[스타트업투데이] 국내 최고가 전세 계약금이 갱신되었다. 최근 서울 강남구 청담동에서 70억 원이 넘는 초고가 전셋집 계약이 신규 체결된 것이다. 해당 주택은 5층부터 7층까지 3개 층을 한 번에 쓰는 삼중 복층 구조다. 세대 내에 욕실만 4개를 갖춘 호화 주택이라고 한다. 

이 주택의 전세금인 70억 원의 1/4에 해당하는 17.5억 원짜리 집을 취득 시, 취득세부터 재산세, 종합부동산세(종부세), 양도소득세 등 주택과 관련된 각종 세금 문제가 발생한다. 

하지만 평당 1억 원이 넘는 70억 원 초호화 주택은 재산세, 종부세 등 각종 보유세 부담에서 자유롭다. 

이유는 ‘주택’과 ‘전세권’의 차이에 있다. 전세권은 ‘주택’이 아닌 ‘물권’에 해당한다.  따라서 ‘주택’과 관련된 각종 세금문제에서 벗어날 수 있다. 

최근 각종 부동산 공시가격으로 취득, 보유, 양도세 부담이 커진 기존의 보유자들은 소위 ‘수직적 공평성’이 저하된다고 목소리를 내고 있다. 

비싼 집에 거주하는 사람에게는 더 많은 세금을, 상대적으로 가격이 낮은 집에 거주하는 사람에게는 더 적은 세금을 부과해야 한다는 것이다. 

한 부동산 전문가는 “시세 10억 원에도 못 미치는 주택을 가진 경우 올해 6월 1일 재산세, 종부세 부담을 벌써부터 걱정하는데, 70억 원 짜리 초고가 주택에 거주하는 경우, 왜 보유세 문제에서 자유로운지 의문”이라고 말한다. 

하지만 그 속내를 들여다보면 겉으로 보이는 것이 전부가 아니라는 것을 알 수 있다. 

70억 원이 넘는 초고가 전셋집의 원래 소유자는 해당 주택에 대한 보유세(재산세 및 종부세)를 내야 한다. 전셋집 소유자는 납부하였거나 납부할 보유세를 감안하여 전셋값을 산정하게 된다. 

70억 원이 넘는 초고가 전세금액은 주택의 원래 소유자가 부담하였거나 부담할 보유세가 포함된 가격으로 보유세 부담의 전가가 일어나게 된다. 

이는 부가가치세와 같은 개념으로 볼 수 있다. 사업자는 재화 또는 용역을 공급하는 때에 부가가치세를 포함한 가격을 최종소비자로부터 징수한다. 공급가격의 10%에 해당하는 부가가치세의 세 부담을 가격기구를 통해 최종소비자에게 전가하는 것이다. 

필자를 포함, 부동산 전문 세무사들은 전세권 보유세를 '합리적'이라고 판단하고 있다. 현행 세법은 주택을 보유세 과세대상으로 규정하고 있다. 따라서 주택을 소유한 자는 일단 보유세를 부담하게 되어 주택 보유에 대한 일률적이고 공평한 과세를 실현했다고 보는 것이다. 

과세 이후 임대계약을 통해 계약을 맺는 경우 세 부담은 전·월세 금액을 통해 전가된다. 그렇기 때문에 전세권의 보유세가 0원이라고 해서 불만을 품을 필요는 없다. 이미 전세금 70억 원에 보유세가 포함되어 있기 때문이다. 

윤상복은...

ㆍ57기 세무사 자격시험 합격
ㆍ현) 세무사 집행부 57기 감사위원
ㆍ현) 신뢰받는세무사의계(신세계) 57기 회장

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