현 정부 들어 부동산 가격, 특히 강남을 중심으로 수도권 부동산 가격이 고공 행진을 하고 있다. 20여 차례나 대책을 내놓아도 백약이 무효인 것처럼 가격이 뛰니 정책 실패 이야기가 나오고 대통령 지지율이 급락하고 있다.

집값을 잡기 위해 취득세, 종부세, 양도소득세 등 각종 세금 폭탄에 토지거래허가구역 지정까지 했고, 이제는 전·월세를 함부로 올리지 못하도록 한 ‘임대차 3법’을 내놓았으나 부동산 가격이 잡힐지 아무도 장담을 못하는 상황이 됐다.

부동산 문제는 우리나라 문제만이 아니고 정도의 차이가 있지만 대부분의 나라들이 겪고 있는 문제로서 중국도 예외가 아니다. 중국은 어떻게 대처하고 참고할 만한 내용이 있는지 먼저 알아보고, 우리나라 부동산 시장 상황과 정책의 문제점 및 해결방안 대해 살펴보고자 한다.

중국의 부동산 문제 해결방식

첫째, 서민주택과 공공임대주택을 대대적으로 공급하고 있다. 중국은 1950년대부터 도시사회 관리의 기본 틀인 단위체제를 통해 주민들에게 직장을 배정하고 취업·육아·교육·주택·보험·의료·문화 등 각종 사회적 보장을 제공하였다.

단위체제는 1980년대 개혁개방이 이루어지면서 약화됐고, 특히 1990년대 들어서 본격적으로 시작된 국유기업 개혁은 단위체제의 해체를 가속화시켰으며, 1998년에는 단위체제가 제공하는 중요한 혜택인 ‘공유제(公有制) 주택’ 제도를 공식 폐지하였다.

주택 분배는 개인이 시장에서 구매하는 방식으로 전환되었다. 주택의 상품화와 시장화가 빠르게 진행되었고, 이 과정에서 주택가격 급등으로 대도시 주택난이 심각해져 2005〜2010년 기간에는 거의 2〜3배 뛰었다.

주택임대료도 급등해 서민들, 특히 외지에서 일하러 온 농민공, 대학을 갓 졸업하고 직장을 다니기 시작한 젊은 층의 주택문제가 심각한 사회문제로 떠올랐다. 이에 따라 중국 정부는 2011년에 ‘보장성 주택(서민주택과 공공임대주택)’ 1,000만 가구 건설을 내놓았다.

그래도 주택문제가 해소되지 않자 시진핑 주석은 2017년 10월 개최된 중국공산당 제19차 전국대표자대회(19차 당 대회)에서 “주택은 거주용이며 투기용이 아니다.”라고 선언하고, 주택문제에 대응하기 위해 임대주택 공급을 대대적으로 확대하겠다는 의지를 강력하게 밝혔다.

물론, 완다, 완커, 뤼디 등 대형 부동산 회사들의 대규모 개발을 통한 민간 주택도 계속 공급되고 있다. 이들 회사들은 전국 각지 도심 지역에 쇼핑몰, 호텔, 컨벤션센타, 아파트 등을 복합적으로 개발해 주택도 공급하고 도시 면모도 일신하는 데 기여하고 있다는 평가를 받고 있다.

중국은 주택을 구입할 때 일부 금액만 지불하고 나머지는 매월 납부해 수십 년 후에 자기 소유로 하는 ‘분할납부 주택구매제도’를 광범위하게 운영하고 있다. 물론 도중에 목돈이 생기면 나머지 전액을 지불해 조기에 내 집으로 만들 수 있다.

이것은 청년 세대들에게 일석이조의 효과를 주고 있다. 초기에 큰돈을 들이지 않아도 내 집 마련의 꿈을 꿀 수 있으며, 될 수 있는 한 작은 직장에라도 일찍 취직해 계속 일하려는 의욕을 고취하기 때문이다.

둘째, 신형도시화를 통해 지방도시를 육성하고 강화하고 있다. 신형 도시화 건설은 도시화 속도를 높여 내수확대를 통해 새로운 성장 동력을 찾겠다는 것으로 2014년부터 「국가 신형도시화 계획」이 추진돼 왔다. 2019년에는 「신형도시화 건설 중점임무」를 발표해 “인구 100만~300만 명 규모인 2급 대형도시의 호구 취득 제한을 폐지하고, 300만~500만 명 규모의 1급 대형도시도 대폭 완화할 것”이라고 명시하였다. 500만 명 이상 특대도시의 경우 여전히 제한 규정을 두었다.

교통, 환경, 주택 등 각종 문제가 심각해지고 있는 베이징, 상하이, 광저우와 같은 특대형 도시는 유입을 제한하고 2,3선의 도시화 속도를 높여 특대형 도시로 가려는 인구를 흡수해나가겠다는 포석이 깔려 있다.

이렇게 하면 상하이, 베이징의 부동산 가격이 지속적으로 상승하는 현상을 완화시킬 수 있다고 보는 것이다.

올해는 코로나바이러스 감염증(이하 코로나19) 사태에 따라 유효수요 창출도 고려해 도시의 노후단지와 판자촌 재개발을 대대적으로 추진하겠다고 밝혔으며, 리커창 총리가 발표한 「정부업무보고」에서 3만 9,000개의 중소형 단지 리모델링 방침이 발표되었다.

지방정부가 중심이 돼 재개발·재건축을 추진해 도시의 면모를 일신해 왔는데, 코로나19 사태를 극복할 겸해 이를 더욱 가속화하겠다는 것이다.

셋째, 재개발과 재건축 시 거주 주민들에 대한 보상을 중시한다. 필자가 상하이에서 근무할 때 상하이 본토박이 사람들의 상당수가 두 채 이상의 집을 가지고 있는 것을 알게 되었다. 공업단지, 상업단지, 고층빌딩단지, 주택단지들이 들어서면서 일반 주택이 개발구역에 포함돼 많이 헐렸다. 이때 거주 주민들이 받는 보상이 적지 않았다.

개발업자는 다른 지역에 아파트를 지어 원래 살고 있던 주민들에게 아파트를 분양해 주었다. 물론 헐리는 곳에 아파트 개발이 이루어지면 이 지역에 건설되는 아파트를 분양받기도 했다. 이때 주민들이 받는 아파트는 한 채는 기본이고, 두 채, 세 채를 받은 경우도 있었다고 한다.

시안에 근무할 때도 비슷한 이야기를 들은 적이 있다. 시안은 중국 역사상 가장 국제적이고 개방적이었던 왕조인 당나라 수도로서 장안으로 불렸으며, 장안에는 동시(東市)와 서시(西市)라는 두 개의 시장이 있었다.

동시가 권문세가들이 동쪽에 거주하고 있었던 만큼 주로 고관들을 대상으로 하는 시장이었다면, 서시는 일반인들이 사용하는 대중적인 시장이었다. 서시는 국제시장으로서의 역할도 하였으며, 중앙아시아, 페르시아, 아라비아 등 멀리 서역에서 실크로드를 통해 온 상인들의 낙타 행렬들이 쉴 새 없이 오가던 시장이었다.

서시가 있었던 곳을 ‘대당서시(大唐西市)’로 복원해 복합 문화 쇼핑거리로 단장하였다. 쇼핑몰, 컨벤션센타, 영화관, 호텔, 문화공연장, 박물관, 아파트 단지가 조성돼 있다. 대당서시 고위관계자로부터 대당서시 아파트 가격이 많이 올랐다는 말을 들었을 때 부자가 된 것이 아니냐고 묻자 그 고위관계자는 손을 저으면서 본인의 집은 다른 곳에 있고 원래 살고 있던 주민들이 아파트를 분양받아 이 사람들이 부자가 되었다고 말했다.

한국의 집값 상승 원인

미국과 같은 경우는 월세 거주 비율이 매우 높으나, 우리나라는 자가 거주 비율이 상대적으로 높다. 그런데, 무주택 서민도 약 44%나 되고 전세라는 독특한 제도가 오랫동안 운영돼 왔으며 전세를 끼고 집을 사는 관행이 정착되었고, 최근에는 월세 거주도 늘어나고 있다. 대개 사람들은 일반 재화처럼 주택가격도 주택의 수요와 공급에 따라 결정된다고 생각하나 단순히 그렇지 않으며, 특히 우리나라는 여러 요소가 작용한다.

첫째, 정상적인 상황에서는, 거주하려는 수요와 주택 공급이 만나 임대가격을 결정하고, 결정된 임대가격이 주택의 매매가격을 결정한다. 공급이 부족하면 주택 가격은 오른다.

예를 들어 100채의 주택이 공급되고 110가구가 주택을 구하려고 하며, 70가구만 주택을 구입할 수 있는 능력을 가지고 있다고 가정해 보자. 매매시장은 공급 100채와 70채의 구입수요이므로 공급 우위의 시장이 됨으로써 가격이 오늘 수 없다.

나머지 40가구는 주택을 구입할 수 없지만 전세나 월세로 살아야 하는데 여분의 주택은 30호뿐이므로 임대료를 올려주고서라도 서로 주택에 거주하려고 하며 이 때문에 전세나 월세의 가격이 오르게 된다.

전세가격이 많이 오르거나 월 임대료가 많이 올라 임대수입이 주는 수익률이 충분히 높아진다면 추가 주택 매입 여력이 있는 가구는 주택을 구입해 전세나 월세를 내놓아 수익을 얻으려 한다.

무주택자는 주택을 구입할 수 없기 때문에 자금력 있는 자가 주택을 매입해 전세나 월세를 놓음으로써 무주택자의 수요를 맞추게 된다. 이러한 주택 수요가 있기 때문에 건설회사는 주택을 건설해 공급하려고 한다. 공급이 충분치 못하면 주택가격이 오르게 된다.

둘째, 환경적 요인이 작용한다. 주지하다시피 집값 상승의 진원지인 강남은 각종 편의시설이 갖추어져 있는 등 거주 환경이 좋아 선호도가 높다. 더군다나, 명문 중・고등학교가 많이 있기 때문에 학생들이 몰리고 이에 따라 학원이 많이 소재하며 명문대학에 입학하는 학생들이 많기 때문에 취학연령 학생들을 두고 있는 학부모 입장에서 강남으로 가려고 하는 마음이 생길 수밖에 없는 구조이다.

여기에 더해 지방 부자들이나 택지개발 등으로 거금을 갖게 된 사람들이 자녀들에게 증여하려고 환경이 좋은 강남 아파트를 구입하는 경우도 상당히 있다고 한다.

셋째, 투자 및 투기적 요인이다. 시중에는 1,000조 원에 달하는 유동자금이 있으나, 초저금리로 인해 저축은 별 의미가 없고 증권은 손해 볼 가능성이 크며 펀드는 사고가 연발해 믿을 수 없다고 인식해 부동산에 돈이 몰리고 있다.

그리고 소위 ‘강남 아줌마’라고 불리는 큰 손들이 가격 선도자 혹은 가격 결정자로서 투기적 수요를 일으킨다. 강남 부동산 가격 상승은 다른 서울 지역과 수도권의 부동산 가격 상승을 초래한다.

이제는 대형 임대업체, 사모펀드도 나서서 나오는 매물을 싹쓸이 하다시피 해 정상적인 시장원리가 작동할 수 없게 되었다. 최근 한 사모펀드가 강남에 위치한 아파트 단지 한 동(46가구)을 통째로 매입한 것으로 확인되었다고 보도되었다.

현재 부동산 정책의 문제점

첫째, 무엇보다도 부동산 문제에 대한 상황 인식과 진단이 현실과 차이가 있다. 가격 상승 또는 임대 소득을 이용해 부동산을 구입하려는 투자자를 가격을 올리는 투기자라고 인식하고, 주택을 거주할 할 목적으로만 사고 다른 목적으로 사지 말라고 한다.

자본주의 사회에서 돈은 이익이 나는 곳으로 몰리게 돼 있다. 이 돈이 생산적인 부문으로 가도록 정책을 펴는 것이 정부의 역할이지 부동산으로 몰리는 돈을 모두 투기를 위한 돈이라고 매도하는 것은 올바른 태도가 아니다. 부동산은 투기가 아닌 다른 목적으로도 살 수 있다.

예를 들어 수십 년 동안 일하고 이제 막 은퇴한 사람이 있다고 생각해 보자. 물론 이 사람은 열심히 일하고 절약해 아파트 한 채를 마련해 거주하고 있다. 은퇴 후에도 기본적인 생활비가 들고 아파트 관리비도 내야 한다.

재산세도 상당한 부담이고, 아파트와 차량 등 재산에 연동해 나오는 월 수십 만원의 건강보험료도 만만치 않다. 그런데 국민연금으로 받는 돈은 얼마 안 된다.

어떻게 살 것인가 고민하다가 월세를 놓기 위해 퇴직금과 그동안 모은 돈을 다 끌어모으고 대출도 받아 아파트 한 채를 더 구입했다. 이것은 노후 대책으로 살기 위한 방편이지 투기적 수요는 아니다.

둘째, 공급을 늘리려고 하지 않았고, 게다가 규제를 강화해 공급을 위축시켰다. 박원순 표 부동산 정책은 추진돼 왔던 뉴타운 사업도 중단시키는 등 재개발·재건축을 매우 까다롭게 해 서울시 전체에 주택 공급제약 요인으로 작용했다.

또한, 현 정부의 정책결정자들도 도시 재개발·재건축에 상당히 부정적이고, 「재건축 초과이익환수제」 등 각종 규제정책을 추진해 주택공급을 위축시켰다. 서울 주변에 신도시 건설 계획을 내놓았지만 완공에는 상당한 시간이 걸리고 당장 부족한 것은 서울 시내 아파트다.

아파트 공급이 제대로 이루어지지 않자 시장은 공급부족 현상이 심화되고 게다가 대형 임대업자를 비롯한 큰 손들이 아파트를 싹쓸이 해 공급부족이 더 심화되었다.

셋째, 세금으로 부동산 가격을 잡으려고 했으나 오히려 부동산 가격 상승을 부추겼다.

강화된 취득세는 부동산 가격에 전가되고, 보유세와 소득세 부담은 임대료를 높이는 유인이 된다. 세금을 올리면 전세나 월세를 사는 사람들에게 전가돼 서민들의 부담은 가중된다.

전세가 오르기 때문에 돈 있는 사람들은 높은 전세 돈에다가 조금 더 돈을 얹어 아파트를 추가적으로 구입하는 소위 ‘갭투자’를 하게 되며, 이는 아파트 가격 상승으로 이어진다.

아파트 가격이 오르자 집을 갖지 못한 사람들은 더욱 더 불안해진다. 집값이 이미 상승해 서민들은 집을 사려고 해도 살 엄두를 내지 못하지만, 직장이 있고 재테크 마인드가 있는 30대나 40대들은 서둘러 집을 구입하려 한다.

이에 따라 전반적으로 가수요가 초래돼 가격이 상승하게 되는 것이다. 가격이 계속 오를 것으로 예상해 다가구 주택자들이나 대형 임대업체들이 부동산 매입에 열을 올리게 되고, 심지어 중국인 등 외국인들도 매입대열에 가세했다.

넷째, 부동산 가격 상승의 진원지인 강남 집값이 오르는 환경적 요소를 간과하고 있다.

강남은 제반환경이 좋기 때문에 주택 가격이 지속적으로 상승하는 소위 ‘강남불패’ 현상을 보여 왔다. 다른 지역도 좋은 환경을 만들면 강남 쏠림 현상은 완화될 수 있다.

평준화 교육을 보완하고 능력이 있는 인재를 육성하자는 개념으로 설립된 자사고·특목고는 선호도가 상당히 높고 대부분 강북 지역에 분포돼 있어 강남으로 가려는 욕구를 완화시키는 역할을 하였다.

그런데, 교육부는 자사고와 특목고의 일반고 전환을 추진하고 있는데, 이는 학원가가 밀집한 서울 강남 부동산 가격을 들썩이게 했다. 평균적인 시각으로 이들 자사고·특목고 폐지를 추진하고 있어 강남 쏠림 현상을 부채질하고 있는 것이다.

부동산 안정을 위한 한국의 주택정책 방향

첫째, 공급을 늘려야 한다. 현재의 부동산 정책은 한마디로 말해서 규제를 통해 부동산 가격을 잡겠다는 것이다. 그러나 부동산에도 시장원리가 작동하며 시장의 원리인 수요와 공급의 원칙을 무시할 수 없다. 물론 시장이 왜곡될 때는 정부가 개입할 수 있고 경우에 따라서는 개입해야 한다. 대전제는 시장원리가 작동하도록 하는 것이다.

무엇보다도 공급을 늘려야 하며, 재개발·재건축을 활성화해야 한다. 재개발·재건축은 물량은 많지 않지만 필요한 곳에 공급 물꼬를 터주며 안정적인 방향으로 흐르게 하는 역할을 한다.

도시가 발전하기 위해서는 재개발·재건축은 피할 수 없다. 현재의 서울 면모도 재개발·재건축을 통해서 이루어진 것이지 다른 방법이 있었던 것이 아니다.

이를 가로막는 「재건축 초과이익환수제」는 폐지하든지 적어도 시행을 보류해야 한다. 대신, 중국처럼 해당 지역에 장기간 살고 있는 주민들에게 혜택을 주는 정책으로 전환해야 한다. 거주하지 않고 소유권만 가지고 있는 사람과 오래 거주한 사람과는 차등을 두고, 설령 주택소유권이 없는 경우라도 장기간 거주하였다면 이를 고려해야 한다.

그런데, 엄중한 상황인데도 국토부 장관은 현재의 재개발 정책 기조를 유지하겠다고 하였다. 그 후 상황이 다급하니까 그린벨트를 해제해 공급을 늘리겠다고 말했다.

그린벨트는 도시의 허파와 같은 기능을 하며, 미래세대를 위해서도 남겨두어야 한다. 세계적으로 한국의 그린벨트 정책은 높은 평가를 받고 있다. 아무리 궁하다 하더라도 도시 허파를 훼손해 시민들의 건강을 훼손해서는 안 된다.

자신의 생각과 원칙만 고수하려고 하는가? 재개발·재건축에 대한 관념과 정책을 과감하게 바꾸어야 한다. 서울시와 수도권에 재개발 여지는 아직도 많다고 한다. 관건은 정책 실패를 솔직하게 인정하고 진정으로 부동산 문제를 해결하겠다는 의지와 용기를 가지고 일을 하느냐 여부에 달려 있다.

둘째, 정부 정책의 신뢰를 확보해야 한다. 최근 문재인 대통령은 국회연설에서 “서민들과 청년 등 실수요자들의 주택구입과 주거안정을 위한 대책을 강력히 추진해 나가겠습니다.”라고 말하고, “정부는 투기억제와 집값 안정을 위해 필요한 모든 수단을 강구할 것입니다.

다주택자에 대한 주택 보유 부담을 높이고 시세차익에 대한 양도세를 대폭 인상해 부동산 투기를 통해서는 더이상 돈을 벌 수 없다는 점을 분명히 하겠습니다.”라고 강조했다.

국민들은 대통령의 약속과 다짐이 실현되기를 바라고 있다. 한편으로 정부가 얼마나 의지를 가지고 정책을 추진하는지를 지켜보고 있다. 이러한 측면에서 청와대 참모를 비롯해 정부 고위급 관료들에 대한 다주택 매각 지침이 이행되는지 여부가 하나의 바로미터가 될 수 있다.

자본주의 사회에서 사유재산을 억지로 팔라고 하는 것은 바람직하다고 할 수 없으나, 비정적인 상황이고 정부가 실시하겠다고 발표한 것이기 때문에 속히 이행하는 것이 국민들에게 부동산 문제 해결 의지를 보여주는 방편이 될 수 있다.

셋째, 이제 상황이 세금을 비롯한 규제정책을 강력하게 실시하는 것은 불가피하게 되었다. 다만, 여러 가지 측면을 고려해 제반 정책을 좀 더 면밀하게 추진해야 한다.

최근 최대 30% 가까이 오른 재산세로 인해 1가구 1 주택자들의 부담이 커지고 있다. 재산세를 내기 위해 빚을 내야 하는 경우도 있다고 한다. 조세저항이라는 말까지 나오고 있는데, 이들에 대한 세제 완화 조치를 고려해야 한다.

강화된 다주택자에 대한 취득세·종합부동산세·양도소득세가 전국적으로 적용되면서 부동산 관련 세금 중 상당수는 규제지역뿐만 아니라 지방 등 비규제지역에도 일괄 적용된다. 이렇게 되자 지방에 살면서 서울에 집을 사 1가구 2주택인 사람이 지방의 집을 팔고 서울 집을 소유하는 상황이 벌어져 수도권과 지방의 격차, 양극화가 더 심하게 나타날 수 있다는 우려가 제기되고 있다.

점을 고려해 지방 실거주 여부에 따라 중과 여부를 결정하는 방식을 도입할 필요가 있다. 소위 ‘똑똑한 한 채’를 선택하기 위해 지방이 희생되는 상황은 막아야 한다.

또한, 강남 쏠림 현상을 심화시키는 자사고·특목고 폐지 정책은 재고돼야 한다. 자사고·특목고는 상당히 긴 기간 운영돼 왔고, 인재배출에 기여해 왔다.

심지어 중국과 같은 사회주의 국가도 명문 중・고등학교가 있고, 이 학교에 들어가기 위해 열심히 공부한다. 제4차 산업혁명 시대에는 인재가 국가발전을 좌우한다. ‘평등과 공정’이라는 정치색이 덧씌워진 자사고·특목고 폐지 정책은 교육의 백년대계에도 맞지 않고 부동산 대란에 기름을 붓고 있다.

아울러, 우리나라도 시행하였고, 현재 중국에서 대대적으로 실시하고 있는 ‘분할납부 주택구매제도’를 적극적으로 운영함으로써 국가 미래를 책임질 청년세대들이 주택마련의 꿈을 꾸고 실현해 가도록 해야 한다.

, 대형 임대업자, 사모펀드 등에 대해 철저히 과세해야 한다. 정부로서는 소위 투기를 잡기 위해 세금을 올렸는데도 불구하고 효과를 보지 못하자 ‘임대차 3법’을 제정해 전·월세를 올리는 것도 엄격히 제한하겠다고 하는 등 초강력 규제를 내놓고 있다. 워낙 상황이 엄중하다 보니 강력한 조치가 나오고 있는데, 부동산 시장 왜곡과 혼란을 초래하지 않을까 우려된다.

임대사업자 등록을 철저히 하고 이들에게 과세를 물리는 것은 전적으로 찬성한다. 사업을 하고 이익을 얻으면 세금을 내는 것은 당연하다. 더구나, 이제는 임대업이 대형화되고 있고, 부동산 가격이 폭등하다 보니 사모펀드도 가세하고 있다.

주식시장으로 말하면 일반 주택구입자는 ‘개미’에 해당되고 대형 임대업체나 사모펀드는 ‘기관투자가’ 이상에 해당된다. 이들을 제어하지 못하면 한국 부동산 시장은 이들에게 지배돼 더 큰 문제와 혼란이 야기된다는 점을 명심해야 한다.

아울러 중국인 등 외국자본이 들어와 투기를 조장하고 있는 측면도 있다는 점을 간과해서는 안 된다. 과거에 제주지역에 집중됐던 중국인의 부동산 투자가 서울로까지 상경해 급속히 확대되고 있다고 한다.

내국인 규제에만 신경을 쓰고 있을 때 돈 많은 중국인들이 우리 집들을 대거 매입해 부동산 시장을 왜곡하는 상황이 올 수 있으므로 이에 대한 대책도 마련해야 한다.