[스타트업투데이] 손한수 법무법인 제현 변호사가 14일 서울 강남 카이트타워 14층에서 열린 제387회 선명부동산융합포럼에서 ‘지역주택조합 성공 위한 사업단계별 법률 이슈’를 주제로 강연했다. 

‘지역주택조합’이란, 「주택법」이 예정하고 있는 공동주택신축 사업의 주체와 주체가 진행하는 공동주택 신축사업을 통칭한다. 사업의 주체로서 무주택이거나 주거전용면적 85m²(약 25평) 이하 1채의 세대주가 자신의 주택마련을 위해 결성한다. 

추진위원회는 임의단체로 분류되며 초기부터 일정 단계의 사업을 진행한 후 조합 인가를 취득하면 ‘조합’이라는 명칭을 사용할 수 있다. 

손한수 변호사는 “지역주택조합은 1980년 「주택건설촉진법」에 따라 무주택자를 위한 조합이 인정되면서 시작됐다”며 “현재까지 수차례 개정을 거치며 조합원의 권익을 보호하는 방향으로 움직였다”고 설명했다. 그러면서 “조합원이 보호받지 못한다는 시각은 여전하다”며 “사업 성공을 위해서는 법률관계를 간단하면서도 분명하게 하면서도 분쟁을 미리 방지하거나 조기에 해결할 수 있는 사전 준비가 필요하다”고 말했다. 

손 변호사가 말하는 지역주택조합 사업 성공의 필수 요소는 무엇일까. 

지역주택조합 사업은 크게 사업부지 선정 및 확보 착수, 조합원 모집, 조합설립 인가, 착공 후 정산 등의 순서로 진행된다. 사업부지 확보를 위해서는 매매계약의 적법성이, 조합 인가를 위해서는 그 전 단계인 추진위원회 설립이 필요하다. 추진위는 사업 진행 시 분쟁을 방지하기 위한 규약 등의 정립이 필요하다. 

손 변호사는 “사업은 「주택법」에 따라 주택건설사업자(시공사)와 공동사업 형태로 진행된다”면서도 “조합 구성원은 주로 계약이 체결된 업무대행사에 사업 전반을 맡기고 있는 것이 현실”이라고 지적했다. 또 “지역주택조합은 조합원과 조합, 조합과 업무대행사, 조합과 분양대행사 등 각종 용역사 등과의 법률관계가 형성되는 것이 일반적”이라고 말했다. 

손 변호사는 지역주택조합 사업의 성공을 위해 조합과 조합원, 업무대행사 간 신뢰가 가장 중요하다고 강조했다. 또 신뢰를 다질 수 있도록 계약서를 명확하게 작성할 것을 당부했다. 

조합규약은 조합의 운영, 결의 방법, 조합원의 권리와 의무 등 근본 원칙을 기반으로 하며 조합원 사이의 계약이 아닌 ‘자치법규’라는 법적인 성질을 가진다. 

손 변호사는 “이외에도 각종 용역계약을 체결할 때도 조합과 업무대행사가 서로 충분한 논의 후 명확한 법률관계를 형성해야 한다”며 “조합 및 업무대행사의 투명한 사업 진행과 조합, 조합원, 업무대행사 간의 상호 신뢰를 바탕으로 한 역할분담이 요구된다”고 설명했다. 

그렇다면 지역주택조합에서 발생할 수 있는 법률관계는 무엇이 있을까. 손 변호사는 ▲사업부지 매입을 위한 부동산매매계약 ▲조합원 가입계약 ▲업무대행계약 ▲분양대행 등을 대표적인 법률관계로 꼽았다. 

사업부지 매입을 위한 부동산매매계약 작성 시 매매계약의 주체를 보통 조합 외 1인 또는 업무대행사 외 1인으로 체결하는 경우가 있다. 손 변호사는 “계약주체 확정 시기 및 방법을 명확히 해 분쟁을 예방할 수 있다”며 “매매대금 지급 시기에 대한 브릿지대출 기표시, 매매대금의 확정 및 증액 금지 조항 등을 포함할 것”이라고 강조했다. 또 “종국적이고 확정적인 부동산매매계약을 체결하되, 매도인으로서 무리한 요구가 있거나 쉽게 해약하는 등 사업을 방해할 수 없도록 하는 조치가 필요하다고 덧붙였다. 

지역주택조합 사업에서 조합원의 의견이 하나로 모이는 게 중요하다. 손 변호사는 “조합원의 의견 일치가 사업 성과의 초석”이라면서 “조합원이 가입 계약내용을 통해 사업을 정확히 이해하고 내용을 숙지해야 한다”고 말했다. 

무엇보다 손 변호사는 허위 또는 과장광고에 대해 주의할 것을 강조했다. 일정 시점까지 사업 성과를 확약하는 형태, 토지확보율 등을 사실과 다르게 고지하는 형태, 조합원 모집 수를 사실과 다르게 고지하는 형태 등이 허위 또는 과장광고에 속한다. 

손 변호사에 따르면 지역주택조합 사업을 진행할 때 허위나 과장광고로 조합원이 탈퇴하는 경우가 종종 있다. 그는 “지역주택조합에서 주된 송사는 탈퇴한 조합원이 분담금반환청구 소송을 제기하는 것”이라며 “형사 사건으로 비화되거나 조합장의 지위에 대한 문제가 나타나기도 한다”고 설명했다. 

마지막으로 업무대행 계약과 관련해 손 변호사는 “업무대행비 지급 시기 및 절차, 대행업무 범위 등을 명확히 하는 게 필요하다”며 “조합과 업무대행사 간 신뢰 구축에도 도움이 될 것”이라고 말했다. 

[스타트업투데이=염현주 기자] yhj@startuptoday.kr