김갑석 회계사 "사업 타당성 평가에서 가장 중요한 것은 단계별 리스크 관리"
김갑석 회계사 "사업 타당성 평가에서 가장 중요한 것은 단계별 리스크 관리"
제326회 부동산융합포럼에서 '부동산개발과 사업타당성' 주제로 강연
많은 청중 모여 '부동산 개발'에 관한 뜨거운 관심 증명
  • [스타트업투데이 임효정 기자]
  • 승인 2019.09.10 14:37
  • 댓글 0
이 기사를 공유합니다

김갑석 회계사가 부동산융합포럼에서 '부동산개발과 사업타당성'을 주제로 강연하고 있다. (출처: 스타트업투데이)
김갑석 회계사가 제326회 부동산융합포럼에서 '부동산개발과 사업타당성'을 주제로 강연하고 있다. (출처: 스타트업투데이)

[스타트업투데이] 사업 타당성 평가 전문가인 선명회계법인 김갑석 회계사는 10일 서울 강남 대아빌딩 3층에서 열린 제326회 부동산융합포럼에서 '부동산개발과 사업타당성'을 주제로 강연했다. 

김 회계사는 “사업 타당성 평가에서는 특히 부담금, 공정률, 인허가조건 등과 함께 공사비 및 이로 인한 금융비용을 고려해야 한다”면서 “법률 개정에 따른 각종 부담금 변동사항에 대해서도 세심하게 살펴야 한다”고 말했다.

아울러 설립 시점부터 청산 시점까지 발생하는 세금 이슈에도 주의를 기울여야 한다. 법인설립을 통한 부동산 투자 시에는 사업수지를 분석해야 하고, 다양한 자본조달 방식에 의한 할인율 또는 금융비용 변동사항에 대해서도 확인해야 한다.

선명회계법인 김갑석 회계사는 타당성 평가 모델리을 할 때는 부동산 분야에 특화된 회계법인의 도움을 받는 것이 좋다고 조언했다. (출처: 게티이미지뱅크)

◆ 단계별 리스크 관리가 중요

총 4단계로 진행되는 개발사업에서는 단계별 리스크 관리에 만전을 기울여야 한다. 개발 전 평가단계에서는 사업 구상 시점에서 자신의 자금력을 과대평가하지 않도록 유의해야 한다. 개발 전 착수 단계에서는 부지 확보가 가장 큰 이슈로 작용한다. 땅을 팠더니 매장돼 있던 문화재가 나와서 공사가 지연되고 사업비가 증가하는 경우가 종종 발생하기 때문이다.

개발 실시단계를 거쳐 개발 후 단계에서는 부동산 운영 경험 부족에 따른 리스크가 발생하기도 한다. 이러한 개발사업 단계별 리스크로 인해 사업 타당성 평가가 더욱 중요시되고 있다. 

김 회계사는 이러한 리스크를 줄이기 위해서는 실무상 흐름에 따른 사업계획서 수립이 중요하다고 말했다. 사업계획서는 총 사업비 및 소요 자금을 계산한 뒤 산정해 시장 분석과 사업성을 판단해야 한다. 그리고 분양수입 등 총 수입액을 산정해 필요 재원 규모를 산정하고, ‘자기자본’을 활용할지 ‘외부자본’을 활용할지 결정해 자본조달 계획을 수립해야 한다.

 

◆ “부동산 특화 회계법인에서 많은 도움 받을 수 있어”

김 회계사는 타당성 평가 모델링을 할 때는 선명회계법인과 같이 부동산 업무에 특화된 회계법인의 도움을 받는 것이 좋다고 조언했다. 그는 “모델링을 할 때는 우선 관련 법규를 분석하고, 공부상 용도지구, 용도지역, 용도구역 등을 파악해 입지에 따른 제한사항을 파악해야 한다”고 말했다. 공부상 입지 분석을 하지 않을 경우 사업 수지에 타격을 받을 수 있기 때문이다.

그리고 설계개요와 같은 건축개요를 파악해야 하는데, 이 단계는 회계사들이 의뢰를 받아 진행한다. 그후 분양수입 관련 사업수지 검토를 거쳐 사업 수지상의 금액을 바탕으로 회사재정(corporate finance)을 반영한다. 

김 회계사는 이후의 단계는 선명회계법인과 같은 부동산 전문 회계법인을 찾으면 상세한 설명을 들을 수 있다고 밝혔다. 그는 “선명회계법인이 특히 이 분야에 특화돼 있다. 선명회계법인에는 한국유통경제연구소, 모리스컴, 선명법무법인 등의 각 분야 전문가들이 협업을 통해 차별화된 토탈 솔루션을 제시한다”고 밝혔다.

김 회계사가 소속된 선명회계법인은 1995년 선명회계사무소로 출발했다. 설립부터 청산까지의 회계 자문 서비스와 사업 타당성 평가, 매도·매수 자문 서비스를 제공한다. 다양한 분야의 고문단을 갖춘 강소 회계법인이란 평가가 주를 이루고 있다.

한편, 제327회 부동산융합포럼은 서울 강남 대아빌딩 3층에서 개최될 예정이다.

제326회 부동산융합포럼에서 김갑석 회계사의 강연을 듣고 있는 청중들. (출처: 스타트업투데이)
서울 강남 대아빌딩 3층에서 열린 김갑석 회계사의 강연에 집중하고 있는 청중들. (출처: 스타트업투데이)

[스타트업투데이=임효정 기자] hj@startuptoday.kr


관련기사