[스타트업투데이] 스톡경제 시대에 증가하고 있는 국가 및 개인의 자산을 포트폴리오 운용 관점에서 어떻게 관리해야 할까. 

이효은 전 GS건설 인도네시아 법인장(상무)이 27일 오전 서울 강남구 카이트타워 14층에서 열린 제366회 선명 부동산융합포럼에서 ‘스톡경제 시대 투자대안, 이머징 마켓’을 주제로 강연했다. 이날 이효은 상무는 실제 인도네시아 법인장을 역임하면서 경험한 인도네시아 부동산 시장 현황에 대해 나눴다. 

그는 “과거 미국이나 베트남 개발사업에 대한 투자는 있었지만 사업확장에 어려움이 있었다”며 “위기 극복 방안으로 성장 모멘텀을 찾기 시작했고 인도네시아의 시장 잠재성을 봤다”고 밝혔다. 

아시아 인프라 투자은행(AIIB)의 출현, 중국의 일대일로 정책 등으로 아시아 지역의 시장 기회가 확대되고 있다. 아시아 국가 중 인도네시아, 필리핀 등이 건설시장에서의 고성장세가 예상된다.

이효은 상무는 “아시아 국가별 성장률 전망을 보면 인도네시아는 중간 정도에 위치한다”며 “경제규모와 성장률 등 경제지표, 인구 및 도시화율 등 사회지표 등으로 인도네시아의 잠재성을 확인했다”고 말했다.

이 상무는 인도네시아의 인구수와 도시화율에 집중했다. 인도네시아의 인구수는 2015년 기준 약 2억 5,000만 명으로 세계에서 4번째로 많다. 도시화율은 50.7%, 평균 연령은 29.2세다. 1인당 GDP는 말레이시아보다 낮지만 4,000달러(약 444만 원) 정도 된다. 인구수가 많기 때문에 총 GDP에서 엄청난 비중을 차지한다는 게 이 상무의 설명이다.

그는 “도시에 사람이 몰려들면 주택문제에 대한 대안이 필요해질 것”이라며 “공급 부문에서 장기적인 전망이 밝을 수밖에 없다”고 판단했다. 또 도시화율이 진척되면서 자카르타를 비롯한 여러 도시에 생산활동이 강화될 것”으로 보았다.

이외에도 인플레보다 높은 성장률, 재정적자나 경상적자 신흥국 대비 양호한 수준을 유지하고 있는 점, 외국인직접투자(FDI)나 자본수지의 흑자 유지, 투자적격 신용등급의 상향조정 등을 장점으로 꼽았다.

이후 인도네시아의 상황은 얼마나 달라졌을까. 이 상무는 “약간의 버블이 생기긴 했지만 넓은 국토, 풍부한 자원, 많은 인구 등 잠재력은 여전히 충분하다”면서도 “필리핀이나 베트남처럼 고성장을 이뤄내지는 못했지만 5% 상회하는 등 나름 선방했다”고 말했다.

또 경제 안정성 측면에서 펀더멘탈(Fundamental)이 크게 견실해졌다고 평가했다. 그는 “무역분쟁, 미국 통화의 강세로 한때 1달러당 1만 3,500루피아(약 1,000원)에서 1만 5,500루피아(약 1,200원)까지 치솟았다”며 “현재는 1만 4,000루피아(약 1,080원) 선에서 안정적인 모습을 보인다”고 말했다. 외환보유고 역시 1,300억 달러(약 144조 5,600억 원) 수준이라고 덧붙였다.

반면 최근 부동산 경기를 보면 아파트 시장의 경우 2011년 성장기, 2015년 고점을 찍은 이후 경기가 상승하지 못하고 정체된 상황이다. 경기침체로 공급량이 저하됐다. 하지만 중급 이하의 기본적인 수요는 작용하는 것으로 보인다.

오피스의 공급초과로 공실률은 상승, 임대료는 하락하고 있다. 대규모 상업시설은 허가가 나지 않으며 공급이 없어 임대료만 유지하고 있다. 몰, 대규모 첨단 상업시설의 임차율은 90%에 육박한다. 호텔은 자카르타 평균 투숙률이 6, 70%대 머물러 있어 투자수익률 확보에 어려움이 따른다.

이 상무는 “호텔의 경우 투자금을 회수할 방법이 없어 투자 대상에서 제외되는 상황”이라며 “이 경우 투자 시 정책적 의사결정이 필요할 것”이라고 강조했다.

인도네시아 진출 동향을 보면 국내 기업의 경우 현대, 롯데, 포스코, 쌍용, SK 등 국내 굴지의 건설사가 진출한 상황이다. 특히 롯데건설과 롯데자산개발은 부동산 개발 중심의 사업을 진행 중이다.

해외 건설사 중 일본이 가장 활발하게 사업하고 있다. 대표적인 건설사는 도큐랜드로 2개의 브랜드 아파트를 론칭했다. 다이와 하우징, 도쿄 타테모토, 미쓰비시 등 20여 개 기업이 사업을 하고 있거나 준비 중이다.

최근에는 중국 기업의 공격적 투자가 이뤄지고 있다. 그는 “중국 기업은 리포, 시나마스, 아람 수테라 등과 공동사업을 지향한다”며 “단독으로 진출해 토지를 확보하는 사례도 늘고 있다”고 설명했다. 이어 그는 “앞으로 중국 기업의 물량공세가 상당할 것”으로 추측했다.

한편 이 상무는 인도네시아의 사업 추진 방향에 대해 설명했다. 먼저 수도 자카르타와 인근 도시를 중심으로, 도시 부지에서 아파트 상품을 중심으로 사업을 검토했다고 전했다.

그는 “과거 5년간 연평균 약 20% 상승했던 자카르타 토지가격은 정책 불확실성으로 현재까지 둔화가 예상된다”면서도 “MRT 개통 등의 영향으로 도심지, 역세권 중심 상승세로 전환될 것”으로 전망했다.

수행 구도는 단독 투자 보다는 현지기업과의 공동 투자를 선호하고 있으며 중∙장기적으로는 단독사업 수행 체제 수립을 위한 경험 확보에 주력한다.

마지막으로 이 상무는 “해외 개발사업에서는 수익성뿐만 아니라 안정성도 동시에 고려하는 것이 중요하다”며 “추진하는 데는 결국 최고경영자의 의지에 달려있다고 본다”고 강조했다.

[스타트업투데이=염현주 기자] yhj@startuptoday.kr