[스타트업투데이] 조춘한 경기과학기술대 교수가 12일 서울 전쟁기념관 뮤지엄웨딩홀 2층 크리스탈홀에서 열린 제415회 선명부동산융합포럼에서 ‘브랜드 중요성이 강조되는 상업시설의 최근 트렌드’를 주제로 강연했다. 

조춘한 교수는 “상권의 경쟁력을 확보하기 위해서는 ▲기존 점포 유지 ▲점포 믹스 ▲프랜차이즈 ▲신규 점포 유치 등의 전략이 필요하다”며 “기존 점포에 환경을 개선해 단일 경쟁 체제에서 가능한 모델로 도시재생의 모델 변화가 있어야 한다”고 강조했다. 

조춘한 교수가 바라본 경쟁력 있는 상권과 점포 유치 전략 등은 무엇일까. 

신도시 내 성공적인 상권 모델은 프랜차이즈와 소매 개발이 이뤄지는 방식이다. 프랜차이즈는 자체적으로 점포 믹스를 통한 점포 배치를 진행하면서도 상권 내 소매점과 조화를 이루는데 신규 분양 상가의 경우 무작위 입점이 아닌 주변 상권 분석을 통한 신규 점포 유치와 점포 믹스가 필요하다. 

조춘한 교수는 신규 상가의 상권영향평가서, 지역협력계획서를 통한 명확한 분석과 제시할 것을 당부했다. 무엇보다 다른 상권보다 매력을 가지기 위해서는 지속적인 노력이 필요하다는 게 조 교수의 설명이다. 상권의 경쟁력은 지속해서 변화한다는 이유에서다. 

조 교수는 “상권의 경쟁력 강화를 위해 파급력이 큰 신규 점포를 유치하는 게 필요하다”며 신세계백화점과 현대백화점을 예를 들어 설명했다. 

먼저 현대백화점 더현대 서울은 ‘미래 유통 매장’이라는 콘셉트로 현대백화점의 아이덴티티와 헤리티지를 극대화했다. 

또 신세계백화점의 경우 동대구지점은 KTX 등 전국 교통망을 활용한 지역 고객 유입과 상대적으로 여가시설이 부족한 대구지역의 특성을 고려해 기존 백화점에서 시도되지 않았던 다양한 시설로 구성했으며 대점점은 쇼핑은 물론 다양한 체험형 콘텐츠를 새롭게 시도한 신개념 미래형 백화점으로 중부지역 최대의 규모인 백화점으로 자리 잡았다. 

그는 “신세계백화점 강남점 역시 강남 고속터미널 안에 있는 만큼, 상권의 중심이다”면서도 “최근 현대백화점 더현대 서울이 여의도에 문을 열면서 영등포와 용산까지 파급력이 미치는 상황”이라고 전했다. 

그러면서 상권의 경쟁력을 높이기 위해서는 파급력이 큰 신규 점포를 구성해 주변의 소상공인과 함께 소비자를 집객할 수 있는 프랜차이즈 시설이 필요하다고 강조했다. 

조 교수는 “대전의 경우 지난해 신세계백화점 대전점이, 이보다 앞선 2020년 현대프리미엄아울렛 대전점 등 차별화된 프랜차이즈 유치로 대전 상권에 변화가 왔다”며 “대기업과 소상공인 간 경쟁관계, 여기서 나아가 ‘대전 내에서의 경쟁 관계’라는 근시안에서 벗어난 관점의 변화”라고 평가했다. 

이외에도 이태원 해방촌은 이국적인 분위기의 맛집, 전통시장의 트렌디한 개발, 책방골목 등 문화 콘텐츠, 남산의 멋진 전망 등이, 홍대 상수동은 카페거리를 통해 카페문화와 다양한 종류의 점포의 공존 등이 상권의 성공요인으로 꼽힌다. 

조 교수는 압구정로데오는 1990년대부터 2000년대 초반까지 유행을 선도하는 거리였지만, 최근에는 젊은 층을 유입하는 힙한 음식점과 디저트 카페를 중심으로 포스트코로나 시대 서울의 중심 상권으로 다시 한 번 도약 중”이라며 “SNS를 통해 많은 고객이 몰리고 있는 효과를 보고 있다”고 말했다. 

조 교수는 “온라인 전성시대에 오프라인 고유의 특성을 강화하고 융∙복합화를 통한 경쟁력 강화를 통해 고객이 찾아오는 상권 활성화를 이룰 것”을 강조했다. 그러면서 오프라인 경쟁력 강화 방안으로 ▲옴니채널 확대 및 강화 ▲유통업의 디지털화(Digitalization) ▲엔터테인먼트와 체험형 공간의 확대 ▲오프라인의 플랫폼화 전략으로서 복합문화공간화 등을 제안했다. 

조 교수는 “사람들은 문화적 다양성만을 추구하는 게 아니라 여가생활의 편의성을 위한 환경과 브랜드를 선호한다”며 “거대 상업자본의 프랜차이즈 및 브랜드를 이용한 복합컴플렉스의 조성은 지역상권의 새로운 문화적 환경을 조성하는 효율적인 방안이 될 수 있다”고 말했다. 그러면서도 “가장 중요한 것은 가장 기본인 고객의 마음에 들어야 한다는 점”이라고 덧붙였다. 

그렇다면 온라인 시대 경쟁 패러다임은 어떻게 변화하고 있을까. 조 교수는 “넷플릭스(Netflix)의 경쟁상대는 ‘수면시간’, 나이키(Nike)의 경쟁상대는 ‘닌텐도’(Nintendo)”라며 “온라인 시대에 오프라인이 생존하기 위해서는 소비자의 시간을 점유할 것”이라고 강조했다. 

그는 “고객은 자신의 여가시간을 가치 있게 보낼 수 있는 ‘장소’를 우선순위로 둔다”며 “모든 공간은 고객의 여가시간(Leisure Time)을 두고 경쟁하는 셈”이라고 말했다. 

예를 들어 롯데월드타워의 경우 미술관, 공연장, 영화관, 아쿠아리움, 백화점, 쇼핑몰, 마트 등이 한 데 모여 있는 만큼, 고객의 선호도가 높다는 게 조 교수의 설명이다. 

반면 영업 매장 면적을 줄이는 대신 고객에게 힐링 공간을 제공하는 ‘리테일 테라피’(Retail Therapy)에도 초점을 맞추기도 한다. 

조 교수는 “자연과 힐링 콘셉트로 실내 조경과 고객 휴식 공간에 공들이는 백화점도 등장했다”며 “고객 사이에서 SNS 성지로 알려지면서 화제성을 유발, 고객 호응도가 높은 데다 매출 역시 증가하는 추세”라고 말했다. 

한편 조 교수는 주상복합 개발의 성공 요인을 분석했다. 그는 “주상복합 개발은 랜드마크적 디자인과 다양한 콘텐츠, 운영관리 주체의 노하우 등의 결합”이라며 “트렌디한 상환경, 앵커테넌트(Anchor Tenant)를 포함한 점포 믹스 등 다양한 콘텐츠가 외부 고객을 유입시키는 집객효과 창출로 이어진다”고 설명했다. 

이어 그는 “상가와 오피스, 주거가 시너지 효과를 낼 수 있도록 각 기능의 편리함을 유지하면서도 유기적 결합을 추구한다”며 “관리운영 주체의 끊임없는 리모델링, 점포 재배치, 앵커 점포의 유치 노력이 필요하다”고 강조했다. 

[스타트업투데이=김석진 기자] sjk@startuptoday.kr