[스타트업투데이] 이수정 세빌스코리아 대표는 27일 서울 전쟁기념관 피스앤파크(舊 뮤지엄웨딩홀) 2층 크리스탈볼룸에서 열린 제426회 선명부동산융합포럼에서 ‘상업용 부동산 시장분석 - 오피스&물류 중심’을 주제로 강연했다. 

한국은행이 최근 발표한 국내총생산(GDP) 성장률 전망치는 2.6%다. 물가상승률(인플레이션 레이트, Inflation Rate)는 5.2%, 기저율(Bate Rate)는 2.5%이며 환율은 2022년 9월 27일 오후 1시 기준 1,400원을 웃돈다. 

이수정 대표는 “2022년 1분기 상업용 부동산 거래량은 작년 대비 15% 감소했다”며 “한국 시장은 여전히 리츠와 REF가 견인 중”이라고 주장했다.  또 그는 오피스 시장과 물류 산업을 중심으로 상업용 부동산 시장을 분석했다. 

‘리츠’(REITs, Real Estate Investment Trusts)는 투자자로부터 자금을 모아 부동산이나 부동산 관련 자본∙지분에 투자해 발생한 수익을 투자자에게 배당하는 회사나 투자신탁이다. 주식처럼 100만 원이나 200만 원 등 소액으로 부동산에 투자할 수 있어 일반인도 쉽게 참여가 가능하다. 또 증권화를 통해 증권시장에 상장해 언제든지 팔 수 있다. 무엇보다 ‘부동산’이라는 실물자산에 투자해 가격이 안정적이라는 게 가장 큰 장점이다. 

부동산펀드(REF, Real Estate Fund)는 집합투자재산의 51% 이상을 초과해 부동산에 투자하는 집합투자기구다. 부동산을 기초자산으로 한 파생상품에 투자할 수 있으며 부동산 관련 법인에 자금대출이 가능하다. 

특히 REF는 「자본시장법」에 따라 운영되는데 부동산펀드 역시 회사일 경우 배당가능 이익의 90% 이상을 배당하면 소득공제를 받을 수 있다. 즉, 법인세를 면제받는 효과가 발생한다. 

이수정 대표는 “리츠 시장 규모가 급속도로 커지고 있다”며 “2014년부터 2018년까지 5년간 30%, 최근 3년간 20% 성장했다”고 말했다. 같은 기간 REF도 15%, 22% 커졌다. 

그렇다면 투자자의 관심을 끈 오피스 상권은 어디일까. 이 대표는 서울, 특히 강남, 서대문, 여의도 등을 인기 오피스 상권으로 꼽았다. 이 대표는 “최근에는 판교와 분당 등으로 관심 지역이 확대됐다”며 “성수, 마포, 마곡 등 지역도 주목받고 있다”고 말했다. 

서울 주요 지역 내 모든 권역의 공실률은 하락세라는 게 이 대표의 설명이다. 그는 서울 오피스 시장 자체가 좋기 때문으로 분석했다. 또 최근 10년간 프라임 오피스 수요는 최고 수준을 기록했다고 덧붙였다. 

이 대표는 “시청∙을지로 등 서울 중심부(CBD)는 삼성생명, 교보생명 등 금융부문과 SK그룹사 위주의 제조업이, 강남지역(GBD)은 아마존웹서비스(AWS), 메타(Meta), 크래프톤(Krafton) 등 테크기업과 쿠팡, 쓱닷컴, 당근마켓 등 이커머스 회사가 강세”라며 “여의도지역(YBD)은 카카오뱅크, 뱅크샐러드 등 핀테크 기업과 GC녹십자헬스케어, 진원 등 바이오테크 기업의 임대 수요가 크다”고 밝혔다. 

한편 물류시장은 어떨까. 이 대표는 물류센터는 서울 주요 고속도로를 따라 집중으로 개발됐다”며 “지난해 물류센터 거래량은 최고치를 갱신했다”고 전했다. 그러면서 “1인가구가 거주의 뉴노멀(New Normal)이 되고 있다”고 말했다. 

새빌스코리아에 따르면 2012년부터 2021년 10년간 택배량은 10%씩 성장했다. 지난해 총택배량은 36억 박스로 전년 대비 8% 늘었다. 이 대표는 “온라인 거래량은 전체 거래량의 30% 수준”이라며 “이중 신선식품 카테고리가 가장 높은 비중을 차지했다”고 말했다. 

[스타트업투데이=김석진 기자] sjk@startuptoday.kr