이번 칼럼에서는 호주 부동산의 ‘임대 가능성 및 임대료 소득’에 대해 얘기하고자 한다. 현재 호주의 주요 도시는 부동산에 대한 투자 수익이 증가하고 있다. 타스마니아의 호바트의 경우 임대수익은 5.13%로 가장 높은 수익률과 자본 성장을 가져온 도시다.

그러나 현재 가장 추천하고 싶은 도시는 브리즈번이다. 브리즈번의 현재 주택가격은 시드니 대비 60% 선이다. 최저점인 45%에서 최고점인 75% 도달하기까지 약 7년으로 시드니 대비 저렴한 주택가격에 비해 임대수익이 높기 때문이다.

현재 단독주택의 총 임대수익률(Gross Rental Yield)은 시드니 3.32%, 멜버른 3.30에 비해 브리즈번은 4.61%이며 유닛(Units)의 총 임대수익률 역시 브리즈번 5.23%로 시드니 3.97%, 멜버른 4.58%보다 매우 높음을 알 수 있다.

강력한 임대 시장의 기본 요소는 ‘낮은 공실률, 공급 수요의 균형, 높은 임대수익’이다.

주거용 부동산의 경우 공실률 3%는 임차와 임대 사이의 시장 균형점으로 간주된다. 반면 4% 이상이란 공급이 수요보다 많다는 것을 의미하며, 이 경우 반드시 다시 한 번 생각해 봐야 한다. 2010년 2월 브리즈번의 주거용 임대 부동산 공실률은 2.2%였다.

공실률 3% 이내일 경우 그 지역의 평균 임대수익률을 체크해봐야 한다. 현재 브리즈번 시티(Brisbane City), 울릉가바(Woolloongabba), 그레이스빌(Graceville) 및 스프링 힐(Spring Hill)의 아파트 수익률은 6%다.

도심에서 벗어난 인근 교외 지역 추천지역으로는 로건 시티(Logan City)와 City of Ipswich로 골드코스트와 브리즈번에 편리하게 접근할 수 있으며 산업 및 상업 도시다.

2016년 브리즈번 지역의 주택 공급은 역대 최고로 그해에 21,342채가 공급됐고 이 중 75%는 도시 주변에 건축됐다. 이후 주택 공급은 점점 감소해 최근에는 과거 10년간 평균 건축 승인건수보다 46%가 낮은 수치를 보이고 있다. 퀸즐랜드의 인구 증가를 고려할 때 분기당 약 8,000채가 필요하다. 브리즈번은 평균적으로 7~8년 주기로 높은 주택 공급률을 보이고 있다.

호주 최대의 은행 호주뉴질랜드은행(ANZ)은 현재 호주의 주택수급에 있어 상당한 공급 부족 상태로 약 200,000채의 주택이 부족한 상황이다. 이는 지속적인 인구증가에 따른 수요에 비해 공급이 미치지 못하기 때문으로, 향후 수년간 지속될 것으로 예상된다.

현재 부족 주택은 각각 뉴사우스웨일스주(NSW) 100,000채, 서호주(WA) 44,000채, 빅토리아주(VIC) 42,000채, 퀸즐랜드주(QLD) 25,000채, 남호주(SA) 13,000채, 노턴테리토리(NT) 6,000채다. 호주 인구 증가율이 1.6%로 유지되고 가구 소득이 장기 성장으로 돌아간다면 2050년 호주 인구는 4,100만 명을 넘어설 것이다.

매년 평균 232,489채의 주택이 신축돼야 하며, 이는 향후 30년 동안의 신규 건설 물량을 의미한다. 이러한 신규주택 연간 공급 필요량은 호주 역사상 가장 강력한 건설 붐이 있었던 2016년에 해당하는 수치다.

임대수익

수요량 대비 공급량의 부족은 가격 상승 및 임대 수익 증가의 요인이 된다. 도시보다는 지방 지역의 임대수익이 높지만 자본성장과 재판매 시의 편리함으로 인해 도심을 추천한다. 프라이드 프라퍼티(Pride Property)의 조사결과에 따르면 지방지역의 임대수익1~3위는 다음과 같다.

임대 수익률은 투자 대비 수익 수준을 결정하는 중요 요소다. 어떠한 요소가 임대소득에 영향을 미치는지 이해한다면 더 나은 자산 관리 결정을 내리는 데 도움이 될 수 있다.

임대 수익을 계산하는 방법은 ‘연간임대 수입(주간 임대수입x52주) ÷ 부동산 재산 가치 x 100’으로 한다. 예를 들어 부동산 가치 $600,000에 예상 주 임대료가 $500라면($500 x 52) ÷ $600,000 x 100 = 4.33%. 즉 임대수입은 4.33%다.

임대수익률 관련 요소는 다음과 같다.

부동산 가격

높은 가격의 부동산은 높은 임대료로의 임대가 가능할 수 있으나, 언제 부동산을 취득했는가에 따른 임대료 변화가 있으므로 높은 임대료는 곧 높은 임대수익을 말하는 것은 아니다.

일반적으로 부동산 가격과 임대 수익률은 반비례한다. 즉 높은 가격 형성대 시점에서의 부동산 구입은 임대 수익률의 저하를 의미 할 수도 있다.

위치

위치는 부동산의 임대 수요 및 임대가격에 가장 크게 영향을 미치는 요소 중 하나다. 공급 및 수요에서 선호도가 높은 위치의 부동산의 수요는 항상 높을뿐더러 임대가격에서의 이점이 크다.

교통이 편리하고 중요기관에 접근성이 좋은 지역, 학교 및 출퇴근이 좋은 지역의 부동산은 항상 높은 임대 수요와 임대료를 가질 수 있다. 임대수요가 높아지는 특정지역 특정조건으로 대학과 가까운 지역의 임대는 학기 중과 방학기간 동안의 차이가 있을 수 있으며, 선호도가 높은 해안가 지역은 계절에 따른 임대수요 변화가 있을 수 있다. 또한, 특정지역의 경제 역시 일시적 수요가 될 수 있음을 기억해야 한다.

인프라

인프라 공사는 지역의 긍정적 변화를 의미한다. 산업의 발전을 의미하며 직업과 인구의 증가를 의미하기도 한다. 즉, 필요에 의해 도로, 철도 및 항구가 건설되며 증가하는 인구로 인해 병원이나 새로운 교통 링크가 필요하므로 이와 같은 대규모 인프라 프로젝트는 주택 시장, 고용 및 경제적 능력에 매우 큰 영향을 미칠 뿐 아니라 임대수익에 지대한 영향을 미친다.

직업 창출 및 인구 증가

정부의 계획에 의한 인프라 건설 등은 직업을 창출할 뿐 아니라 인구 증가의 원인이 된다. 인구 증가는 부동산 가격의 상승뿐 아니라 임대수요 및 가격에 영향을 미친다. 산업 및 상업의 발전은 많은 직업을 창출하고, 이로 인한 인구 유입은 주택가격 및 임대가격에 영향을 미친다. 반대로 특정 산업의 폐쇄는 임대수요 및 가격의 저하를 유인한다.

학교

호주는 세계 유학생들의 선호지로 2019년 682,213명의 유학생이 호주에서 공부하고 있으며 이들로 인한 학교 주변의 임대수요는 매년 증가하고 있다.

날씨와 계절

부동산 투자지역이 특정지역에 위치하고 있다면 날씨와 계절의 영향이 미치는 임대시장의 영향이 매우 크다. 그 외 이자율 및 공실률 등도 임대시장 및 임대료에 영향을 미치는 요소다.

현재 세계적 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 팬데믹(세계적 대유행)은 부동산 매매 또는 임대에 많은 변화를 줄 수 있다. 하지만 호주 정부의 희망적 2021년 경제 및 산업을 볼 때 호주의 임대 시장의 전망을 밝다고 할 수 있다. 지속적인 인구 유입과 부족한 주택 공급이 주 원인이 될 것이다.

임대 시 임대인의 권리와 의무도 중요하게 기억해야 할 사항이다. 다음 글에서는 임대를 위한 법적사항, 임대인의 권리 및 의무, 임대료 설정, 보증금 등에 대해 얘기하고자 한다.

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명갑문 변호사는···

호주 그리피스대학교(Griffith University) 법대와 동 대학교 대학원을 졸업한 명 변호사는 이후 College of Law를 졸업했다. 호주 퀀즐랜드주 한인법률 자문위원을 역임했으며, 현재는 오스코 변호사 모임 회장, DS Tas Pty Ltd·GBA Property Pty Ltd·Dongyeon Pty Ltd 등의 법률고문을 맡고 있다. 랩포트로이어(Rapport Lawyers) 법무법인 파트너 변호사로 활동 중이며, 호주 국회의원 표창장 등을 수상한 바 있다.