[스타트업투데이] 근린생활시설 건축물의 용도변경 시 무엇을 고려해야 할까. 

강준기 아크건축사사무소 대표가 28일 서울 전쟁기념관 뮤지엄웨딩홀 2층 크리스탈홀에서 열린 제413회 선명부동산융합포럼에서 ‘근생건물의 다용도 사용 위한 중요 포인트’를 주제로 강연했다. 

‘근린생활시설’(近隣生活施設)은 주택가와 인접해 주민의 생활 편의를 돕는 시설이다. 「건축법」에 따라 바닥면적 합계가 300m²(약 91평) 미만인 휴게음식점 및 제과점, 소매점, 체육관, 관공서, 병∙의원 등은 제1종 근린생활시설로, 바닥면적 합계가 300m² 이상인 휴게음식점 및 제과점, 사무소, 단란주점, 노래연습장, 학원, 동물병원 등은 제2종 근린생활시설로 분류된다. 

이날 강준기 대표는 5층 이하 꼬마빌딩 건축물의 다용도 사용으로 수익을 내기 위해 어떤 점이 중요한지를 설명했다. 

강 대표는 “용도변경은 건축물이 착공 후 사용 승인을 받고 30~50년 생애주기에 들어갈 때까지 변경하는 것”이라면서 “부동산에서는 세입자가 바뀔 때마다, 공간의 사용 목적에 따라 용도변경이 진행된다”고 말했다. 이어 “건축물에 대한 관리책임 등 문제시 되는 부분은 건축주의 책임”이라며 “발생되는 비용에 대해서는 일부 세입자가 내는 경우도 있지만, 대부분 건축물에 대한 인∙허가는 건축주의 몫”이라고 덧붙였다. 

‘용도변경’은 사용승인을 받은 건축물의 용도를 필요에 의해 다른 용도로 변경하는 행위다. 용도변경 허가∙신고 여부는 용도변경군에 따라 이뤄지는데 현행법상 28종류의 건축물을 위험 및 하중정도가 비슷한 9개 시설군으로 다시 분류한 용도변경군을 기준으로 한다. 

강 대표는 “건축물의 시설군을 상위군, 하위군으로 나뉜다”며 “허가대상은 하위군에서 상위군으로, 신고대상은 상위군에서 하위군으로 용도변경할 때”라고 설명했다. 또 동일군에서 동일군으로의 용도변경은 표시변경이다. 건축물의 표시변경은 건축물대장에 기재된 내용을 변경신청할 때와 같다. 

그렇다면 용도변경 시 어떤 것을 검토해야 할까. 강 대표는 ▲용도지역 및 지구 검토 ▲「주차장법」에 따른 주차대수 확보 여부 ▲정화조 용량 적합 여부 등을 용도변경 전 검토사항으로 꼽았다. 

먼저 변경하고자 하는 건축물의 용도가 해당 지역과 지구에서 허용되는지 확인해야 한다. 또 건물의 용도에 따라 주차대수를 달리해 설치해야 한다. 단, 사용승인 후 5년이 지났고 연면적 1,000m²(약 300평) 이하 건축물은 제외한다. 

정화조 용량은 건축물 용도분류 기준에 따라 산정된다. 「하수도법」에 따르면 오수발생량을 토대로 정화조의 수용가능 오수발생량이 산정되며 용도에 따라 오수발생량이 달라진다. 

강 대표는 “건축물 용도의 총 오수발생량과 처리대상 인원은 면적을 곱해 각각 산정한다”며 “정화조의 처리용량을 초과할 경우 교체 또는 증량 신설한다”고 설명했다. 

일일 오수발생량이 정화조 용량의 200%를 넘지 않는다면 정화조청소이행서약서를 통해 정화조의 용량을 증대하지 않을 수 있다. 

이외에도 특정소방대상물 대상 여부, 장애인 편의시설 설치 대상 여부, 에너지 절약 계획서 및 열손실방지 계획서 대상 여부 등에 대한 추가 검토가 필요하다. 

용도변경을 할 때 제출해야 할 서류는 무엇일까. 우선 건축물 대장을 통해 ▲대지조건 ▲대지면적, 건폐율, 용적률, 연면적, 건축물의 용도 ▲하수처리시설 및 주차장 대수와 필요 시 ▲공개공지 면적, 조경면적, 건축선 후퇴 면적과 후퇴 거리 등을 확인해야 한다. 

또 건축물 대장상 소유자의 대리인 위임장 및 인감증명서, 구조안전확인서, 용도를 변경하는 층의 변경 전∙후 평면도와 용도변경에 따라 변경되는 내화, 방화, 건축설비 사항을 표시한 도서가 필요하다. 

한편 강 대표는 용도변경 진행 중 주의사항을 강조했다. 그는 “담당 주무관이 용도변경 마지막에 사진을 요구할 수도 있다”며 “당해 용도에 맞는 건물 내부 사진을 확보해야 할 것”이라고 조언했다. 또 최종 서류를 검토받은 후 건축물 대장용 도면을 업로드할 것을 당부했다. 이어 그는 “용도를 변경하고자 하는 부분의 바닥면적 합계가 100m²(약 30평) 이상이라면 용도변경 허가∙신고 후 사용승인을 신청해야 한다”고 강조했다. 

[스타트업투데이=김석진 기자] sjk@startuptoday.kr