제328회 부동산융합포럼에서 강연
최근 부동산금융 동향과 트렌드 집중 조명

이갑석 부장이 제328회 부동산융합포럼에서 '부동산금융 최근 동향과 트렌드'에 대해 강연하고 있다. (출처: 스타트업투데이)
이갑섭 부장이 제328회 부동산융합포럼에서 '부동산금융 최근 동향과 트렌드'에 대해 강연하고 있다. (출처: 스타트업투데이)

[스타트업투데이] "돈이 있는 곳에 정보가 모이고, 정보가 모이는 곳에 비즈니스 기회가 생긴다."

이갑섭 국민은행 구조화금융부 부장은 24일 서울 강남 대아빌딩 3층에서 열린 제328회 부동산융합포럼에서 부동산금융의 최근 동향에 대해 살피며 이같이 말했다.

부동산금융은 독립된 프로젝트에서 발생하는 현금흐름을 기초로 하는 프로젝트 파이낸스를 기반으로 한다. 부동산과 관련된 개발, 매입, 운영, 임대차, 매각 등에 소요되는 자금을 공급하는 것을 총칭한다.

금융계 수익원의 약 70%를 차지하는 부동산은 자산금융의 일종으로 부동산을 대상으로 자본을 조달하는 일련의 과정을 의미한다. 부동산금융은 개발금융으로, 주택, 상업, 업무시설 공급 확대 및 수요자금융을 통해 구입 능력을 지원한다. 국민 경제적 관점에서 토지, 주택, 건물의 생산과 활용을 원활하게 지원한다.

이 부장은 “한국의 부동산은 사회간접자본(SOC, Social Overhead Capital)에서 왔다”며 “부동산금융은 토지확보-인허가-착공-분양-완공-매매-운영, 관리의 프로세스를 거친다”고 설명했다.

그는 “부동산금융은 개발단계에서 리스크가 높지만, 최근 수요자금융 정책 강화 추세로 인해 분양 리스크가 상승하고 있다. 공급자 금융과 수요자 금융의 정책과 금융의 연계강화를 통해 프로세스 전반에 금융지원이 필요한 시점”이라고 강조했다.

이는 전통적으로는 사업 초기의 리스크가 높았지만, 수요자 금융 정책 강화에 따라 전반적 리스크가 상향됐다는 것을 시사한다. 이 부장은 “공급자 금융과 수요자 금융 간의 정책 및 금융의 연계를 통한 부동산금융 밸류 체인 강화가 필요하다”고 밝혔다.

이 부장은 “Secror 별로 살피자면, 주거용 부동산의 경우, 주택시장 불안의 원인으로 재건축사업 등이 지목되면서 주택시장 안정을 위한 규제 도입 시 정비사업 분야에 가장 강력한 규제가 적용된다. 다만, 정비사업 규제 강화에 따른 사업지연으로 2021년 이후 서울 내 신규 공급이 일시적으로 단절될 수 있다”며 우려의 입장을 나타냈다.

그는 “오피스의 경우에는 연면적 1만 제곱미터 이상 대형 오피스 거래는 2015년 이후 지속적인 증가세를 보인다. 그러나 지속적인 오피스 거래 가격 상승에도 불구하고, 우량 투자처 확보를 위한 투자자들의 경쟁 심화로 인해 상대적 안전자산으로 분류되는 코어 지역 내 핵심 물건 중심으로 매매거래가 집중돼 있다”고 지적했다.

이 부장에 따르면, 지식산업센터는 2016년 이후 수도권을 중심으로 신규 공급이 크게 증가했다. 단기간 집중적인 공급 증가의 결과, 서울 외 지식산업센터의 매매 가격은 2018년 상반기 이후 하락세로 전환됐다.

호텔의 경우, 2016년 이후 감소세를 보인 외래 관광객의 증가세 전환과 국내 숙박 고객 증가로 호텔 수요가 확대됐다. 과잉 우려가 높았던 호텔 신규 공급의 경우 2017년 이후 감소세로 전환됐고, 당분간 지속적으로 감소할 것으로 예상된다. 수요 증가에 따른 호텔업 내 긍정적인 기대에도 불구하고, 호텔 업체 간 경쟁심화 등으로 수익 성장에는 제약이 따를 것으로 보인다.

물류센터를 살펴보면, 전국 창고시설 면적은 2013년 이후 지속적인 증가세를 보여왔으며, 특히 2018년은 최근 5년 내 최대 수준의 면적이 증가했다. 이커머스와 신선 배송시장의 급성장으로 물류시설 수요 또한 급증하면서 아직 창고 수요 대비 공급은 부족한 실정이다.

물류센터 공급 부족에 따른 양호한 임차시장 형성으로 부동산펀드 등 투자 수요 유입이 계속되고 있지만, 최근 창고 신규개발 증가로 향후 냉장, 저온과 같은 창고시설의 특성으로 인해 창고 시장 내 차별화가 나타날 것으로 전망된다. 

이 부장은 강연을 마치며 "개인 차원에서 부동산금융 비즈니스를 하면 일본을 자주 가야 하고, 기업 차원에서 부동산금융 비즈니스를 하면 미국을 자주 방문해야 한다. 그러면 다양한 사업 아이디어를 얻을 수 있을 것"이라고 조언했다.

아울러 "부동산금융을 위해서는 건설회사가 아닌 자산운용사 담당자와 친해져야 한다. 돈이 있는 곳에 정보가 모이고, 정보가 모이는 곳에 비즈니스 기회가 생긴다"고 덧붙였다.

한편, 오는 10월 1일 열리는 제329회 부동산융합포럼에서는 파인스트리트자산운용 황우곤 대표이사가 '인프라사업을 이해해야 부동산 개발사업이 보인다'를 주제로 강연할 예정이다.

이갑석 부장의 강연을 듣고 있는 청중들. (출처: 스타트업투데이)
이갑석 부장의 강연을 듣고 있는 청중들. (출처: 스타트업투데이)

[스타트업투데이=임효정 기자] hj@startuptoday.kr

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