에 합격한 감정평가사는 정부에서 매년 고시하는 표준지 공시지가를 조사, 평가하고 기업 등이 의뢰한 자산을 재평가해 금융기관, 보험회사, 신탁회사 등의 의뢰와 관련된 토지 및 동산에 대한 평가 업무를 수행한다.

한국산업인력공단이 운영하는 큐넷에 따르면 감정평가사의 평균 연봉이 8,000만 원에 달해 국내 10대 전문직 중 하나로 꼽히고 있다. 감정평가사 자격증은 1, 2차 시험을 합격한 후 취득할 수 있다. 자격증을 획득한 감정평가사는 관련 분야에서 1년 이상 수습 기간을 가진 후 개인사업자나 법인, 국가기관에 취업할 수 있다.

하지만 감정평가사 자격을 획득하기란 쉽지 않다. 응시자가 준비해야 할 시험 과목은 민법, 경제학원론, 부동산원론, 감정평가관계 법규, 회계학, 감정평가실무, 감정평가이론, 감정평가 및 보상법규 등 8개나 된다. 특히, 토익 700점에 준하는 공인영어성적도 제출해야 한다. 감정평가사 자격증은 부동산계의 고시라 할 정도로 범위가 광범위해 합격률이 매우 낮은 편이다. 해당 자격증의 1차 시험 합격률은 2012년 45.0%(응시 1,851명, 합격 842명)에서 2017년 34.6%(응시 1,683명, 합격 582명)로 낮아졌다. 2차 시험 합격률은 2012년 13.2%(응시 1,551명, 합격 205명)에서 2017년 15.6%(응시 1,207명, 합격 153명)으로 높아졌지만, 실제 합격자는 52명이 감소했다. 

 

빌딩 부가가치 높이는 빌딩경영관리사

2010년 11월부터 국가공인 시험으로 변경된 빌딩경영관리사 자격증은 빌딩을 법률적, 경제적, 기술적 측면에서의 위험관리, 보존 및 이용 또는 개량 등을 통해 유지하고 경영관리하는 데 필요한 자격증이다. 빌딩경영관리사 시험은 상업용, 공업용, 문교사회용, 기타 빌딩을 대상으로 시설, 운영 및 관리, 경비, 방재, 위생, 에너지, 보수 및 리모델링과 용역 등의 유지관리 수준, 빌딩임대를 위한 시장조사에 의한 단기, 중기, 장기의 사업계획, 세입자의 구성을 위한 상품계획, 자금조달계획, 세입자 모집 및 계약, 사무, 인사, 노무관리, 기타 업무의 아웃소싱 등으로 빌딩 부가가치를 높일 수 있는 능력을 검정하게 된다.

빌딩경영관리사 자격을 취득하면 국가지방자치단체, 정부투자기관, 정부부처, 기업체 등에 취업할 수 있다. 특히, 빌딩관리업체에 취업할 경우 우대 받을 수 있다.
 

패러다임의 변화로 뜨고 있는 민간·국제자격증

국가공인 자격증 외에 다양한 민간자격증도 존재한다. 이 중 권리분석사는 권리분석의 전문지식과 경험을 쌓은 후 일정한 자격을 얻은 전문가들을 의미한다. 특히, 부동산의 권리에 하자 유무를 조사, 확인, 분석하게 된다. 부동산 권리분석은 공인중개와는 달리 부동산 거래에 있어 복잡한 권리 관계를 잘 모르는 이들에게 다양한 권리를 조사해줘 거래사고를 예방하는 부동산 거래의 보조적인 업무에 해당한다. 관련한 자격증은 한국자격고시평가원이나 한국산업교육원 등에서 시행하는 자격시험에 응시해 획득할 수 있다.

부동산 자산관리사는 부동산 정책과 시장을 분석해 부동산 투자자에게 부동산 투자전략과 연령대별 자산규모에 맞는 부동산 투자 포트폴리오를 투자·자문해주고 투자수익이 높은 우량매물을 추천하는 등 부동산 재테크를 자문해주는 전문가다. 부동산 자산관리사는 단순 임대료 수금이나 유지보수 업무에서 벗어나 관리 대상을 사업체로 인식해 임대마케팅 전략과 임차인 유지전략을 수립, 시행하게 된다. 부동산 자산관리사는 현재 부동산이 개발에서 관리로 패러다임이 변화함에 따라 자산관리의 중요성 증가로 주목을 받고 있다. 교육 수료 후 자격시험을 거쳐 민간자격증을 취득할 수 있다.

해외 자격증도 인기를 모으고 있다. 상업용 부동산투자분석전문가(CCIM, Certified Commercial Investment Member)는 미국중개사협회인 NAR(National Association of Realtors) 산하의 CCIM협회에서 수익용 부동산의 실무처리 능력 인증을 위해 부여하고 있는 자격증이다.

CCIM은 MIT와 뉴욕대학교 등에서 정식교과에 포함될 정도이며, 전 세계적으로 약 1만 6,000여 명의 정회원이 활동하고 있다. 자격 취득이 가능한 이들은 부동산 매매, 교환, 영업, 임대차, 융자, 부동산 개발, 공동 투자의 경험이 있거나 수익용 및 투자용 부동산의 가치 증가, 소득증가를 위해 고객, 고용주, 개인을 상대로 컨설팅하는 사람을 대상으로 한다.  국내에서는 CCIM한국협회에서 자격취득 교육을 진행하고 있으며, 금융분석, 시장분석, 임대차분석, 투자분석, 심사, 이수, 종합시험의 과정을 거치게 된다. 

미국 부동산자산관리사(CPM, Certified Property Manager)는 부동산 투자 포트폴리오를 총괄하는 전문가를 일컫는다. 이들은 부동산 투자 및 관리를 통해 잠재가치를 극대화시키는 역할을 하게 된다. CPM은 국제자격증으로 미국부동산관리협회(IREM)의 교육과정을 마치고 별도의 시험을 거친 후 실무 능력을 인정받은 사람에게 수여한다. CPM 자격을 취득할 경우, 매년 미국에서 열리는 IREM CPM 총회에서 전 세계 CPM과 함께 인증핀 수여식에 참여하게 된다. 국내에서는 한국CPM협회가 IREM 정규과정을 통해 자격을 취득한 강사를 초빙해 취득과정을 운영하고 있다. 특히 지난 9월, 한국CPM협회는 한양대학교 부동산융합대학원에 CPM 교육을 공동개설하기도 했다.

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