[스타트업투데이] 9억 원 이상의 겸용주택을 소유한 1세대 1주택자라면 얼마 남지 않은 2021년 12월 한 달을 알차게 활용해야 할 필요성이 있다. 겸용주택은 주택과 주택 외(근린시설 등) 부분이 혼재된 형태로 구분등기 되지 않은 하나의 건물에 주택과 주택 외 용도를 겸용으로 사용하고 있는 건물을 말한다.

이 겸용주택을 양도하는 경우 현재까지는 겸용주택의 면적을 기준으로 전체 겸용주택 면적 중 주택 부분 면적이 조금이라도 더 많다면 주택과 주택 외 등을 별도로 구분하지 않고 전체를 주택으로 보고있다.

해가 바뀌는 2022년부터는 겸용주택의 취급방법이 달라진다. 소득세 개정안(2019년 7월)에 따르면 앞으로는 주택과 주택 외 부분이 혼재된 경우 주택부분만을 주택으로 보고 그 외 부분은 주택이 아닌 것으로 본다.

즉, 현재와 달리 2022년부터는 주택 부분이 더 많다고 하더라도 겸용주택 ‘전체를 주택’으로 보는게 아닌 ‘주택’과 ‘주택 외’ 부분으로 정확히 나누겠다는 것이다.

주택의 경우 주택 외 부동산의 양도소득세 계산방식과 몇 가지 차이점이 있다. 첫째로 1세대 1주택 비과세이다. 현재는 주택에 대해서는 양도가 9억 원(고가주택 기준)까지는 양도차익 전체에 대해 비과세를 받을 수 있다.

따라서 현재와 같이 전체를 주택으로 보는 경우에 1세대 1주택자라면 상가 등이 포함된 겸용주택도 전액 비과세가 가능한 것이다. 이러한 고가주택 이하 비과세 요건은 오로지 1세대 1주택자에게만 주어진다.

주택 외 부동산은 소액의 차액이라도 비과세가 적용되지 않는데, 주택 외 부분이 혼재된 겸용주택에 대해 전체를 주택으로 보고 비과세를 적용받을 수 있는 점이 주택에 대한 양도소득세의 차이점이다.

다음으로 장기보유특별공제율이 주택과 주택 외는 서로 다르다. 주택은 현재 보유기간 1년마다 4%, 거주기간 1년마다 4%, 합해서 연 8%의 장기보유특별공제율이 적용된다.

최장 10년을 적용받을 수 있는데 주택의 경우 양도차익의 최대 80%를 공제받을 수 있는 것이다. 반면, 주택 외 부동산의 경우 장기보유특별공제율 자체가 주택에 비해 현저히 낮다.

연 2%의 장기보유특별공제율이 적용되는데 이는 주택에 비해 4분의 1 정도밖에 되지 않는 낮은 공제율이다. 대신 최장 15년까지 적용받을 수 있다.

그렇다 하더라도 연간 2%씩 15년을 적용하면 최대 30%의 장기보유특별공제율이 적용되는 것으로 주택의 80%에 비하면 상대적으로 공제율 자체가 크게 낮다고 볼 수 있다. 그만큼 주택이 아닌 것으로 취급되면 세 부담이 증가할 수밖에 없다.

지금까지는 주택의 면적을 전략적으로 얼마라도 더 많게 해서 겸용주택 전체를 주택으로 인정받는 것이 1세대 1주택 겸용주택 소유자에게 중요한 절세 전략이 될 수 있었다.

전체를 주택으로 취급받음으로써 비과세와 높은 장기보유특별공제를 향유하기 위함이다. 그러나 2022년부터는 이러한 1세대 1주택자의 겸용주택 양도세 절세전략은 더 이상 활용할 수 없게 된다.

이를 수치로 비교해 보면 더욱 확실하다. 1세대 1주택자가 10년간 보유 및 거주한 10억의 양도차익(양도가 15억 원, 주택분 양도차익 6억 원, 주택 외 부분 양도차익 4억 원 가정)이 발생한 겸용주택을 양도할 때 전체를 주택으로 본다면, 비과세와 고율의 장기보유특별공제를 받을 수 있다.

매도가 기준 9억 원에 해당하는 양도차익은 전액 비과세 되고, 매도가 기준 9억 원을 초과하는 부분의 양도차익 4억 원에 대해서는 연 8%의 장기보유특별공제율을 10년간 적용해 80%를 공제받을 수 있다. 따라서 과세표준은 8천만 원에 불과하고 양도세액은 1천4백만 원에 불과하다.

반면, 이를 2022년도 이후부터 양도한다면 주택 부분만을 주택으로 취급받을 수 있다. 주택 부분에 대해서만 비과세와 고율의 장기보유특별공제율을 적용하고 주택 외 부분은 비과세 적용이 불가하다. 장기보유특별공제율도 연 2%로 최대 20%밖에 받지 못하게 된다.

이 경우 과세표준은 3.68억 원 정도로 계산돼 전체를 주택으로 취급받았을 때에 비해 과표가 약 2.9억 원 정도 높아지고 양도세액은 약 1.2억 원에 달해 세부담이 1억 원 가까이 증가하게 된다.

주택의 면적이 더 많은 1세대 1주택 겸용주택 소유자라면 개정법이 시행되기 전인 2021년 12월 한달을 심도있게 검토할 필요성이 있다.

당장 대응할 수 없더라도 향후 주택과 주택 외 부분으로 별도 취급된다는 사실만이라도 담아둔다면 차후 잘못된 양도소득세 신고로 인한 가산세 문제를 피할 수 있다.

현재의 개정안이 그대로 시행될 지 여부는 확답할 수 없지만 가능성은 높아 보인다. 점차 강화되는 과세상황에서 세제 변경사항은 스스로 꼼꼼히 챙길 필요가 있다. 불필요한 과세를 피하고, 적시에 대응하는 게 최선의 절세전략이다.

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