[최원철의 미래부동산 칼럼] 미래형 부동산, 빌딩의 가치를 높여주는 '공유 오피스'
[최원철의 미래부동산 칼럼] 미래형 부동산, 빌딩의 가치를 높여주는 '공유 오피스'
4차산업혁명시대의 미래형 부동산
  • 최원철 한양대 부동산융합대학원 특임교수
  • 승인 2019.02.07 16:32
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[그림6] LG 서브원 공유형 오피스 FLAG ONE 홈페이지 (출처: FLAG ONE 홈페이지)
[그림 6] LG 서브원 공유형 오피스 FLAG ONE 홈페이지 (출처: FLAG ONE 홈페이지)

2019년 기해년은 말 그대로 황금돼지의 해이다. 그런데 부동 산의 경우는 분야별로 전망이 너무 다르다. 서울, 수도권의 주거용 부동산은 약간 상승할 것 같은데 지방은 많이 떨어질 것 같다는 것이 대다수의 의견이다. 반면, 소상공인들 모두가 해당되는 상업용 부동산은 과연 어떻게 될까?

그리고 국내외 투자기관들이 투자를 가장 선호하는 오피스 부동산 시장은 어떻게 변할까? 중국 관광객들이 안 오면 큰 타격을 받는 호텔 및 리조트는 과연 어떻게 될 것인가? 임대 사업자도 과세대상이 되면서 오피스텔이나 임대용 부동산 시장은 또 어떻게 될 것인가? 이런 부동산의 변화는 당연히 국내외 경제상황, 금리 변화, 종부세 등 각종 정부 대책, 수요와 공급이라는 가장 기본적인 경제적 흐름 등을 반영하여 전문가들이 예측을 하게 된다.

2019년에는 미국과 중국의 무역전쟁, 미국의 금리인상 속도, 정부의 각종 부동산 대책 이행 및 추가 제재 등 몇 가지 당면한 사실들을 가지고 예측을 하게 될 것이다. 하지만, 부동산 문제에 대해 꼭 간과해서는 안 되는 문제가 생겼다. 바로 4차 산업혁명시대의 새로운 미래 기술들이 부동산에 직 · 간접적으로 영향을 미치기 시작한 것이다. 이런 영향이 우리도 모르는 사이에 전 부동산업계를 빠르게 변화시키고 있다. 이런 변화에 미리 대비하지 않는다면 지금까지 부동산 예측에 반영되었던 여러 가지 요인들과는 다른 방향으로 부동산 시장이 변화하게 될 것이다. 그래서 본 칼럼을 통해 4차 산업혁명시대의 미래형 부동산을 매달 분야별로 연재를 할 예정이다.

 

공유형 오피스의 인기 비결은 ‘편리한 접근성’과 ‘저렴한 임대료’

언제부터인가 서울의 주요 도심부 빌딩에 'WeWork'란 상호가 붙더니, 점차 늘어나고 있다. 오피스 부동산을 다루는 금융기관들이나 개인 오피스를 찾고 있는 스타트업 또는 1인 기업 창업자 이외에는 잘 모르는 분야이기도 하다. 하지만, 이 회사가 2010년 창업이래 7년 만에 22조 원의 회사가치를 평가받는 세계 최고의 공유형 오피스 사업체라는 것을 알면 4차 산업혁명시대의 산물인 SNS를 통해 또 하나의 새로운 부동산 시장이 탄생하고 있다는 것을 알게 된다. 그러면 이런 새로운 오피스 시장이 왜 중요한가? 서울은 2018년 4분기 현재 약 10% 정도의 공실률을 기록하고 있다. 그런데도 프라임급 대형 오피스는 주요 도심부에 도시재생과 함께 새로 계속 지어지고 있다. 2018년 경제성장률이 잠정 2.7% 수준이고, 2019년에도 대다수 국내외 평가기관들이 2.5~2.7% 수준으로 평가를 할 만큼 단기적으로 경제가 좋아질 것 같지도 않은데, 서울 도심부에는 계속 초대형 프라임급 오피스들이 생기는 것이다. 그만큼 프라임급 오피스 시장은 국내외 투자자들의 수요가 있다는 것을 의미하고 안정된 수익률을 보장하기 때문일 것이다.

반면 A, B, C급 오피스의 공실률은 상대적으로 좋아질 가능성은 별로 없다. 그리고 접근성이 좋은 위치에 있는 오피스라 하더라도 신축이나 증축이 어려운 경우, 점차 그 경쟁력을 잃고 만다. 바로 이렇게 좋은 위치에 있는 A, B, C급 오피스에 스타트업이나 1인 기업들이 좀 더 저렴한 임대료로 입주할 수 있는 것이 바로 공유형 오피스인 것이다. 사무실 이외의 모든 공간, 즉 회의실, 화장실, 비서실, 탕비실 등은 모두 공유를 하기 때문에 모든 공간이 다 갖춰진 일반 사무실을 임대, 인테리어까지 해야 하는 전통적인 오피스 공간에 비해 훨씬 경쟁력이 있기 때문이다.

[표1] 공유형 오피스 개념 (출처: CBRE, KB경영연구소 수정)
[표1] 공유형 오피스 개념 (출처: CBRE, KB경영연구소 수정)

[표 1]에서 보면 일반 오피스와 공유형 오피스의 구분이 명확히 되어 있는데, 인원이 많은 대기업이나 중견기업이 아니라면 이렇게 자주 사용하지 않는 공간을 공유하여 활용하기 때문에 실제 임차면적이 줄어들고 관리비 역시 줄어들게 되므로 입주자들은 매우 만족해한다. 그래서 현재 국내에서도 빠르게 공유형 오피스가 확대되면서 [표 2]와 같은 다양한 사업자가 생겨났다.

[표2] 공유형 오피스 업체별 지점 및 면적 (출처: 코람코자산신탁 ‘18. 3Q 기준)
[표2] 공유형 오피스 업체별 지점 및 면적 (출처: 코람코자산신탁 ‘18. 3Q 기준)

그리고 [표 3]과 같이 공유형 오피스의 입주 이유로 대부분 접근성과 관리부담을 들었는데, 지하철이나 도심지와 같이 위치가 좋은 오피스를 임대하려면 많은 비용이 수반되는데, 공유형 오피스는 최대한 모든 시설을 공유하기 때문에 비교적 좋은 위치에 있어도 임대료가 저렴하다는 장점이 있다.

[표3] 공유형 오피스 입주 이유 (출처: 스타트업 얼라이언스 2017)
[표3] 공유형 오피스 입주 이유 (출처: 스타트업 얼라이언스 2017)
[표4] 공유형 오피스 입주시 고려사항 (출처: 스타트업 얼라이언스 2017)
[표4] 공유형 오피스 입주시 고려사항 (출처: 스타트업 얼라이언스 2017)

또한 [표 4]와 같이 국내의 경우 공유형 오피스 임대 시 가장 많이 고려하는 사항이 임대료와 입지라는 것만 보아도 좋은 위치에 저렴한 임대료를 지불하고 입주할 수 있는 공유형 오피스가 오피스 시장에서 떠오를 수밖에 없는 것이다. [그림 1]과 같이 현재 국내의 공유형 오피스 주요 사업자들은 GBD(강남역과 테헤란로 주변)에 가장 많이 있으며, 그 다음으로는 CBD(광화문, 시청, 종로 주변)에 많이 있고, YBD(여의도)에도 점차 보급되고 있는 것을 알 수 있다.

[그림1] 공유형 오피스 분포도 (출처: 코람코자산신탁 ‘18. 3Q 기준)
[그림1] 공유형 오피스 분포도 (출처: 코람코자산신탁 ‘18. 3Q 기준)

 

WeWork의 차별화 포인트, 오피스 플랫폼 비즈니스

세계 1위 공유형 오피스 사업자인 WeWork의 경우, 일반 공유형 오피스 사업자와의 차별성이 7년 만에 회사가치를 22조 원까지 끌어올리는 비결이 되었다. 즉, WeWork가 자랑하는 SNS를 활용한 커뮤니티 서비스 같은 입주자 네트워킹 시스템인 것이다. 이것은 우리가 흔히 네이버에서 사용하는 band와 같이 WeWork에 입주한 전 세계 모든 입주자들끼리 상호 정보를 주고받거나 타 지역의 오피스에 출장을 가서 활용한다거나 하는 최고의 네트워킹 서비스인 것이다.

[그림2] WeWork 커뮤니티 서비스 화면 (출처: WeWork 홈페이지)
[그림2] WeWork 커뮤니티 서비스 화면 (출처: WeWork 홈페이지)

[그림 2]가 바로 이 서비스 화면인데, 그래서 WeWork의 CEO는 자신들을 공유형 오피스 사업자가 아닌 오피스 플랫폼 사업자라고 할 정도이다. 이 네트워킹 서비스는 대기업의 ‘Lean Startup’을 가능하게 하는데, 이런 장점이 바로 WeWork를 세계 최고의 공유형 오피스 회사로 발돋움시켰다.

[그림3] WeWork 여의도 오피스 (출처: WeWork 홈페이지)
[그림3] WeWork 여의도 오피스 (출처: WeWork 홈페이지)

현재 전 세계 WeWork 사무실은 Microsoft나 HSBC 등 대기업들이 25% 이상 사용하고 있는데, 바로 이 네트워킹 서비스를 활용하여 새로운 기업 전략을 실현시킬 수 있기 때문이다. 그리고 자산운용사의 측면에서 보면 WeWork는 안정된 임대사업자이기 때문에 오피스의 가치를 끌어올리는 것은 물론이고, 매년 안정된 임대료까지 확보할 수 있기 때문에 상호 도움이 될 수밖에 없는 구조가 나온다. [그림 3]은 여의도역도 가깝고 대로변에서도 잘 보이는 최고의 입지를 가진 여의도 HP 빌딩이었는데, WeWork가 전체를 장기간 임대함으로써 국내 한 자산운용사가 이를 평당 1,600만 원 수준으로 매입하였다. 점차 이렇게 WeWork가 통 임대하는 빌딩들이 급증하게 되면 국내 자산운용사들의 매입 경쟁이 치열해질 것으로 보인다. 미국의 경우에는 여성전용 공유형 오피스 사업이 생겨났다. 국내보다 ‘Me Too 운동’이 먼저 일어난 곳이기에 이런 형태의 사업도 가능하다는 것을 보여주는 사례가 되었다. [그림 4]는 여성전용 공유형 오피스 사업체인 HERA HUB사의 서비스 제공 도표이다. 여기에는 사무실 내에 전용 사우나가 있다고 되어 있는데, 우리도 점차 이렇게 다양한 서비스가 제공될 것으로 보인다. [그림 5]는 이 회사의 홈페이지에 있는 주요 지점들인데, 미국뿐만 아니라 스웨덴에도 사무실이 있는 것으로 보아 점차 세계적으로 확대할 예정인 것 같다.

[그림4] 여성전용 공유형 오피스 HERA HUB 서비스 (출처: HERA HUB 홈페이지)
[그림4] 여성전용 공유형 오피스 HERA HUB 서비스 (출처: HERA HUB 홈페이지)
[그림5] 여성전용 공유형 오피스 HERA HUB (출처: HERA HUB 홈페이지)
[그림5] 여성전용 공유형 오피스 HERA HUB (출처: HERA HUB 홈페이지)

 

그룹사의 자산관리회사들, 공유형 오피스 사업 뛰어들어

그러면 국내의 경우는 어떤가? 국내의 경우는 중견기업인 ‘Fast Five’가 선두주자로 나섰다. 사무실 수로만 따지면 1위 업체인 WeWork보다 더 많지만 대규모 임차에 어려움이 있기에 면적만 놓고 보면 성장에 한계가 있어 보인다. 이 공유형 오피스 사업이 점차 A, B, C급 오피스의 임차율을 높일 수 있는 계기가 되자 국내에 빌딩을 많이 소유하고 있는 대기업들이 2019년에는 엄청나게 뛰어들 것이 거의 확실시되고 있다.

이미 LG그룹의 빌딩을 관리하는 LG SERVEONE이 'FLAG ONE'이라는 공유형 오피스 사업을 시작하였다. 현재 서울은 물론 국내 대도시에 수많은 빌딩을 관리하고 있기 때문에 그 확장 속도는 매우 빠를 것으로 보인다.

'FLAG ONE'은 WeWork와 마찬가지로 각종 커뮤니티 서비스를 제공하고 있다. 특히, WeWork가 할 수 없는 LG그룹 임직원들이 누리는 각종 혜택까지 제공하고 있어서 그 귀추가 주목된다. 예를 들면 LG 임직원 복지몰에서 LG 임직원과 똑같이 할인된 금액으로 다양한 물품을 구매할 수 있고, 가전이나 휴대폰의 경우 큰 할인 혜택을 누릴 수 있다. 그리고 현재 LG와 GS에서 보유하고 있는 리조트에 숙박 할인 제공, 대기업 복지 수준의 건강검진 서비스, 각종 세미나 공간 제공 및 세미나 초대 등 많은 혜택을 제공할 수 있기 때문에 가장 빨리 성장할 것으로 보인다. [그림 6]은 'FLAG ONE'에서 제공하는 다양한 오피스 서비스를 보여주고 있다.

그리고 2018년 11월 20일, 롯데자산개발은 2019년 1월에 강남 N타워에서 공유형 오피스 ‘워크플렉스’를 시작한다고 발표하였다. 롯데자산개발의 경우에도 국내 주요 도시에 롯데그룹의 빌딩을 관리하기 때문에 다양한 서비스 제공은 물론 WeWork와 같은 각종 커뮤니티 서비스를 제공할 것으로 보인다. 특히, 롯데백화점, 롯데마트, 롯데면세점 등 유통망을 갖추고 있어서 좀 더 다양한 혜택이 주어질 것으로 보인다.

[그림7] Google Campus Seoul 홈페이지 (출처: Google Campus Seoul 홈페이지)
[그림7] Google Campus Seoul 홈페이지 (출처: Google Campus Seoul 홈페이지)

이런 공유형 오피스는 스타트업에게 가장 중요한 각종 창업회사들의 경험을 공유하는 일도 하고 있다. [그림 7]에서 보듯이 Google이 만든 Google Campus Seoul의 경우, 세계에서 7번째로 한국에 공유형 오피스를 만들고 각종 공간을 회원들에게 무료로 제공하는 서비스를 하고 있다. 또한 베를린, 런던, 마드리드, 상파울루, 텔아비브, 바르샤바에 있는 6개의 Google Campus에서 진행하는 각종 프로그램에도 참여할 수 있고, 상호 교류를 통해 스타트업 기업이 창업하는 데 많은 도움을 주고 있다. 물론 국내에서도 창업과 관련된 공유형 오피스를 정부나 지자체, 대학교에서 제공하는 경우도 많지만 글로벌하지는 않기 때문에 Google이 시도하는 형태는 자사에서도 큰 도움이 된다고 생각하는 것 같다. 그러면 현재 서울의 공유형 오피스 보급률은 다른 도시에 비해 어떨까? [표 5]에서 보듯이 대부분의 도시들은 공실률이 높을수록 공유형 오피스의 비중도 높게 나타난다. 하지만, 공실률이 상해 다음으로 가장 높은 서울의 경우, 상대적으로 공유형 오피스의 비중이 현저히 작은 것을 알 수 있다. 즉, 공유형 오피스 사업이 상대적으로 다른 경쟁 도시들에 비해 늦게 시작되었으나, 향후 잠재력만 보면 아직 많이 늘어나야 할 것 같다

[표5] 공유형 오피스 점유율과 오피스 공실률 관계 (출처: 젠스타 2017)
[표5] 공유형 오피스 점유율과 오피스 공실률 관계 (출처: 젠스타 2017)

 

최원철 한양대 부동산융합대학원 특임교수
최원철 한양대 부동산융합대학원 특임교수

지금까지는 서울의 경우 정부나 지자체, 대학교에서 스타트업이나 창업기업들에게 이런 공유형 오피스를 무상 또는 저렴한 임대료로 제공해 왔다. 그러나 국내외 각종 정보망이나 네트워킹이 중요한 글로벌 시장에서의 성장을 위해서는 WeWork나 대기업이 추진하는 공유형 오피스에서 사업을 하는 것이 성공의 가능성을 더 높이지 않을까 생각된다. 즉, 공간만 무료로 사용하는 것보다는 사업 파트너들과 상생을 직접적으로 도모할 수 있는 세계적인 오피스 플랫폼 사무실을 활용하는 것이 성공 가능성을 더 높이기 때문이다.

4차 산업혁명시대의 SNS를 활용한 공유형 오피스 사업. 이는 프라임급 오피스 시장과는 차별되게 A, B, C급 오피스에서 새로운 임대수요를 창출시켜 빌딩의 자산가치를 상승시킬 수 있는 기회를 주는 매우 중요한 사업이다. 이와 관련된 금융기관이나 자산운용사, 그룹사들은 반드시 지금부터 기회를 잡고 한국형 공유형 오피스 사업으로 해외로 진출하여, WeWork와 같은 회사가 한국에서도 나올 수 있게 해야 한다. 

 


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