부동산의 가치, 내재가치와 미래가치를 보아야

여기서 내재가치란 토지 가치의 변화, 입지, 희소 가치 등을 포함하는 개념으로 아파트가 현재 가격 대비 저평가됐는지, 고평가됐는지를 가늠하는 객관적 지표이다.  내재가치 지표 값이 높을수록 시장가격 대비 저평가되었다는 신호이자 판단기준이 된다. 미래가치란 향후 부동산 가격이 상승하거나 하락할 확률을 의미하며 아파트가 위치한 지역이 성장 지역인지, 정체 지역인지, 쇠퇴(축소) 지역인지에 따라 지표 값은 달라진다. 이를테면 인구구조, 소득구조, 인프라스트럭처외에 국가와 지방자치단체가 수립하는 국토계획, 도시계획, 각종 개발 계획 등의 행정계획이 주요 요인이자 주요 지표를 구성한다.

한국자산관리연구원은 아파트 수익성을 예측하는 “살집팔집” 솔루션에 따라 분기별로 전국의 약 8천 개 아파트 단지의 투자가치를 종합 분석하여 계량화, 표준화한 결과치를 내재가치, 미래가치 지수로 발표하고 있다. 내재가치와 미래가치가 높은 아파트가 투자가치가 높다는 의미다. 

서울 및 수도권의 슈퍼 아파트 TOP 10

2018년 부동산시장의 새로운 변화를 맞아 지난 10년간의 빅 데이터와 20개의 객관적 지표 값의 변화를 활용하여 2018년도 서울을 비롯한 수도권의 투자가치가 높은 “슈퍼 아파트 TOP 10”을 발표하였다. 살집팔집의 수익성 예측 정확도는 75% 수준으로 향후 5~10년 뒤의 중장기적 집값 예측에 매우 유용하다. 살집팔집은 고종완 원장의 박사 논문 ‘아파트 가치평가를 위한 지표개발에 관한 연구’를 바탕으로 특허청의 지적재산 특허, 미래창조과학부 주관 빅데이터상 수상, 한국감정원 주관 공공 데이터 활용 창업 경진 대회 수상, 기술신용보증기금으로부터 신기술 인증 등 여러 차례 공적 검증 절차를 거쳤다. 정부 8년간의 연구와 4억 원의 벤처기술자금을 포함한 총 10억 원의 연구개발비를 투자해서 완성되었다. ‘살집팔집’이 분석하는 전국 개별 아파트의 투자가치는 현재 매경닷컴과 한국자산관리연구원의 홈페이지를 통해 웹(Web) 방식으로 무상 제공 중이며 조만간 앱(app)도 선보일 예정이다.