강연 중인 김진덕 이사

한국부동산개발협회와 한국M&A융합센터가 공동 주최하고, 스타트업4가 주관하는 제 241회 부동산융합 포럼이 11월 21일 오전 7시 30분 역삼동 소재 대아빌딩 3층에서 개최됐다. 이번 포럼에는 선명법무법인 김진덕 이사가 '경매로 돈벌기, 이론과 실제' 주제로 강연했다. 김 이사는 20년 이상 법무법인에 재직하면서 수많은 법원 경매를 접했고, 실제 경매에 참가했던 본인만의 경험과 노하우를 전했다.  

서두에는 부동산 경매의 종류를 얘기했다. 실질적 경매, 형식적 경매, 유체동산 경매가 그것이며, 실질적 경매는 임의경매와 강제경매로 나뉜다. 경매에 임할 때는 최소한 임의경매인지 강제경매인지는 구분해야 한다고 했다. 형식적 경매는 부동산을 특정한 등분으로 공평하게 분할 할 수 없는 경우에 하게되며, 공동소유의 부동산을 경매에 붙여 경락대금에서 지분비율로 배당하는 것이라 했다. 유체동산 경매는 부동산이 아닌 TV, 오디오, 카메라 등 형체를 가지고 움직이는 재산(有體動産)에 대한 경매를 말한다.

경매의 절차는 ▲경매신청서 작성, ▲구비서류의 준비, ▲관할법원 확인, ▲경매개시 결정, ▲배당요구, ▲매각의 준비, ▲매각방법 등의 지정공고 통지, ▲매각 실시, ▲입찰종결, ▲낙찰허가결정이다. 이중 유의할 점을 몇가지 제시했는데, 관할법원은 경매 대상 부동산의 소재지를 관할하는 법원이 된다고 했다. 경매 물건의 공유자에 대하여는 최종 주소지로 경매개시 사실을 반드시 서면으로 발송해야 한다고 했다. 이를 소홀히 할 경우, 낙찰받아 대금 지불을 완료한 후라도 낙찰 취소가 되는 경우가 있기 때문에 유의해야 한다고 했다.

배당 요구시 유의할 점은 등기부에 등재된 이해관계자는 법원에서 알아서 배당을 하는데 그렇지 않은 경우에는 반드시 배당요구를 해야 한다고 했다. 이들은 판결금 채권자, 주택임대차보호법상 임차인, 임금채권자, 가등기담보권자, 첫 경매개시결정등기 후에 가압류한 채권자, 국세 등의 교부청구권자 등이 해당된다. 부동산 경매에 있어 전문가의 도움이 필요한 경우는 면밀한 권리분석을 통해 좋은 경매물건을 찾아내는 부분에서도 필요하지만, 낙찰허가결정상에 있어 최종적으로 경매물건의 흠결을 찾아내는 부분에서도 중요한 역할을 하게된다고 했다. 낙찰허가결정은 매각종결 7일 후에 법원에서 내게 되는데, 이 기간동안 매수에 대한 최종검토를 하게되는 것이다. 

다음으로는 경매의 꽃이라할 수 있는 권리분석에 대해 설명했다. 말소기준 권리인 저당권, 근저당권, 가압류, 압류에 앞서는 선순위 대항력이 있는 가처분, 가등기, 임차인의 존재 여부만 구분해도 경매에 있어 리스크는 거의 없다고 강조했다. 이중 가등기는 소유권 이전 등기 청구권 가등기, 담보가등기로 크게 나뉜다. 소유권 이전 등기 청구권 가등기는 부동산 계약에 따른 순위보전의 필요성으로 있는 것이고, 담보가등기는 채권자로부터 돈을 빌리고 만일 변제하지 않을 경우 채무자 소유의 부동산을 채권자에게 이전한다는 대물변제의 예약이라고 했다.  

임차인의 대항력은 임대차 기간 동안 해당 주택을 점유하고 거주할 권리, 그리고 임대차 기간이 끝나면 보증금을 돌려 받을 권리라고 설명했다. 낙찰자는 임차인의 보증금을 부담해야 하고, 보증금이 해소되기까지 임차인은 물건에 거주할 수 있는 것이다. 말소기준권리를 기준으로 전입날짜가 이전인 임차인은 선순위 권리자이고, 이후인 임차인은 후순위 권리자라고 했다. 

최우선변제권은 소액임차인을 위한 제도이다. 임차인에게 경락대금 1/2 범위 내에서 보증금 중 일정액을 최우선 변제해야한다. 소액 임차인 기준은 등기부상의 최초 근저당설정일자 기준으로 한다고 했다. 서울지역은 소액보증금액이 1억원이하일 경우 최우선변제금액이 3,400만원이다.

이외에도 건물의 증개축 부분 등을 뜻하는 '부합물', 창고, 화장실 등을 말하는 '종물', 경매대상 토지 위에 있는 경매대상이 아닌 건물인 '제시외 건물', 그리고 '유치권'에 대한 정의와 설명을 진행했다. 강연 말미에는 실제 경매사례를 제시했다. 김 이사가 직접 참여한 4건의 경매사례를 통해 경매의 실전과 본인만의 분석 노하우를 공개했다.