지난 회에 이어 이번 회에는 다세대·다가구 주택을 지어 분양하지 않고 임대하다가 매각하는 경우의 세무문제를 살펴보도록 하자. 이 경우에는 임대사업자 등록을 할 것인지 여부를 결정해야 한다. 부동산은 취득, 보유, 매각에 따른 세금이 발생한다. 임대사업자 등록을 하는 경우에는 등록된 부동산을 단기임대주택의 경우 4년, 준공공임대주택의 경우 8년 이내에 임대사업자가 아닌 자에게는 매각할 수 없다.
임대사업자는 민간의 임대를 활성화 하기 위하여 정부가 혜택을 주어 관리하는 제도이므로 부동산 거래신고, 임대차계약 신고 등을 해야 하고 임대보증금에 대한 보증에 가입해야 한다. 또한 준공공임대주택의 경우 8년간 연 임대료 인상률이 5%로 제한된다.
반면 각 단계별로 세금혜택을 받을 수 있고 부동산의 매입 및 건설에 대해서 주택도시기금을 통한 민간임대주택 건설자금을 지원받을 수 있다.

주택도시기금의 건설자금 지원

1) 단기임대주택 :
민간임대주택은 임대기간에 따라 단기임대주택(4년 이상 임대) 및 준공공임대주택(8년 이상 임대)으로 나눌 수 있다.
2) 준주택 :
토지를 임차하여 건설된 주택 및 전용면적이 85㎡ 이하이고 상하수도 시설이 갖추어진 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실 및 목욕시설(전용 수세식 화장실에 목욕시설을 갖춘 경우를 포함)을 갖춘 오피스텔 등

▶ 일반형 임대사업자가 건설하는 단독주택(다가구)
: 호당 4억원 이내(가구당 5천만원, 8가구), 연 3.5%

대출기간

▶ 12년(준공공임대주택), 6년(단기임대주택)
▶ 만기일시상환(만기 후 연장시 원금의 5~10% 상환)

종합부동산세 합산배제

임대사업자는 소유한 부동산이 많다 보니 종합부동산세 과세대상이 될 수 있다. 종합부동산세는 고가의 부동산을 보유한 사람들에게 재산세와 더불어 추가로 부과되는 세금으로서 납세자 소유의 부동산을 모두 합산한 후 0.5~2%의 세율로 누진과세된다.
일반적으로 주택의 경우 매년 부과되는 재산세가 0.1~0.4%(별장4%)임을 감안할 때 상당히 세율이 높다고 볼 수 있다. 종합부동산세는 주택의 경우 6억원(1세대1주택자 9억원), 나대지 등 5억원, 기타 토지의 경우 80억원을 공제한 후 합산되니 해당금액 이상의 부동산을 보유한 경우에만 과세대상이 될 수 있다.
그런데 빌라를 한 동 지어 임대하는 경우 만약 보유 부동산이 6억원을 초과하여 매년 재산세와 함께 종합부동산세를 내야 한다면 사업성이 크게 떨어지게 된다.

따라서 이 경우에는 임대사업자 등록을 하여 종합부동산세 합산배제가 되도록 하여야 한다. 앞서 말했듯이 종합부동산세의 경우 보유부동산을 모두 합산하여 과세표준이 커지는 것이므로 합산배제 후 과세하한가를 초과하지 않게 되면 종합부동산세가 과세되지 않는다. 예를 들어 빌라 한 동이 10세대이고 각 세대의 시가가 2억인 경우 모두 합치면 20억이 되어 종합부동산세를 내야 하지만 자기가 거주하는 주택 1세대를 제외하고 모두 임대주택 합산배제 신고를 하면 과세대상 주택은 2억이 되어 하한가인 6억을 초과하지 않으므로 종합부동산세가 과세되지 않는다.합산배제되는 임대주택의 요건은 다음과 같다.

합산배제되는 임대주택의 요건