바로 이전 칼럼에서 투자 전 알아야 할 사항으로 호주의 주택유형, 단독주택 vs 아파트 vs 연립주택 그리고 외국투자심사위원회(FIRB)에 대한 간단한 소개와 투자 시작을 위한 정보수집 및 인구분포에 대해 이야기했다.

이번 글에서는 호주 내 주택 구입 방법의 하나인 오프 더 플랜(Off the plan)에 대해 이야기하고자 한다. 주택구입 방법으로 가정 보편적인 당사자 간 계약(Private treaty), 경매(Auction) 및 입찰(Tender) 등은 이미 널리 알려진 주택 구입방법이기 때문에 비교적 덜 알려진 오프 더 플랜을 집중적으로 다루려고 한다.

오프 더 플랜이란 아직 존재하지 않는 부동산을 매입하기 위한 계약을 체결하는 행위다. 미래에 완성될 부동산에 대해 개발자의 시공계획, 설계 및 레이아웃을 검토한 후 미래의 건물에 대해 현재의 가격으로 주택을 구입하는 것이다.

즉, 미래에 완공될 주택을 현재의 가격으로 매입함으로서 저렴한 가격으로 주택을 구입할 수 있고, 이로 인한 자본성장도 기대할 수 있는 장점이 있는 주택 구입 방법이다. 그러나 미래에 대한 정확한 예측이 어렵기 때문에 매입자에게 불리한 상황도 전개될 수 있으므로 철저한 준비를 필요로 하는 구입 방법이다.

오프 더 플랜으로 주택을 구입할 때의 장단점은 다음과 같다.

장점

• 저렴한 구매 가격과 자본 성장

향후 완료될 예정인 부동산을 현재 시장 가치로 지불 구매한다. 부동산 완성 전 부동산

가격이 하락할 위험도 있지만 일반적으로 자본 성장률이 크다.

• 선택적 효과

편리하고 좋은 위치의 부동산을 선점할 수 있다. 그러나 완성된 건물에 대한

자재사용 문제 등 계약 당시 묵시적으로 약속 된 것에 대한 신뢰의 문제가 있을 수 있다.

• 초기 자본

일반적으로 10%의 보증금 지불 후 잔액은 결산일에 결제한다. 그러므로 낮은 초기

보증금만으로 계약하므로, 잔금 준비에 대한 시간 확보가 쉽다.

• 세금

새로운 부동산을 구입하면 감가상각을 통해 세금 공제가 가능하다. 또한, 건설 시작 전 구매자가 계약에 서명하면 인지세는 토지에만 적용되므로 인지세 절약 효과도 있다.

• 낮은 관리비용

수리 및 공공요금 비용이 낮다.

단점

• 제한된 성장 시장

구매 계약 시 보다 준공 시점의 시장이 하락하면, 시장가보다 높은 비용을 지불하게 된다.

• 개발자의 파산

건물이 완성되기 전 개발자가 파산할 위험이 있다. 계약 조건을 주의 깊게 검토해 이에 대한 대비책을 생각해둬야 한다.

• 시각적 확인 불가

완성된 건축의 품질이나 레이아웃이 생각했던 것과 다를 수 있다.

냉각기간(Cooling off period)이란 계약 후 구매를 취소할 수 있는 법적 기간

호주 주정부의 냉각기간 및 취소 비용

취소할 수 있는 다른 법적 조항으로 일몰조항(Sunset Clause)이 있다. 이 조항은 일몰시간이 지나면 해가 지듯이, 개발 종료일에 약속을 지킬 수 없을 때 양 당사자 간 계약을 해지 할 수 있는 조항으로 계약의 유효기간을 효과적으로 제한하는 판매계약이다.

취소 시 보증금 전액을 돌려받을 수 있지만, 반면 개발업자에 의해 악용될 수 있는 조항이기도 하다. 개발자의 입장에서 2년 후 완성될 부동산의 가격이 계약금액보다 높게 형성되는 것이 확실할 때 고의로 완료일을 늦춰, 계약조건에 따라 계약이 취소되면 높아진 가격으로 판매할 수 있기 때문이다.

이런 불합리한 조항에 대해 뉴사우스웨일스주(NSW, 수도: 시드니), 빅토리아주(VIC, 수도: 멜버른), 퀸즐랜드주(QLD, 수도: 브리즈번) 등의 주는 계약 취소 전 구매자 또는 대법원으로부터 서면 동의를 받도록 강제하는 새로운 법안으로 구매자의 권리를 보호하고 있다.

계약금

일반적 계약금은 10% 이내다. 주로 변호사 또는 중개업소 신탁 계정에 보관·관리된다.

부도 및 하자 사항

개발자의 부도 및 지연이나 기타 문제 발생 시 분쟁 해결 절차에 대헤 확인해야 한다.

공사의 하자에 대한 개발자 책임 조항을 반드시 확인해야 한다. 일반적으로 유지 관리에

대한 조항으로 90일 이내에 하자를 알리면 개발자의 책임으로 조치해야 한다.

해외부동산 투자 시 가장 큰 변수 중 하나가 환율이다. 투자국 통화가치의 하락 또는 상승이 투자 결과에 큰 영향을 미치기에 환헤지 선택 여부에 대해 고민해 봐야 한다. 이러한 환율변동에 그대로 노출시키는 행위를 환노출, 환율변동으로 일어날 수 있는 위험에 대비해 교환 비율을 특정 시점의 환율로 고정하는 계약을 환헤지라 한다.

환노출은 환차익과 환차손에 대한 노출로 투자국 통화가 강세일 시, 장기투자에는 주로 환노출을 선호한다. 이러한 환헤지, 환노출에 대해서는 주로 가치가 높은 상업용 건물 구입 시 주로 적용하므로 상업용 건물 소개 시에 함께 생각할 수 있는 기회를 갖도록 한다.

1930년대 대공황 이후 가장 심각한 경제 침체에도 불구하고 호주의 주택 가격은 비록 미미한 하락이 있었으나 여전한 견실함을 보여주고 있다. 호주 통계청 발표에 의하면 2020년 주택가격은 3월 분기 1.6% 상승에 이어 6월 분기에 1.8% 하락했지만 여전히 1년 전보다 6.2% 상승한 가격이다.

주택 가격을 뒷받침할 수 있었던 주요 요인은 낮은 저금리, 탄탄한 경제 그리고 2020년 이후 반등에 대한 매도인의 기대 심리상태다. 그러나 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)으로 인한 낮은 이민율과 지속적인 주택 공급은 주택가격 하락의 위험성을 가지고 있다.

호주에 대한 투자는 주로 장기투자를 기본으로 한다. 3~5년 후 호주의 부동산 상황은 한국의 투자자들에게 많은 이점과 부동산 가격상승에 대한 확신을 줄 것이다. 2016년 호주 통계청 발표에 의하면 임대생활 선호현상을 볼 수 있다.

임대기간 만료나 임대인의 부동산 매각 시 이전해야 하는 번거로움과 비용이 함께하지만 전체 가구 수의 32%가 임대이다. 부동산 정보 분석 업체인 코어로직(CoreLogic)의 2019년 발표에 의하면 전국 평균 임대료는 주당 $436달러, 각 주 수도의 평균 임대료는 주당 $465달러다. 시드니가 주당 $582달러로 가장 높았으며 멜버른 $454달러, 브리즈번 $436달러 순이다.

위를 근거로 볼 때 호주 부동산 투자는 매력적이다. 예로 자녀의 유학으로 어머님과 함께 생활하려는 가족을 볼 때, 부동산 구입으로 향후 발생하는 가치 상승분은 자녀의 유학 경비 이상의 경제적 가치로 형성된다. 가격 상승을 볼 때 부동산 구입은 바로 행동으로 옮길 사항 중 하나로 사료된다.

이러한 부동산 구입을 위해 다음 칼럼에서는 주택 구입 절차에 대해 이야기하고자 한다.

* 외부 필자의 글은 본지 편집 방향과 일치하지 않을 수 있습니다.

명갑문 변호사는···

호주 그리피스대학교(Griffith University) 법대와 동 대학교 대학원을 졸업한 명 변호사는 이후 College of Law를 졸업했다. 호주 퀀즐랜드주 한인법률 자문위원을 역임했으며, 현재는 오스코 변호사 모임 회장, DS Tas Pty Ltd·GBA Property Pty Ltd·Dongyeon Pty Ltd 등의 법률고문을 맡고 있다. 랩포트로이어(Rapport Lawyers) 법무법인 파트너 변호사로 활동 중이며, 호주 국회의원 표창장 등을 수상한 바 있다.